導語

庫存降至階段性低點，三類城市短期內面臨嚴重供給約束。

◎ 文 /楊科偉、俞倩倩

2025年以來，房地產市場止跌企穩，新房供給節制之下成交延續弱復蘇走勢，受此影響，2025年狹義庫存仍處下行通道，回落至近年來低點。從去化周期變動來看，年內基本呈現出波動下行并持穩態勢，環比跌幅逐步收窄，至4月末按12個月測算去化周期達20.98個月，環比降0.5%，同比降6%。狹義庫存和去化周期處于雙降區間，可以看出，供給約束疊加成交修復，已使得去庫存初見成效。分能級來看，2025年一線城市庫存規模持穩，二線和三四線城市庫存規模有所收縮。從去化周期來看，不同城市皆呈現出穩中有降態勢，一線和二線城市已回落至20個月以內，不過三四線仍達30個月，庫存風險依舊存在。究竟當前各城市有效庫存是否充足，2025年是否又將面臨嚴重的供給約束呢？

01

新房供給約束加劇致庫存仍處下行通道

城市分化持續加劇

（本節有刪減）

（一）4月末50城狹義庫存、去化周期環比雙降至3億平和21個月

2025年以來，房地產市場止跌企穩，新房供給節制之下成交延續弱復蘇走勢，受此影響，2025年狹義庫存仍處下行通道，回落至近年來低點。事實上，自2023年以來50城狹義庫存便呈現出逐步回落走勢，截止2025年4月末，50城狹義庫存面積為30557萬萬平方米，環比降1%，同比降10%。

從去化周期變動來看，年內基本呈現出波動下行并持穩態勢，環比跌幅逐步收窄，至4月末按12個月測算去化周期達20.98個月，環比降0.5%，同比降6%。狹義庫存和去化周期處于雙降區間，可以看出，供給約束疊加成交修復，已使得去庫存初見成效。

（二）一線庫存持穩、二三線收縮，三四線消化周期仍達30個月

分能級來看，2025年一線城市庫存規模持穩，截止2025年4月末達到了4155萬平方米，環比微增2%，同比微降0.25%，二線和三四線城市庫存規模有所收縮，2025年4月末25個二線城市和21個三四線城市庫存同環比跌幅均為11%和1%。從去化周期來看，不同城市皆呈現出穩中有降態勢，一線和二線城市已回落至20個月以內，不過三四線仍達30個月，庫存風險依舊存在。

（三）滬蓉杭等狹義庫存見底，東三省和投機型二三線庫存積壓（略）

02

新鮮度：庫存中2020-2023年供給過半

深蓉杭等庫存新鮮度高

從110個樣本城市數據來看，一線庫存新鮮度好于二三線，當前狹義庫存中2022-2023年新增供給占比分別為11.23%和17.14%。深圳、杭州、成都等熱點城市狹義庫存新鮮度普遍較高，無錫以老舊庫存為主，庫存占比較高的供給年份多在十年前，

（一）約54%庫存為2020-2023年供應，一線新鮮度顯著超二三線

CRIC數據顯示，截至2025年4月末，110城中超半數庫存為2020-2023年的供應，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有庫存的比重分別為12%、14%、12%和16%，10年以上即2015年及之前的老舊庫存累計占比約為19%。值得關注的是，2025年以來新增供給近乎沒有庫存積壓情況，目前“以銷定產”模式之下，房企傾向于節制供應，僅推出適銷對路的有效供應。

分能級城市來看，一線城市庫存相對“較新”且分布更為集中，當前狹義庫存中2022-2023年新增供給占比分別為11.23%和17.14%。相比之下，二三線城市庫存不及一線城市新鮮且主要集中在2020-2023年供應，在狹義庫存中占比分別為59%和53%。

（二）深杭蓉等庫存以2023年供給為主，無錫老舊庫存占比近3成

將顆粒度細化至重點城市，我們可以看出如下特征：

一是深圳、杭州、成都等熱點城市狹義庫存新鮮度普遍較高，2015年4月末庫存占比較高的供給年份多為2021年-2022年，其中深圳供給年份為2023年的庫存占比達到38%。

二是鄭州、長沙、佛山、惠州等狹義庫存中占比較高的多為2021年供應，主要源于2021年下半年地產行情急轉直下，弱二線和三四線為“重災區”，造成了庫存積壓。

三是無錫以老舊庫存為主，庫存占比較高的供給年份多在十年前，多為老盤甚至是僵尸樓盤，潛在去化壓力相對較大。

四是廣州、泉州、徐州等狹義庫存中不同供給年份分布相對平均，占比均不足15%。

03

面積段：以100-140平庫存為主力

70平和180平占比回落

（本節有刪減）

（一）80-140平庫存占比“先降后增”，一線主力面積段低于二三線

從總體120城樣本來看，100-140平方米產品仍然占據庫存主力。2025年4月末，所有樣本城市中100-120平方米、120-140平方米產品分別占24%、20%，合計近乎占據庫存的半壁江山，這主要是由于該面積產品是市場主流，推貨量較大。而反觀80平方米以下和140平方米以上產品，面向客群相對小眾，房企推貨量也相對有限，庫存規模占比不大，各面積段占比均在10%以下。其余各面積段如80-100平方米等庫存分布相對平均，占比都在15%左右。

