誰(shuí)為爛尾樓房貸買(mǎi)單？

前段時(shí)間，江蘇省連云港市一法院判決支持爛尾樓購(gòu)房者退房退款的案例引發(fā)熱議，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是貫徹了“誰(shuí)違約誰(shuí)擔(dān)責(zé)”原則。

6月22日，珠海市民張華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他在珠海市香洲區(qū)泰禾中央廣場(chǎng)買(mǎi)房時(shí)也遭遇了同樣經(jīng)歷，由于開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，項(xiàng)目停工，逾期未能交房，他便向法院起訴了項(xiàng)目公司。

珠海市香洲區(qū)法院判決，張華在泰禾中央廣場(chǎng)的購(gòu)房合同、房貸合同同時(shí)解除，開(kāi)發(fā)公司退還購(gòu)房款、維修基金、張華已償還房貸本金、團(tuán)購(gòu)費(fèi)等130余萬(wàn)元，還需負(fù)責(zé)未清償?shù)姆抠J本息。

判決書(shū)落錘之后，銀行方面通過(guò)合法途徑為張華辦理了停貸手續(xù)，并積極配合提供證明材料。

“他們也希望能把房貸尾款追回來(lái)。”張華說(shuō)。

6月23日，珠海市香洲區(qū)法院一位辦公室負(fù)責(zé)人通過(guò)電話向每經(jīng)記者表示，泰禾中央廣場(chǎng)是涉及珠海市保交樓、保民生政策貫徹落實(shí)的項(xiàng)目，“執(zhí)行法官會(huì)保障購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，請(qǐng)業(yè)主們耐心等待執(zhí)行的結(jié)果”。

退房退款且房貸不用還了

先來(lái)看看連云港這個(gè)案例：

公開(kāi)資料顯示，2020年11月3日，柏某、楊某娟與連云港某公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，某商業(yè)銀行作為貸款人三方簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。

后因連云港某公司未按合同約定交付房屋，柏某、楊某娟訴至法院要求解除與連云港某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求后者退還已支付的購(gòu)房首付款、已繳納的貸款。

最終，法院判決解除柏某、楊某娟與某商業(yè)銀行、連云港某公司簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》；連云港某公司返還柏某、楊某娟已償還的借款17169.26元及利息；連云港某公司向某商業(yè)銀行償還《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》項(xiàng)下剩余借款本金及利息。

審理法院表示，該案例的典型意義在于，因開(kāi)發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除，借款合同相關(guān)格式條款要求購(gòu)房者在既未取得所購(gòu)房屋亦未實(shí)際占有購(gòu)房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購(gòu)房者的責(zé)任，有違公平原則，該格式條款無(wú)效，對(duì)購(gòu)房者不具有拘束力。

具體到張華的案例：

泰禾中央廣場(chǎng)是泰禾集團(tuán)落子珠海的首個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃了商業(yè)、酒店托管、教育和健康等四個(gè)業(yè)態(tài)，是一處總體量達(dá)到42萬(wàn)平方米的城市綜合體。項(xiàng)目位于香洲區(qū)天科路，橫琴大橋北側(cè)，臨近灣仔口岸、橫琴口岸，與澳門(mén)隔水相望。

據(jù)泰禾集團(tuán)官微，珠海泰禾中央廣場(chǎng)于2018年5月首次開(kāi)盤(pán)，推出約600套43～73平方米雙層挑空LOFT房源，8天銷(xiāo)售518套，總金額7.52億元，創(chuàng)彼時(shí)珠海同類(lèi)物業(yè)成交量新高。

香洲區(qū)法院出具的民事判決書(shū)顯示，2018年8月，張華在泰禾中央廣場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)約165萬(wàn)元的房屋，其中，向銀行貸款82萬(wàn)元。

在買(mǎi)房過(guò)程中，張華支付了“5萬(wàn)元享額外九七折”團(tuán)購(gòu)費(fèi)、定金15萬(wàn)元和購(gòu)房款等，并向項(xiàng)目公司珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)啟航物流）繳納6990元維修基金。合同約定，房子于2020年12月31日前交付。

