房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

房產證上的名字與實際產權歸屬一定對應嗎？當親情遇上房產，一場關于 “借名買房” 的爭議就此展開。專業律師帶您抽絲剝繭，看清這場糾紛背后的法律真相。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告蘇晴向法院提出三項訴訟請求：

判令確認位于通州區一號房屋系自己借女兒林悅之名購買，自己才是該房屋實際所有權人；

判令林悅將房屋所有權過戶到自己名下，并協助辦理產權變更登記手續；

案件受理費依法分擔。

蘇晴表示，自己與前夫育有一兒一女，女兒林悅、兒子林昊 。前夫離世后，她經歷再婚又離婚，一直租房生活 。2003 年，因自己年齡大貸款受限，便與兒女商議，以林悅名義購買一號房屋，房屋歸自己所有 。購房時，林悅墊付 3 萬元首付款，后蘇晴已歸還，貸款利息由蘇晴支付，2005 年兒子林昊還清剩余貸款 。此后，蘇晴長期居住該房屋，后因身體原因搬離并出租，租金也一直由自己收取 。2020 年，三方簽訂《家庭財產分割協議書》約定房屋由林悅和林昊共同管理、林悅租用并支付租金 。但后續因矛盾產生糾紛，雖林悅曾口頭同意過戶，卻遲遲未履行，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

被告林悅堅決不同意訴訟請求，辯稱：

一號房屋是自己的個人財產，不存在借名買房情況，蘇晴提供的證據無法證明借名買房關系；

購房時只有自己符合政策要求，且是自己主動看房、議價、簽合同并辦理手續，房產手續也由自己保管；

所謂 “過戶承諾” 是在家庭會議壓力下，基于弟弟履行贍養義務的前提，才愿意分出部分份額作為養老補貼，但從未同意全部過戶 。此外，對蘇晴所述借款抵頂裝修費的說法提出質疑，認為該款項是女兒留學的贊助。

（三）法院查明的關鍵事實

購房過程：2003 年，林悅與甲房地產開發有限公司簽訂合同，以 157534 元購買一號房屋，首付 37534 元，貸款 120000 元，2003 年 10 月房屋登記在林悅名下，2005 年貸款結清 。

出資爭議：蘇晴稱自己償還了林悅墊付的首付款，支付貸款利息，兒子林昊還清剩余貸款；林悅則表示首付款來自自己積蓄，貸款也是自己償還，購房時僅向蘇晴借款 2 萬元；林昊證實自己還清剩余貸款，且購房是因母親和自己不具備條件才借林悅之名 。

居住與協議情況：房屋交付后，蘇晴長期居住，后林悅裝修并入住 。2020 年，三方簽訂《家庭房產分割協議書》，明確一號房屋由三人共同出資，還對房屋管理、繼承等作出約定 。此后，又簽訂《贈與合同》，林悅將房屋 1% 份額贈與蘇晴 。

關鍵對話錄音：兩次家庭商議錄音顯示，林悅曾承認房屋是蘇晴的，但涉及過戶時提出保留 50% 份額等條件，未明確同意全部過戶 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

蘇晴與林悅之間是否存在借名買房合同關系？林悅是否應將房屋全部過戶給蘇晴？

（二）法律分析

借名買房的認定標準：根據法律規定，借名買房需雙方存在借名合意，且主張方需舉證達到高度可能性 。需綜合考量借名原因、出資情況、房屋使用、證件保管等因素 。

本案證據效力：

出資情況存疑：各方均參與出資，無法僅以此證明借名買房關系 。

協議與錄音解讀：家庭協議和錄音雖提及房屋歸屬，但未明確房屋全部歸蘇晴所有并過戶，更多體現的是家庭財產分割和處理 。

核心合意缺失：蘇晴未能提供充分證據證明與林悅達成將房屋全部過戶的一致意思表示 。

三、裁判結果

法院判決：駁回原告蘇晴的全部訴訟請求 。這意味著蘇晴未能證明借名買房關系成立，無法要求將房屋過戶至自己名下。

四、案件啟示

（一）借名買房風險防范

書面協議不可少：借名買房務必簽訂書面協議，明確房屋實際產權人、過戶條件、違約責任等，避免口頭約定引發糾紛 。

保留關鍵證據：保存出資憑證、還款記錄、溝通記錄等，證明借名買房事實和雙方合意 。

（二）家庭財產處理建議

明晰產權歸屬：涉及家庭共同出資購房，提前約定產權比例和歸屬，避免后續矛盾 。

公證增強效力：重要財產分割協議可進行公證，提高法律效力和可執行性 。

（三）法律維權要點

精準把握訴求：訴訟請求需有充分證據支撐，避免因證據不足導致敗訴 。

及時行使權利：發現權益受損，及時通過法律途徑解決，注意訴訟時效 。

房產歸屬無小事，借名買房更需謹慎！若您正面臨類似困惑，或對房產糾紛有疑問，歡迎私信專業律師團隊，獲取一對一法律解決方案，守護您的房產權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）