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在不動產交易領域，裝修款退還糾紛往往因合同關系復雜、證據鏈不完整而陷入僵局。本文以一起歷時十年的典型案例為切入點，從事實認定、法律關系辨析到裁判邏輯推演，為您深度解析裝修合同糾紛中的維權要點與風險防范策略。

一、案情梳理

（一）合同訂立與款項支付

2013 年 10 月，買受人趙霖與甲房地產開發有限公司簽訂《樓宇認購書補充協議》，約定購置通州區兩套商品房。協議明確將房屋裝修作為不動產交易的附屬部分，要求趙霖與乙裝飾工程有限公司另行簽訂《裝修協議》 。其中一號房屋（建筑面積 94.04㎡）裝修單價 4000 元 /㎡，總價 376060 元，簽約時需支付 50% 即 188080 元；二號房屋裝修款總額的 50% 為 184040 元 。次日，趙霖依甲公司指示，將兩筆款項共計 372,120 元匯入指定的第三人賬戶，該款項后續轉入乙公司賬戶。

（二）合同變更與爭議產生

合同履行過程中，趙霖以二號房屋采光及空間布局瑕疵為由，提出退房申請。經協商，甲公司同意將該房屋首付款及裝修款并入一號房屋 。后因趙霖未按約定辦理商品房擔保貸款及支付剩余房款，一號房屋的《北京市商品房預售合同》及《樓宇認購書補充協議》先后被法院判決解除。在此情況下，趙霖訴請甲公司與乙公司返還全部裝修款 372,120 元，并主張自 2013 年 10 月 27 日起按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算資金占用費。

（三）各方抗辯主張

甲公司抗辯：甲公司以非裝修合同相對方及未實際收取裝修款為由，援引在先判決結果，主張駁回趙霖對其的全部訴訟請求 。

乙公司抗辯：

確認僅與趙霖簽訂一號房屋裝修協議，主張二號房屋裝修款系趙明代案外人孫磊支付；

以趙霖單方違約導致購房合同解除，且乙公司已完成裝修義務為由，否定趙霖的退款請求；

指控趙霖就 184,040 元裝修款的主張構成虛假訴訟，該款項實際對應孫磊的裝修合同 。

第三人孫磊陳述：

主張趙霖代付的 184,040 元系償還借款，用于支付其購買的 XXX 號房屋裝修款；

提交購房合同、貸款合同及還款流水等證據，證明其為該房屋的實際購買人與還貸主體 。

（四）法院事實認定

一號房屋《北京市商品房預售合同》因趙霖違約被解除，法院判決其支付違約金；

乙公司雖稱與趙霖簽訂一號房屋裝修協議，但未能提供協議文本；

二號房屋 184,040 元裝修款收據載明業主為孫磊，且與孫磊的購房合同、裝修協議形成對應關系；

孫磊提供的借貸憑證及還款記錄，佐證趙霖代付行為與債務清償的關聯性 。

二、案件分析

（一）法律關系的識別與界定

合同相對性原則適用：

一號房屋：在先判決已認定趙霖與乙公司形成裝飾裝修合同關系，該法律關系獨立于商品房買賣合同 。

二號房屋：184,040 元裝修款所涉合同主體為孫磊與乙公司，趙霖非合同當事人，不享有合同權利 。

款項性質的證據鏈分析：

一號房屋 188,080 元：符合裝飾裝修合同約定的付款義務，形成完整的合同履行證據鏈 。

二號房屋 184,040 元：購房合同、裝修協議、收據及債務憑證等證據相互印證，指向孫磊為實際付款主體，趙霖主張缺乏合同依據 。

（二）裝修款退還的法律依據與裁量邏輯

一號房屋裝修款退還：

依據《民法典》第五百六十六條，合同解除后，尚未履行的終止履行，已經履行的根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀 。

考慮到趙霖違約導致合同解除、未實際接收房屋且裝修存在價值減損，法院基于公平原則，酌定扣除總裝修款 10% 的折損費用，判決乙公司返還 150,464 元 。

二號房屋裝修款主張駁回：

因趙霖未能舉證證明與甲、乙公司存在該房屋的裝修合同關系，且款項流向及合同文本均指向孫磊，其主張不符合《民事訴訟法》第六十七條關于舉證責任的規定 。

（三）訴訟時效的司法認定

根據《民法典》第一百九十五條，趙霖在 2021 年訴訟中已就裝修款主張權利，構成訴訟時效中斷。因此，本次訴訟未超過三年訴訟時效期間，乙公司的時效抗辯不成立 。

三、裁判結果

法院經審理作出如下判決：

乙裝飾工程有限公司于判決生效之日起七日內，向趙霖退還裝修款 150,464 元；

駁回趙霖的其他訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房者風險防控策略

合同訂立規范：

采用書面形式明確裝修標準、價款構成、違約責任及合同解除條件，避免口頭約定；

涉及合同變更時，需簽訂補充協議并保留書面憑證 。

款項支付管理：

確保裝修款支付至合同約定賬戶，并備注款項用途及對應房屋信息；

代付他人款項時，應簽訂書面委托協議或債務清償協議，明確法律關系 。

（二）裝修企業合規經營要點

合同檔案管理：建立完整的合同履行檔案，包括協議文本、付款憑證、施工記錄及驗收文件，規避證據滅失風險 。

爭議應對機制：在合同履行中及時固定履約證據，涉及第三人款項時，嚴格核查購房合同、授權文件等材料，避免法律風險。

（三）法律風險預警機制

訴訟時效管理：權利人應在訴訟時效期間內主張權利，通過發送律師函、提起訴訟等方式中斷時效，并留存相關憑證 。

證據體系構建：在裝修合同糾紛中，需圍繞合同訂立、款項支付、履約行為及溝通記錄構建完整證據鏈；涉及代付費用時，需額外提供委托授權或債務關系證明 。

此類糾紛的核心在于合同關系的準確識別與證據的充分舉證。無論是交易主體還是潛在當事人，建議在合同訂立及履行過程中咨詢專業法律意見，以最大限度降低法律風險。若您面臨類似法律問題，歡迎私信獲取專業法律解決方案。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）