誰為爛尾樓房貸買單？

前段時間，江蘇省連云港市一法院判決支持爛尾樓購房者退房退款的案例引發(fā)熱議，被業(yè)內(nèi)認為是貫徹了“誰違約誰擔責”原則。

6月22日，珠海市民張華向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他在珠海市香洲區(qū)泰禾中央廣場買房時也遭遇了同樣經(jīng)歷，由于開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈問題，項目停工，逾期未能交房，他便向法院起訴了項目公司。

珠海市香洲區(qū)法院判決，張華在泰禾中央廣場的購房合同、房貸合同同時解除，開發(fā)公司退還購房款、維修基金、張華已償還房貸本金、團購費等130余萬元，還需負責未清償?shù)姆抠J本息。

判決書落錘之后，銀行方面通過合法途徑為張華辦理了停貸手續(xù)，并積極配合提供證明材料。

“他們也希望能把房貸尾款追回來?！睆埲A說。

6月23日，珠海市香洲區(qū)法院一位辦公室負責人通過電話向每經(jīng)記者表示，泰禾中央廣場是涉及珠海市保交樓、保民生政策貫徹落實的項目，“執(zhí)行法官會保障購房業(yè)主的合法權(quán)益，請業(yè)主們耐心等待執(zhí)行的結(jié)果”。

退房退款且房貸不用還了

先來看看連云港這個案例：

公開資料顯示，2020年11月3日，柏某、楊某娟與連云港某公司簽訂《商品房買賣合同》，某商業(yè)銀行作為貸款人三方簽訂《個人購房擔保借款合同》。

后因連云港某公司未按合同約定交付房屋，柏某、楊某娟訴至法院要求解除與連云港某公司簽訂的《商品房買賣合同》，并要求后者退還已支付的購房首付款、已繳納的貸款。

最終，法院判決解除柏某、楊某娟與某商業(yè)銀行、連云港某公司簽訂的《個人購房擔保借款合同》；連云港某公司返還柏某、楊某娟已償還的借款17169.26元及利息；連云港某公司向某商業(yè)銀行償還《個人購房擔保借款合同》項下剩余借款本金及利息。

審理法院表示，該案例的典型意義在于，因開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致《商品房買賣合同》解除，借款合同相關(guān)格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責任，有違公平原則，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。

具體到張華的案例：

泰禾中央廣場是泰禾集團落子珠海的首個項目，規(guī)劃了商業(yè)、酒店托管、教育和健康等四個業(yè)態(tài)，是一處總體量達到42萬平方米的城市綜合體。項目位于香洲區(qū)天科路，橫琴大橋北側(cè)，臨近灣仔口岸、橫琴口岸，與澳門隔水相望。

據(jù)泰禾集團官微，珠海泰禾中央廣場于2018年5月首次開盤，推出約600套43～73平方米雙層挑空LOFT房源，8天銷售518套，總金額7.52億元，創(chuàng)彼時珠海同類物業(yè)成交量新高。

香洲區(qū)法院出具的民事判決書顯示，2018年8月，張華在泰禾中央廣場購買了一套總價約165萬元的房屋，其中，向銀行貸款82萬元。

在買房過程中，張華支付了“5萬元享額外九七折”團購費、定金15萬元和購房款等，并向項目公司珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司（以下簡稱啟航物流）繳納6990元維修基金。合同約定，房子于2020年12月31日前交付。

然而，直到2022年2月，啟航物流也未交付房屋，逾期超過一年。于是，張華將開發(fā)商、團購費收費公司等告上法庭。2022年2月23日，香洲區(qū)法院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭審理。

“維修基金應(yīng)于房屋竣工后收房前進行繳納，現(xiàn)房屋嚴重逾期且尚未交付，因此，費用應(yīng)予以退還。買房團購費明顯違規(guī)，實際上也未享受到任何優(yōu)惠，應(yīng)予以返還?！睆埲A一方認為。

香洲區(qū)法院最終判決，張華與啟航物流簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補充協(xié)議于2022年3月31日予以解除，同日，與中國銀行珠海分行簽訂的《個人商業(yè)用房貸款合同》也予以解除。

圖為香洲區(qū)法院民事判決書截圖

此外，啟航物流應(yīng)向中國銀行珠海分行返還張華尚未清償?shù)馁彿抠J款本息，支付由于延期交房導(dǎo)致合同解除的損失約49.38萬元。

每經(jīng)記者輾轉(zhuǎn)還找到了泰禾中央廣場另一位業(yè)主鐘敏，據(jù)她介紹，2018年5月在旅途中偶然了解到泰禾中央廣場的售房廣告，出于投資和旅居的目的，她和朋友購買了兩套小面積房子，總價120余萬元。

