房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在商品房交易中，合同無(wú)效導(dǎo)致購(gòu)房款難退的糾紛屢見(jiàn)不鮮。本案中，購(gòu)房者支付 85 萬(wàn)余元購(gòu)房款后，不僅未能拿到房屋，還陷入合同效力與責(zé)任承擔(dān)的爭(zhēng)議漩渦。專(zhuān)業(yè)律師將從法律角度拆解本案，為您揭示其中的法律風(fēng)險(xiǎn)與維權(quán)要點(diǎn)。

一、案情梳理

（一）原告主張與訴求

原告陳明向法院提出兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn) 2011 年 12 月 18 日與甲公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》無(wú)效；

判令甲公司、乙公司及自然人王某共同退還購(gòu)房款 851,000 元及利息（利息分段計(jì)算：2011 年 10 月 17 日 - 2019 年 8 月 19 日按央行同期貸款利率；2019 年 8 月 20 日起按 LPR 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際支付日）。

陳明稱(chēng)，2011 年，乙公司為甲公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目施工，王某系乙公司員工。因乙公司欠付貨款，王某稱(chēng)甲公司授權(quán)乙公司協(xié)助銷(xiāo)售部分商品房，推薦陳明購(gòu)房。陳明實(shí)地參觀后，通過(guò)現(xiàn)金及轉(zhuǎn)賬向王某支付 851,000 元，乙公司開(kāi)具收據(jù)。2011 年 12 月 18 日，陳明通過(guò)王某與甲公司簽訂預(yù)售合同，約定購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，總價(jià)款 9639,500 元，交房時(shí)間為 2012 年 5 月 30 日，剩余房款交房時(shí)辦理貸款 。后因甲公司糾紛，房屋未交付，且經(jīng)鑒定合同上甲公司公章為偽造。陳明認(rèn)為甲公司委托乙公司售房，三者應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

（二）被告抗辯意見(jiàn)

甲公司：從未與陳明簽署合同，未委托乙公司、王某售房。經(jīng)司法鑒定，合同公章與公司備案印鑒不一致，此前案件已裁定駁回起訴并移送公安。陳明未向甲公司付款，雙方無(wú)合同及事實(shí)關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)退款責(zé)任。

乙公司：配合甲公司售房，有協(xié)議為證；合同公章系甲公司負(fù)責(zé)人加蓋，鑒定樣本不全面，合同不應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；僅查到代收 70 萬(wàn)元，同意按實(shí)際收款退款，不同意其他訴求。

王某：作為乙公司員工，收款屬職務(wù)行為，后果應(yīng)由乙公司承擔(dān)，自身不擔(dān)責(zé)。

（三）法院查明事實(shí)

王某系乙公司員工，乙公司為嘉裕苑項(xiàng)目施工方。

甲、乙公司簽訂多份協(xié)議，約定銷(xiāo)售款優(yōu)先償還工程款，但未明確授權(quán)乙公司售房。

2011 年 9 - 10 月，乙公司出具 851,000 元購(gòu)房款收據(jù)，陳明向王某轉(zhuǎn)賬 70 萬(wàn)元，另主張交付 100,000 元現(xiàn)金（乙公司否認(rèn)）。

2011 年 12 月 18 日預(yù)售合同經(jīng)鑒定，甲公司公章為偽造。此前訴訟中，法院因涉嫌刑事犯罪裁定駁回起訴并移送公安。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

《北京市商品房預(yù)售合同》是否有效？

購(gòu)房款退還責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？

（二）法律分析

合同效力認(rèn)定：依據(jù)《合同法》，合同需雙方真實(shí)意思表示一致。本案中，甲公司未授權(quán)乙公司售房，合同公章偽造且未追認(rèn)，故合同不成立 。乙公司無(wú)權(quán)代理，陳明亦無(wú)理由相信其有代理權(quán)，不構(gòu)成表見(jiàn)代理，合同無(wú)效。

責(zé)任主體界定：

甲公司：未參與合同訂立，未收款，無(wú)退款義務(wù)。

乙公司：擅自售房收款，屬無(wú)權(quán)代理，應(yīng)退還全部 851,000 元購(gòu)房款，并賠償資金占用利息 。

王某：職務(wù)行為，后果由乙公司承擔(dān)，個(gè)人不擔(dān)責(zé)。

（三）法律依據(jù)

本案適用《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條（無(wú)權(quán)代理合同效力）、第四十九條（表見(jiàn)代理），以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款（民法典施行前法律事實(shí)適用舊法） 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

2011 年 12 月 18 日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》無(wú)效；

乙公司于判決生效后七日內(nèi)退還陳明購(gòu)房款 851,000 元及利息（分段計(jì)算）；

駁回陳明其他訴訟請(qǐng)求 。

四、案件啟示

（一）交易風(fēng)險(xiǎn)防范

資質(zhì)與授權(quán)核查：購(gòu)房前通過(guò)住建部門(mén)查詢(xún)開(kāi)發(fā)商預(yù)售資質(zhì)，要求出示授權(quán)文件，核實(shí)售房主體權(quán)限。

資金支付規(guī)范：購(gòu)房款應(yīng)存入開(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶(hù)，避免向個(gè)人賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬；保留付款憑證、收據(jù)等完整交易記錄。

（二）合同效力審查

細(xì)節(jié)審查要點(diǎn)：注意合同簽章與備案信息是否一致，對(duì)模糊條款及時(shí)咨詢(xún)律師；大額交易建議辦理公證或律師見(jiàn)證。

表見(jiàn)代理識(shí)別：僅憑口頭承諾不足以認(rèn)定代理權(quán)，需結(jié)合授權(quán)文件、歷史交易習(xí)慣等綜合判斷。

（三）維權(quán)策略建議

及時(shí)啟動(dòng)程序：發(fā)現(xiàn)合同糾紛，盡快收集證據(jù)，通過(guò)協(xié)商、訴訟等合法途徑維權(quán)，避免超過(guò)訴訟時(shí)效。

責(zé)任主體判斷：明確合同相對(duì)方與實(shí)際責(zé)任人，避免因錯(cuò)誤主張導(dǎo)致維權(quán)受阻。

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