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掏空積蓄買的房子，房產證卻遙遙無期，還牽扯出復雜的抵押糾紛，換誰碰上都得焦心。今天，就通過一起真實案例，帶大家看清這類房產糾紛背后的法律邏輯，教你如何用法律武器守護自己的“家”。

一、案情梳理

（一）購房合同簽訂與履行

2021 年 6 月 1 日，購房者林華與甲房地產開發有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》，以 694 萬元總價買下位于北京市通州區的一號住宅房屋。合同約定：首付 88%（614 萬元）在簽約日付清，余款 80 萬元通過貸款支付；甲公司應于 2021 年 6 月 30 日前交房，并在房屋交付910 日內協助辦理不動產權證書 。

合同還明確，房屋所在土地及在建工程已抵押給乙信托公司，抵押登記日期為 2017 年 10 月 31 日。不過，乙信托公司出具聲明，同意甲公司銷售抵押范圍內全部房屋。

簽約后，林華依約支付首付款、申請貸款，甲公司也于 2021 年 7 月 26 日交付房屋。林華繳納契稅、面積補差款，拿到購房發票，滿心以為坐等拿證，卻不知麻煩才剛剛開始。

（二）爭議焦點與三方主張

一晃兩年過去，房產證遲遲未到手。林華一查，發現房屋仍處于抵押狀態，隨即將甲公司、乙信托公司、丙資產管理公司告上法庭，請求：

判令甲公司辦理房屋初始登記；

要求三家公司共同辦理房屋抵押滌除手續；

協助將房屋登記至自己名下；

訴訟費用由被告承擔 。

乙信托公司辯稱：

自己只是名義抵押權人，債權已轉讓給丙資產公司，并非合同相對方，不應擔責；

正在協商抵押權變更手續，且無需承擔金錢給付義務 。

丙資產管理公司反駁：

作為現抵押權人，對房屋享有合法抵押權；

林華未能充分證明 “以居住為目的購房” 且 “全額付款”，無權援引司法解釋主張優先權 。

甲公司則未到庭答辯，直接 “隱身”。

（三）法院查明關鍵事實

經法院審理查明：

抵押與債權轉讓：2017 年，甲公司將土地及在建工程抵押給乙信托公司借款；2021 年，乙信托公司將債權及抵押權轉讓給丙資產公司，并公告通知甲公司 。

房屋抵押登記：2020 年，涉案一號房屋被納入新增抵押范圍；2022 年，乙信托公司登記為名義抵押權人，實際抵押權人為丙資產公司 。

合同履行情況：林華全額支付房款，甲公司交付房屋，但未辦理產權登記及抵押注銷 。

二、案件分析

（一）合同與抵押效力認定

預售合同有效：盡管簽約時房屋已抵押，但乙信托公司同意銷售且合同如實披露抵押信息，因此林華與甲公司的合同合法有效。

抵押權善意取得：后續抵押補充協議雖晚于售房，但乙信托公司不知房屋已售，構成善意取得，抵押權同樣有效 。不過，債權轉讓后，丙資產公司才是實際抵押權人。

（二）各方責任界定

甲公司：作為合同相對方，有義務協助辦理產權登記，卻長期拖延，明顯違約 。

乙信托公司與丙資產公司：雖非合同當事人，但作為抵押權人，在同意售房后，對房款有優先受償權，無權繼續對房屋主張抵押權，應配合辦理抵押注銷。

（三）消費者優先權適用

林華已支付全款、入住房屋且無過錯，符合《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》中 “以居住為目的購房”的消費者定義 。其權利優先于抵押權，有權要求滌除抵押、辦理過戶 。

三、裁判結果

法院最終判決：

甲公司于判決生效后 7 日內，協助林華辦理一號房屋權屬轉移登記；

甲公司、乙信托公司、丙資產公司于判決生效后 7 日內，共同協助辦理房屋及對應土地使用權的抵押注銷手續。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約前盡調：購房前務必查詢房屋抵押、查封情況，要求開發商出示抵押權人同意銷售證明，避免 “錢房兩空”。

保留付款憑證：轉賬時備注款項用途，留存銀行流水、發票等證據，證明房款支付情況 。

關注政策權益：牢記 “商品房消費者優先權”，若遭遇類似糾紛，及時咨詢律師，依法維權 。

（二）開發商與抵押權人注意事項

開發商：售房時必須如實告知抵押信息，積極履行辦證義務，避免因違約引發訴訟 。

抵押權人：同意售房后，應通過監管賬戶等方式保障債權，及時配合辦理抵押注銷，避免陷入糾紛 。

（三）法律建議

房產交易金額大、流程復雜，一旦出現糾紛，務必第一時間尋求專業律師幫助。律師可提供合同審查、證據收集、訴訟代理等服務，幫你理清法律關系，高效解決問題。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）