珠海泰禾中央廣場現(xiàn)狀 圖片來源：項目官微

判決書顯示，鐘敏也向相關(guān)公司支付了5萬元團購費，定金15萬元，首付款約40萬元，另向銀行貸款55萬元。之后應(yīng)開發(fā)商要求，繳納了維修基金、印花稅和代辦費共計5979元。由于遲遲未能交房，鐘敏也將開發(fā)商和相關(guān)公司告上法庭，香洲區(qū)法院于2022年2月24日立案，公開開庭審理。

2022年6月14日，香洲區(qū)法院也判決，鐘敏與張華一樣，解除購房合同和個人貸款合同，啟航物流退還購房定金、首付款、維修基金、團購費等約60萬元，并向光大銀行珠海分行返還鐘敏尚未清償?shù)馁彿抠J款本息。

每經(jīng)記者6月24日下午聯(lián)系上光大銀行珠海分行個人房貸部門，一位工作人員表示，泰禾中央廣場屬于存量房貸移交的業(yè)務(wù)，自己沒有權(quán)限處理和回答，購房者如果有疑問可以攜帶證件，到銀行網(wǎng)點來查詢。

“正常情況下，樓盤逾期交房或者爛尾，購房者仍然需要償還貸款，因為購買期房就存在類似風險?！闭猩蹄y行一位工作人員介紹，銀行方面按照合同進行放款，而爛尾是由開發(fā)商運營原因?qū)е碌摹?/p>

“當然，各個地方政策以及不同開發(fā)商的情況不相同，具體能否結(jié)束還貸，購房者需要與自己的銀行客戶經(jīng)理溝通協(xié)商?！痹摴ぷ魅藛T表示。

律師：解除買賣和借款合同是兜底方案

受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響，泰禾集團出險后，珠海泰禾中央廣場的建設(shè)也陷入困境。

不過，據(jù)“珠海泰禾中央廣場”微信公眾號消息，2025年5月28日，項目取得消防驗收合格證，完成規(guī)劃驗收報告復(fù)審，正在核對項目分期及指標劃分問題。項目竣工備案驗收完成后，批量施工前會根據(jù)8個戶型，計劃做出交標板房并對業(yè)主開放。

“2021年，深圳某房企提供2億～3億元借款用于涉案項目建設(shè)，大橫琴置業(yè)有限公司（以下簡稱大橫琴置業(yè)）收購涉案項目1號樓，能夠有足夠的資金支持項目施工工作。”啟航物流在判決書中介紹。

張華購房合同中約定的交房時間 圖片來源：受訪者提供

據(jù)張華透露，目前，大橫琴置業(yè)購房合同總金額涉3.87億元，其中50%按約定轉(zhuǎn)入了專款賬戶，剩余50%按購房合同約定，應(yīng)當在2024年12月30日前轉(zhuǎn)入?？钯~戶，現(xiàn)在受到延遲竣工備案影響未履行尾款。

按照約定，1號樓的購房款用作所購樓棟及整體項目保交付的專項使用資金，可以使用不超過65%的款項支付建設(shè)費用，但啟航物流希望與大橫琴置業(yè)協(xié)調(diào)尾款中的15%轉(zhuǎn)入專款賬戶，用于后續(xù)支付竣備工程款及交付裝修啟動資金。

因此，盡管項目在維持正常施工建設(shè)，但鐘敏和張華本應(yīng)得到返還的購房款項，暫時還沒有如愿。

珠海泰禾中央廣場現(xiàn)狀 圖片來源：受訪者提供

“過去購房者在退房時往往面臨首付款難以追回困境，這次法院判決開發(fā)商退還購房者已支付的首付款及利息，直接保護了購房者的經(jīng)濟利益。”針對張華和鐘敏的遭遇，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進通過文字向每經(jīng)記者表示。

他同時指出，盡管法律為購房者提供了權(quán)益保障，但實際操作中，購房者仍需面對復(fù)雜的法律程序。即使打贏了官司，開發(fā)商也可能無錢可退，購房者仍可能面臨錢房兩空境地。因此，建議政府加強對開發(fā)商的監(jiān)管，建立風險預(yù)警機制，及時發(fā)現(xiàn)并處理潛在的風險項目；鼓勵購房者選擇信譽良好、資金實力雄厚的開發(fā)商，降低購房風險。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認為，相比之下，嘗試通過各種方式推動項目復(fù)工交房會大大降低購房者“錢房兩空”的風險。

當前，在國家和地方的各種政策扶持下，許多爛尾樓被列入保交樓或白名單項目，部分項目通過政府協(xié)調(diào)、紓困資金注入等已經(jīng)或即將重啟。在此期間，購房者可以積極參與組織，通過主張延期交房的違約金、信息公開、違法查處等方式與開發(fā)商接洽，促使開發(fā)商積極復(fù)工交房。

“維權(quán)過程中，我們通常將直接解除《商品房買賣合同》和《個人購房擔保借款合同》視為兜底方案。”王玉臣表示。

（應(yīng)受訪者要求，張華、鐘敏為化名）

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