然而，直到2022年2月，啟航物流也未交付房屋，逾期超過(guò)一年。于是，張華將開(kāi)發(fā)商、團(tuán)購(gòu)費(fèi)收費(fèi)公司等告上法庭。2022年2月23日，香洲區(qū)法院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭審理。

“維修基金應(yīng)于房屋竣工后收房前進(jìn)行繳納，現(xiàn)房屋嚴(yán)重逾期且尚未交付，因此，費(fèi)用應(yīng)予以退還。買(mǎi)房團(tuán)購(gòu)費(fèi)明顯違規(guī)，實(shí)際上也未享受到任何優(yōu)惠，應(yīng)予以返還。”張華一方認(rèn)為。

香洲區(qū)法院最終判決，張華與啟航物流簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議于2022年3月31日予以解除，同日，與中國(guó)銀行珠海分行簽訂的《個(gè)人商業(yè)用房貸款合同》也予以解除。

圖為香洲區(qū)法院民事判決書(shū)截圖

此外，啟航物流應(yīng)向中國(guó)銀行珠海分行返還張華尚未清償?shù)馁?gòu)房貸款本息，支付由于延期交房導(dǎo)致合同解除的損失約49.38萬(wàn)元。

每經(jīng)記者輾轉(zhuǎn)還找到了泰禾中央廣場(chǎng)另一位業(yè)主鐘敏，據(jù)她介紹，2018年5月在旅途中偶然了解到泰禾中央廣場(chǎng)的售房廣告，出于投資和旅居的目的，她和朋友購(gòu)買(mǎi)了兩套小面積房子，總價(jià)120余萬(wàn)元。

珠海泰禾中央廣場(chǎng)現(xiàn)狀 圖片來(lái)源：項(xiàng)目官微

判決書(shū)顯示，鐘敏也向相關(guān)公司支付了5萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)費(fèi)，定金15萬(wàn)元，首付款約40萬(wàn)元，另向銀行貸款55萬(wàn)元。之后應(yīng)開(kāi)發(fā)商要求，繳納了維修基金、印花稅和代辦費(fèi)共計(jì)5979元。由于遲遲未能交房，鐘敏也將開(kāi)發(fā)商和相關(guān)公司告上法庭，香洲區(qū)法院于2022年2月24日立案，公開(kāi)開(kāi)庭審理。

2022年6月14日，香洲區(qū)法院也判決，鐘敏與張華一樣，解除購(gòu)房合同和個(gè)人貸款合同，啟航物流退還購(gòu)房定金、首付款、維修基金、團(tuán)購(gòu)費(fèi)等約60萬(wàn)元，并向光大銀行珠海分行返還鐘敏尚未清償?shù)馁?gòu)房貸款本息。

每經(jīng)記者6月24日下午聯(lián)系上光大銀行珠海分行個(gè)人房貸部門(mén)，一位工作人員表示，泰禾中央廣場(chǎng)屬于存量房貸移交的業(yè)務(wù)，自己沒(méi)有權(quán)限處理和回答，購(gòu)房者如果有疑問(wèn)可以攜帶證件，到銀行網(wǎng)點(diǎn)來(lái)查詢(xún)。

“正常情況下，樓盤(pán)逾期交房或者爛尾，購(gòu)房者仍然需要償還貸款，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)期房就存在類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)。”招商銀行一位工作人員介紹，銀行方面按照合同進(jìn)行放款，而爛尾是由開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)原因?qū)е碌摹?/p>

“當(dāng)然，各個(gè)地方政策以及不同開(kāi)發(fā)商的情況不相同，具體能否結(jié)束還貸，購(gòu)房者需要與自己的銀行客戶經(jīng)理溝通協(xié)商。”該工作人員表示。

律師：解除買(mǎi)賣(mài)和借款合同是兜底方案

受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響，泰禾集團(tuán)出險(xiǎn)后，珠海泰禾中央廣場(chǎng)的建設(shè)也陷入困境。