對比近幾年各面積段庫存增減情況，小面積段70平方米以下和大面積段180平方米以上呈現出“前升后降”的山坡型走勢，2022年-2023年，樣本城市70平方米以下產品庫存占比激增至16%-17%，2024-2025年回落至8%左右。180平方米以上產品如是，由2022年-2023年高點14%降至5%。140-180平面積段庫存占比呈現出穩中微增態勢，截止2025年4月末持穩11%；而80-140平方米房源庫存占比則呈現出典型的“U”型走勢。比如100-120平方米產品占比由2022-2023年的20%梯度上升至2025年4月末的24%，120-140平方米房源占比也較2022年-2023年低點上漲3個百分點。80-90平方米和90-100平方米產品庫存占比亦有持續拉升跡象。

分能級來看，一線城市主力面積段明顯低于二線和三四線城市，即一線以80-120平米中小面積產品為庫存主要分布，二線和三四線城市100-120平產品為庫存占比偏高。具體來說，一線樣本城市80-90平方米90-100平方米和100-120平方米面積產品仍然占據庫存最高份額，占比不分伯仲，均在20%左右，120-140平方米高改產品占比也接近15%。二線和三四線城市庫存分面積段分布形態大體與總體樣本數據相一致，即庫存主要集中在100-120平方米和120-140平方米產品，占比均在20%以上，相比之下，受客群結構和供應結構影響，二線、三四線城中小面積段即70-100平方米產品庫存占比明顯低于一線城市。

（二）超半數城市庫存主力為100-140平，滬深廈等小面積庫存積壓（略）

04

戶型：三房為庫存絕對主力

四房庫存占比穩中有增至28%

（本節有刪減）

（一）三房庫存占比持增且過半，二三線二房庫存壓力高于一線

分戶型來看，三房戶型庫存規模占比最高。2025年4月末，樣本城市三房戶型庫存占比多達52%，仍牢牢占據庫存主力位置，除此之外，四房是庫存占比第二高的戶型，比重達到28%。其次為二房占比約10%，一房和五房及以上庫存占比相對較低，僅為4%和6%。

對比近幾年的庫存占比情況，三房和四房戶型占比穩中有增，仍處階段高位，2022年-2023年，三房庫存占比持穩45%，而后持續攀升，至2025年4月末已達52%。四房如是，2021年-2023年庫存占比均不足20%，2025年4月末已達28%，這主要與近年來供給結構密切相關，隨著新房供應量持續收縮，房企更傾向于推出大面積三房和四房產品，一定程度造成了庫存積壓。一房和二房庫存占比穩中有降，主要源于近年來該類戶型因功能性缺失，逐漸失寵于主流市場，供給量顯著下降；而五房以上庫存占比小幅微降，持穩6%。

分能級來看，各能級城市中占比最高的均為三房，比重均在五成以上。次高占比的房型均為四房，一線和二線城市四房占比均達到30%，三四線為25%。從其余房型庫存占比分布來看，一線庫存分布最為均勻，一房、二房、五房及以上占比都在5%左右，二線和三四線庫存分布最為集中，一房、五房及以上占比較少，基本都在5%左右，而二房占比均在10%以上。

（二）多數城市以三四房為庫存主力，北海、惠州等二房占比居前（略）

05

總結預判：庫存降至階段性低點

三類城市短期內面臨嚴重供給約束

（本節有刪減）

（一）供給節制+成交止跌致庫存下行至階段低點，去化周期持續改善（略）

（二）一線庫存新鮮度較高，部分二三線100-140平、三房短期庫存積壓（略）

（三）熱點恒熱、老舊庫存占比較多、供需錯配等三類城市供給約束顯著

細分到單個城市來看，我們認為有三類城市短期內供給約束顯著：

第一類為熱點恒熱的上海、杭州、成都等城市，2025年4月末狹義庫存見底，去化周期都在15個月以內，短期內基本不存在去化風險。這些城市庫存新鮮度都較高，基本不存在所謂的老舊和僵尸庫存，2025年4月末庫存中供給年份為2023年的占比均在25%以上。從庫存面積段、戶型來看，上海、西安、合肥、成都庫存結構和成交結構高度相似，上海庫存積壓以90-100平小三房為主；杭州成都庫存結構則以100-120平三房為主，也是成交主力面積段。

第二類為消化周期偏高，老舊庫存積壓嚴重的二三線城市，以呼和浩特、無錫等為典型代表，2025年4月月末狹義庫存依舊保持高位，去化周期均在30個月以上，短期內庫存壓力巨大。這些城市老舊庫存積壓較為嚴重，供給年份為2018年及之前的庫存占比較大，其中呼和浩特在2010年前的庫存占比高達6成以上。對于這類城市而言，庫存多為開發較早的老舊庫存或僵尸樓盤，未來去化壓力較大，而短期內新鮮庫存不足也會導致成交受限。

第三類為消化周期適中（13-30個月不等），但存在嚴重供需錯配的城市，以廣州、大連、東莞等核心二三線城市為典型代表，這類城市的主要癥結在于庫存結構和成交結構存在顯著錯配，以廣州為例，對比其2025年4月末庫存結構和成交結構，可以看出，庫存以100-120平中等面積段為主，占比高達20%，而成交則以80-120平為主，尤其是80-90平小面積段，成交套數占比高達23%，剛改和改善需求旺盛，而受購買力降級影響，小面段產品預期仍將積壓。對于這類城市而言，庫存中容易去化的熱銷樓盤基本已經去化殆盡，而庫存中剩余的多為城市外圍或面積段較小的剛需戶型，雖然消化周期仍在警戒線以下，但是短期去化問題也值得引起高度關注。（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