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本案中，購房人因家庭重大變故及經濟壓力無法繼續履行合同，售房人則主張違約賠償，雙方爭議焦點涉及違約認定、違約金酌定等核心法律問題。本文將結合司法裁判邏輯，對該類糾紛進行專業分析。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實依據

原告陳林向法院提起訴訟，請求：

判決解除 2023 年 11 月 4 日與被告周明簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議；

判令周明返還已付定金 20 萬元；

訴訟費用由周明承擔。

陳林陳述，2023 年 11 月 4 日，其與周明簽訂房屋買賣合同，約定以 631 萬元總價購買北京市一號房屋，定金 20 萬元，并明確了付款方式。合同簽訂后，陳林依約支付定金。原計劃通過出售其父母名下位于北京市豐臺區二號房屋獲取購房資金，以實現贍養父母的目的。但 2024 年 4 月 30 日，其母親在二號房屋內突然離世，致使該房屋因潛在買家忌諱及涉及多子女繼承問題，無法順利出售，購房資金來源中斷。此外，陳林夫妻名下無自有住房，以租賃方式居住，家庭月收入僅 6000 元左右，需負擔未成年子女撫養、四位老人贍養及房屋租金等多項支出，經濟負擔沉重，客觀上已無能力繼續履行房屋買賣合同。陳林強調，其并非主觀惡意違約，而是因客觀經濟狀況導致金錢債務履行不能，若強制履行合同，將使雙方利益均遭受嚴重損害，故請求法院支持其訴訟請求。

（二）被告的抗辯主張與反訴請求

被告周明同意解除合同，但提出反訴，請求：

判令陳林賠償違約金 106.2 萬元（已扣除定金 20 萬元）；

反訴費用由陳林承擔。

周明認為，陳林未按合同約定在 2024 年 8 月 31 日前支付購房全款，且其情形不構成合同解除的法定條件，不存在不可抗力或情勢變更情形。周明主張，陳林拒絕履約的真實原因是房價下行，屬于惡意毀約行為。為維護自身合法權益，周明依據合同約定及法律規定，要求陳林承擔違約責任。

（三）第三人的意見陳述

甲公司作為居間方表示，若陳林與周明就合同解除達成一致意見，其對此無異議。

（四）法院查明的案件事實

合同簽訂與履行情況：2023 年 11 月 4 日，陳林與周明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價格為 195 萬元，房屋內家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備作價 436 萬元，總價 631 萬元。同日，雙方與甲公司簽訂《補充協議》，進一步明確定金支付方式（簽訂當日支付 10 萬元，2023 年 11 月 11 日前支付 10 萬元）、首付款支付方式（不動產轉移登記辦理完畢前 2 個工作日以資金存管方式支付 586 萬元）及不動產轉移登記時間（2024 年 8 月 30 日前），并約定了根本違約情形及違約責任（違約方需以成交總價款的 20% 支付違約金，已支付款項沖抵違約金，多退少補）。陳林已按約定支付定金 20 萬元。

購房資金來源受阻：陳林為籌集購房資金，計劃出售其父母名下的二號房屋，但因母親去世，該房屋在多次降價后仍未能售出。陳林提交死亡證明、房屋中介帶看記錄截屏等證據，證明自母親去世后，因潛在買家忌諱房屋內發生過死亡事件及擔憂繼承糾紛，該房屋無人看房，導致其無法獲得預期的購房資金。

雙方溝通協商過程：2024 年 5 月 7 日左右，陳林告知甲公司因母親去世導致無力支付購房款。2024 年 5 月 9 日左右，甲公司向陳林轉述周明同意解除合同，但周明于 2024 年 5 月 10 日通過微信明確表示不同意解除合同。陳林曾提出以放棄已支付的 20 萬元定金為條件解除合同，遭周明拒絕。

房屋市場價格變動：周明主張案涉一號房屋因房價下跌導致價值受損，其提交證據顯示，2023 年 11 月該房屋成交價約為 4 萬元 / 平方米，現市場價值不足 500 萬元。經法院走訪核實，部分證據所涉房屋戶型與本案一號房屋不一致，但可確認一號房屋房價存在下跌情況。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳林的行為是否構成違約；

若構成違約，違約金數額應如何合理確定。

（二）法律分析

違約行為的認定：根據《中華人民共和國民法典》及案涉合同約定，合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務。陳林未能在合同約定的期限內支付購房款，且其主張的家庭變故、經濟困難等理由，不符合法律規定的不可抗力（不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況）及情勢變更（合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平）情形。因此，陳林的行為構成違約，應承擔相應的違約責任。