不過(guò)，據(jù)“珠海泰禾中央廣場(chǎng)”微信公眾號(hào)消息，2025年5月28日，項(xiàng)目取得消防驗(yàn)收合格證，完成規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)審，正在核對(duì)項(xiàng)目分期及指標(biāo)劃分問(wèn)題。項(xiàng)目竣工備案驗(yàn)收完成后，批量施工前會(huì)根據(jù)8個(gè)戶型，計(jì)劃做出交標(biāo)板房并對(duì)業(yè)主開(kāi)放。

“2021年，深圳某房企提供2億～3億元借款用于涉案項(xiàng)目建設(shè)，大橫琴置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大橫琴置業(yè)）收購(gòu)涉案項(xiàng)目1號(hào)樓，能夠有足夠的資金支持項(xiàng)目施工工作。”啟航物流在判決書(shū)中介紹。

張華購(gòu)房合同中約定的交房時(shí)間 圖片來(lái)源：受訪者提供

據(jù)張華透露，目前，大橫琴置業(yè)購(gòu)房合同總金額涉3.87億元，其中50%按約定轉(zhuǎn)入了專(zhuān)款賬戶，剩余50%按購(gòu)房合同約定，應(yīng)當(dāng)在2024年12月30日前轉(zhuǎn)入專(zhuān)款賬戶，現(xiàn)在受到延遲竣工備案影響未履行尾款。

按照約定，1號(hào)樓的購(gòu)房款用作所購(gòu)樓棟及整體項(xiàng)目保交付的專(zhuān)項(xiàng)使用資金，可以使用不超過(guò)65%的款項(xiàng)支付建設(shè)費(fèi)用，但啟航物流希望與大橫琴置業(yè)協(xié)調(diào)尾款中的15%轉(zhuǎn)入專(zhuān)款賬戶，用于后續(xù)支付竣備工程款及交付裝修啟動(dòng)資金。

因此，盡管項(xiàng)目在維持正常施工建設(shè)，但鐘敏和張華本應(yīng)得到返還的購(gòu)房款項(xiàng)，暫時(shí)還沒(méi)有如愿。

珠海泰禾中央廣場(chǎng)現(xiàn)狀 圖片來(lái)源：受訪者提供

“過(guò)去購(gòu)房者在退房時(shí)往往面臨首付款難以追回困境，這次法院判決開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房者已支付的首付款及利息，直接保護(hù)了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益。”針對(duì)張華和鐘敏的遭遇，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過(guò)文字向每經(jīng)記者表示。

他同時(shí)指出，盡管法律為購(gòu)房者提供了權(quán)益保障，但實(shí)際操作中，購(gòu)房者仍需面對(duì)復(fù)雜的法律程序。即使打贏了官司，開(kāi)發(fā)商也可能無(wú)錢(qián)可退，購(gòu)房者仍可能面臨錢(qián)房?jī)煽站车亍Ｒ虼耍ㄗh政府加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理潛在的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目；鼓勵(lì)購(gòu)房者選擇信譽(yù)良好、資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，相比之下，嘗試通過(guò)各種方式推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工交房會(huì)大大降低購(gòu)房者“錢(qián)房?jī)煽铡钡娘L(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，在國(guó)家和地方的各種政策扶持下，許多爛尾樓被列入保交樓或白名單項(xiàng)目，部分項(xiàng)目通過(guò)政府協(xié)調(diào)、紓困資金注入等已經(jīng)或即將重啟。在此期間，購(gòu)房者可以積極參與組織，通過(guò)主張延期交房的違約金、信息公開(kāi)、違法查處等方式與開(kāi)發(fā)商接洽，促使開(kāi)發(fā)商積極復(fù)工交房。

“維權(quán)過(guò)程中，我們通常將直接解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》視為兜底方案。”王玉臣表示。

（應(yīng)受訪者要求，張華、鐘敏為化名）

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