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經濟適用房本是保障低收入家庭住房需求的政策性房產，卻有人違規交易引發糾紛。這起案件中，房屋買賣合同為何被判無效？背后又藏著哪些法律要點？專業律師帶您一探究竟。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告江雨薇向法院提出訴訟請求：

判令柳芳、趙明遠與周昊、吳思雨在 2022 年 8 月 25 日簽訂的關于一號房屋的買賣合同無效；

本案訴訟費由柳芳、趙明遠、周昊、吳思雨承擔。

江雨薇稱，自己與柳芳是母女關系，和趙明遠是繼兄妹關系，柳芳與趙明遠則是母子關系，柳芳和已故的趙振國是再婚夫妻 。2022 年 8 月 25 日，柳芳和趙明遠將一號房屋出售給周昊、吳思雨，當日完成房屋交付，120 萬元購房款轉入趙明遠賬戶 。后來柳芳和趙明遠因賣房款產生爭議鬧上法院，江雨薇才知曉房屋被出售一事 。她認為，四人的交易嚴重違反經濟適用住房管理規定，屬于無效法律行為，還侵犯了自己的合法權益，因此訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

柳芳：同意江雨薇的訴訟請求 。

趙明遠：否認自己是房屋買賣合同當事人，稱是柳芳與周昊、吳思雨簽訂合同，自己只是從中幫忙。還指出江雨薇并非合同當事人，不具備原告主體資格，應尊重房屋買賣雙方意愿 。

周昊、吳思雨：共同辯稱，起訴主體需與案件有直接利害關系，江雨薇不是房屋產權人，且趙振國去世多年，購房時房產證顯示柳芳單獨所有，他們已盡到注意義務，江雨薇不具備起訴資格，應駁回起訴 。此外，他們認為房屋購買時間為 2017 年，滿 5 年后可轉讓，合同未違反國家強制性規定，不存在侵權行為，還懷疑柳芳與江雨薇惡意串通，保留追究責任的權利 。

（三）法院查明的關鍵事實

家庭關系：柳芳與趙振國于 2002 年 10 月 22 日再婚，江雨薇是柳芳女兒，趙明遠是趙振國兒子，江雨薇與趙明遠為繼兄妹關系，趙振國于 2020 年 5 月 19 日去世 。

房屋購買：2017 年 3 月 9 日，甲公司與趙振國、柳芳簽訂《北京市商品房預售合同（經濟適用住房）》，購買一號房屋，約定總價款 348157 元，交付時間為 2017 年 4 月 15 日，還明確購買滿 5 年可轉讓，但需按規定向政府交納收益等價款 。

產權變更：2021 年 11 月 22 日，確認房屋相關信息；2022 年 4 月 18 日，房屋轉移登記至柳芳名下，柳芳取得契稅完稅證明 。

房屋交易：2022 年 8 月 25 日，柳芳與周昊、吳思雨簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定房屋成交價 130 萬元，當日交付房屋，周昊、吳思雨支付 120 萬元，剩余 10 萬元作為過戶保證金 。款項轉入趙明遠賬戶，趙明遠出具定金和首付款收條 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

柳芳、趙明遠與周昊、吳思雨簽訂的房屋買賣合同是否有效？

江雨薇是否具備原告主體資格？

（二）法律分析

合同效力判定：經濟適用房具有社會保障屬性，受嚴格政策約束 。根據規定，購買不滿 5 年不得直接上市交易，需政府回購 。本案中，房屋交易時仍處于限制期內，柳芳未申請政府回購就進行買賣，違反相關規定，損害社會公共利益 。依據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效，違背公序良俗的民事法律行為無效，因此該買賣合同無效 。

原告主體資格認定：一號房屋由柳芳和趙振國共同購買，江雨薇作為趙振國親屬，與房屋存在利害關系，有權提起訴訟，具備原告主體資格 。

合同相對性問題：趙明遠并非買賣合同出賣方，不應承擔合同無效的相關責任 。

三、裁判結果

法院判決：確認柳芳與周昊、吳思雨于 2022 年 8 月 25 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效 。對于合同無效導致的損失賠償等問題，相關權利人可另行主張 。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

核實房屋性質：購買二手房時，務必查清房屋性質，若為經濟適用房、限價房等政策性住房，需確認是否滿足上市交易條件 。

謹慎交易：切勿輕信賣方承諾，避免參與違規交易，否則不僅合同可能無效，還可能面臨財產損失 。

（二）賣房者行為規范

遵守政策規定：政策性住房所有者應嚴格遵守交易限制，在符合條件前不要擅自出售房屋 。

明確產權歸屬：家庭共有房產交易前，需取得所有產權人同意，避免引發家庭糾紛和法律風險 。

（三）法律維權要點

及時主張權利：發現權益受損，應及時通過法律途徑解決，注意訴訟時效 。

收集證據：保存與房屋交易相關的合同、轉賬記錄、溝通記錄等證據，為維權提供支撐 。

經濟適用房交易關乎民生與公平，違規操作必將受到法律約束。若您在房產交易中遇到類似問題，或對相關法律規定有疑問，歡迎私信專業律師團隊，獲取一對一法律解決方案，守護您的合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）