違約金數額的酌定：雖然合同約定違約金為成交總價款的 20%（即 126.2 萬元），但法院在確定違約金數額時，需遵循公平原則和誠實信用原則，綜合考量以下因素：

實際損失情況：周明主張因房價下跌導致房屋價值貶損，法院需結合房屋市場價格評估報告、同地段類似房屋交易價格等證據，準確認定其實際損失范圍。

合同履行程度：陳林僅支付了定金，尚未履行主要合同義務，其違約行為對周明造成的影響程度需納入考量。

當事人過錯程度：陳林雖非惡意違約，但違約事實客觀存在；周明在合同履行過程中無過錯，其合法權益應得到保護。

公平合理原則：鑒于陳林家庭經濟困難的實際情況，若嚴格按照合同約定的高額違約金執行，可能導致雙方利益嚴重失衡，有違公平原則。因此，法院需在保護守約方合法權益的同時，兼顧違約方的實際履行能力，對違約金數額進行合理調整。

（三）法律依據

本案主要適用《中華人民共和國民法典》相關條款：

第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；

第五百六十六條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任；

第五百八十五條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

三、裁判結果

法院經審理作出如下判決：

陳林與周明于 2023 年 11 月 4 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2024 年 9 月 30 日解除；

陳林與周明、甲公司于 2023 年 11 月 4 日簽訂的《補充協議》于 2024 年 9 月 30 日解除；

陳林于判決生效之日起十日內給付周明違約金 80 萬元（已折抵定金 20 萬元）。

該判決既支持了合同解除的訴求，又根據案件具體情況對違約金進行了合理調整，在維護合同嚴肅性的同時，兼顧了雙方當事人的利益平衡。

四、案件啟示

（一）房地產交易風險防范建議

科學規劃資金安排：購房者在簽訂房屋買賣合同前，應全面評估家庭經濟狀況，制定合理的資金規劃方案。除準備必要的購房款外，建議預留不低于購房款 10% - 20% 的應急資金，以應對可能出現的資金鏈斷裂風險。同時，對于依賴其他資產變現籌集購房資金的情況，需充分考慮資產處置的不確定性，提前做好風險預案。

審慎審查合同條款：合同條款是界定雙方權利義務的重要依據，購房者應仔細研讀合同中的違約條款、解除條件、價款支付方式等核心內容。對于格式合同中不明確或不合理的條款，應及時要求對方作出解釋和說明，并可在協商一致的基礎上進行修改或補充。必要時，可委托專業律師對合同進行審查，確保自身合法權益得到充分保障。此外，若擔憂因特殊情況影響合同履行，可在合同中協商約定相應的免責條款或解除條件。

（二）合同違約應對策略

積極協商溝通：當出現可能無法履行合同的情況時，違約方應第一時間與對方進行溝通協商，主動說明情況并尋求解決方案。在協商過程中，應注意保留相關溝通記錄，如聊天記錄、郵件、書面函件等，這些證據在后續糾紛解決中具有重要作用。通過友好協商，雙方有可能達成變更合同條款、延長履行期限或解除合同等共識，從而減少損失。

合理主張違約金調整：若認為合同約定的違約金過高，違約方有權依據《民法典》第五百八十五條的規定，向人民法院或仲裁機構請求適當減少違約金數額。在主張調整時，需提供充分證據證明對方的實際損失較小，或違約金數額與實際損失相比明顯過高。例如，可以提供房屋市場價格波動數據、同類型房屋交易情況等證據，以支持自己的主張。

（三）法律概念準確把握

不可抗力的界定：在房地產交易中，當事人應準確區分不可抗力與一般的意外事件。不可抗力需同時滿足不能預見、不能避免且不能克服三個條件，如自然災害、政府征收、戰爭等。家庭變故、經濟困難等通常不屬于不可抗力范疇，不能作為免除違約責任的法定事由。

情勢變更的適用：情勢變更原則的適用需嚴格符合法律規定的條件，即合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平。在判斷是否構成情勢變更時，需綜合考慮變化的程度、對合同履行的影響以及當事人的過錯等因素。若符合情勢變更條件，當事人可請求人民法院或仲裁機構變更或解除合同。

房地產交易涉及金額較大，法律關系復雜，無論是購房者還是售房者，都應增強法律意識，嚴格履行合同義務。若在交易過程中遇到法律糾紛，建議及時尋求專業律師的法律幫助，通過合法途徑維護自身權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）