動遷房在上海樓市中一直是卑微的存在。

　　雖然價格“友好”，但卻被詬病最多。

　　跌得多，漲得少，是它特有的標簽。

　　在大家的固有印象里，提起動遷房就沒什么好詞。

　　但唯獨有個地方的動遷房，在本輪樓市下跌中，價格堅挺又熱銷。

　　動遷房也有春天

　　5月份徐匯龍華馨匯南苑的銷量，再次引爆動遷房市場。

　　我們查閱數據發現，在過去一輪周期里，馨匯南苑的表現確實很好。

　　稱得上是上海最抗跌的小區之一。

　　2021年價格最高峰時期，馨匯南苑不同戶型的價格大概在10-12萬。

　　到2025年6月，小區的成交價在9-11萬。

　　整體下降幅度并不大，84-108平的戶型甚至可以說是沒怎么跌。

　　更重要的是，該小區在徐匯銷量排名也很靠前，今年5月份成交了87套。

　　這就是傳說中有價又有量的小區。

　　相比之下，徐匯濱江的次新房表現都不如它。

　　百匯園房價高峰時賣到19萬一平。

　　近期的成交價格也是15萬+，跌幅21%。

　　附近的老破小更是沒法比。

　　三江小區從最高12.4萬跌到8.2萬，跌幅34%。

　　馨匯南苑雖然周邊有高架等不利因素，但是有徐匯區的地段保底優勢在。

　　另外周邊地鐵、商業、醫院配套十分齊全。

　　西面近徐匯日月光，東面近龍華會，東南是中海的濱江新地塊和云錦東方。

　　學校更是對口二梯隊師三實驗，和一梯隊的匯師中城校區+園南北校。

　　兩組雙學區，且都具備對口穩定性，小升初要么九年一貫直升、要么直接對口，進退相宜。

　　800萬能買到中環內、兩房、一梯隊學校，屬于頂配了。

　　即便它是動遷房，有這些buff加持，也能走出獨立行情。

　　事實上，動遷房和老破小一樣是上海樓市成交的基石。

　　郊外環動遷房的總成交量甚至可以單挑市區老破小。

　　嘉定江橋、寶山顧村、松江泗涇、浦東三林......

　　這些被人瞧不上的動遷房扎堆的板塊，依然承載著許多人安家上海的夢想。

　　需求旺盛帶來高成交的背后，更多的是多數人無奈的選擇。

　　所以買動遷房的客群畫像已經十分清晰了：

　　1、預算非常有限，又要買上海的剛需群體

　　預算200萬以內，工作在遠郊，收入不高，需要在上海有個落腳的地方。

　　對他們來說，在家鄉或許能買到非常不錯的房子，但是選擇留在上海，只能暫時委身在動遷房里。

　　2、近郊通勤

　　300-400萬預算，不想住市區逼仄潮濕的老破小，更在乎居住體驗，想要面積大、有電梯、樓齡新。

　　這類通常是單身客戶或者年輕夫妻，也不太關注學區。

　　往往都會選擇徐涇北城、三林、周浦、江橋、周浦等區域。

　　當然這里面也有一部分從市區老破小置換過來的老年人。

　　上樓梯不方便換個各方面好一些的電梯動遷房。

　　從這些實際需求中可以看出，動遷房的客戶群體和老破小有些重疊。

　　很多時候，動遷房就是老破小的影子產品。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　動遷房的問題

　　雖然動遷房的價格優勢突出，但問題同樣也很突出。

　　1、房屋品質差

　　本來干動遷房就不賺錢，開發商為了撈油水也是再次壓縮成本。

　　把房子早好，符合驗收要求即可，后面就沒人管了。

　　所以我們經常能看到一些動遷小區戶型差、隔音差、綠化差、人車不分流等共性問題。

　　剛買的時候看著不錯，經過幾年風吹雨打，跟同齡的商品房根本沒法比。

　　2、居住體驗不好

　　動遷房因為是拆遷，老年人較多，小區環境等公共環境的維護力度因人而異。

　　再加上房東拆遷分到不止一套，多余的房子會用來出租或者出售，人員素質參差不齊，鄰里素質不高，物業管理也很一般。

　　3、基礎配套差

　　動遷房一般都在外環外，三甲醫院、優質學校、商場地鐵密度跟市區肯定也是沒法比的。

　　4、供應量龐大

　　上海的幾大動遷基地，每個基地內動遷房源成千上萬套。

　　同一個面積段掛牌上百套房源，同質化產品的海量競爭下，拼的就是誰的價格更低。

　　如何判斷動遷房的價格下限

　　最近還有一些粉絲來咨詢，動遷房的終局到底是什么？

　　對于動遷房這類沒有購房成本幾乎為0的產品，價格下跌的下限底如何判斷？

　　我們認為，除了租售比外，可以拿動遷房與周圍土地價格、新房、次新商品房的價差，做比價效應。

　　新房、次新二手、動遷房之間存在著明顯的價格梯度。

　　比如閔行15號線景西路附近，新房朗拾花語賣到7萬5。次新二手，中海寰宇天下，單價7萬左右，次新動遷房4.5萬左右。

　　即動遷房是新房、次新商品房的6-6.5折。

　　同樣，再來看浦東北蔡板塊：新房9.2萬（西派海上，略有低估，下一批綠城逸廬會略微漲價）、次新商品房9.5萬（寶華海尚郡領，對比7萬左右的陸家嘴錦繡里看上去有下跌空間）、次新動遷房5.5萬（苗桐佳苑、弘德福苑）。

　　價差是6折不到，考慮到北蔡的新房比景西路的新房品質好不少，也算合理。

　　最后來看寶山淞南，新房6.9萬（招商、金茂），次新二手6-6.5萬（保利悅庭、三湘海尚），次新動遷房5.3萬(寶景苑)，價差是7.5-8折，這個就偏貴了。

　　對比多個板塊，從居住舒適度角度出發，次新動遷房是新房、次新商品房的6.5折以內是合理價格。

　　這個邏輯也可以用土拍價格互相驗證：

　　6月19日保利拍出的閔行顓橋地塊，2站地鐵外，地價3.9萬/平，位置更好的次新動遷房之比土地價格貴6千塊，判斷沒有高估。

　　北蔡綠城逸廬地價是7.2萬/平，安全墊充足；

　　淞南土拍兩塊地地價都在4萬/平。

　　按照這個邏輯，如果你想買閔行魯匯板塊，這里次新房旭輝江山都會、新城千禧公園、建發浦上灣均價是4.5萬，那次新動遷房的下限在哪里？

　　按6-7折算，單價2.7萬-3.15是合理價格，而附近次新動遷房的實際成交價在2.5萬以下，說明在合理范圍內。

　　小結

　　在上海樓市中，動遷房雖話語權弱，但對老上海人和新上海人意義重大。

　　面對未來保障房和保租房的沖擊，動遷房的競爭會越來越惡劣。

　　馨匯南苑的成功只代表個體的勝利。

　　更多的動遷房，終局就是時代的眼淚。

　　通常情況下，我們是不太建議買動遷房的。

　　因為真正優質的動遷房實在太少，買不好未來都不好脫手。

　　但如果預算有限一定要買，我們也給大家幾點建議：

　　1、首選2010年以后的動遷房，品質要比之前的有提升。

　　2、近郊、遠郊動遷房一定要有地鐵，最好步行10分鐘內。

　　3、周圍要有商業體，類似萬達、龍湖天街這種級別。

　　4、城市界面新，老破小扎堆的板塊別碰。

　　5、盡量選帶優質學區的，不然以后很難賣掉。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。