高盛預測，中國新房的需求從2000萬套暴跌70%到500萬套。報告里面還說了，最核心的原因就是人口。2022年起，中國的人口連續負增長。25歲到39歲的獨立購房人群的規模未來10年將會縮減20%。90后這個群體相比80后少了4000萬人。除此之外，登記結婚暴跌3%，新生兒的數據連續8年下降40%。

第二個原因是城鎮化率。截止2024年末，中國的城鎮化率已經達到了67%，城鎮常住人口超過9.4億人了。北京、上海等東部的主要發達地區的城鎮化率超過80%。中國主流城市的城市化率已經結束了。

其實我想說高盛的這一份報告，說2027年的時候需求是2000萬套，今年2025年預測需求500萬套，少了70%，他的這個預測還是有點太樂觀了。

我們新生兒連續8年下降40%。去年我們是954萬，前年是900多萬，差不多就900萬剛剛好。10年前的數據是多少呢？一千大幾百萬，最高的時候1500萬、1600萬。現在900萬，明年是多少，不得而知，有沒有900萬，我們非常期待。

第二個因素就是這個城鎮化率。2024年的時候，我們綜合城鎮化率已經到了67%了，基本上屬于飽和了。對于中國城市來講，能進城的也都進城了，不能進城的也就留在農村了，不會再新增了。

而且我們的總人口還在往下走，未來城鎮化率可能還能再提高3到5個百分點。但是我們大拆大建大基建的時代，什么高新區啊，新的產業園啊，甚至政府各種搬到新區去的這種消息、這種新聞不會再出現。

我們目前看到的城市就是未來中國20年的城市規模。你所在的這個城市，區域面積不會再變了，立交橋也不會再修了。高鐵數量或者是地鐵的數量只會逐步減少，不會再多了。

第三個就是最重要的二手房海量掛牌，加上房屋空置率約20%。如果把中國目前國內市場上所有的二手房，包括空置的那些房子都住滿，滿打滿算，可以住個接近30億人，也就是兩個中國的人口。以后這些房子都進入市場的話，價格怎么走，咱們不得而知。

房子它不是金子，它是工業品，人們是有這個需求，但這個需求沒那么大，也沒那么夸張，是可以重復制造的東西。那重復制造可生產的東西，價格就一定不可能是要你兩口子加上6個錢包，再加上你兩口子未來30年的收入。這種情況我不知道怎么評價，但我肯定能明白，這不是一個合理的情況，肯定是充滿了非常大的泡沫在里面。

也許未來就像馬爸爸說的一樣，房價如蔥的時代就要來了。