2023年4月，有網友在人民網留言板上詢問“北京門頭溝華僑城齋堂文旅小鎮是否已經爛尾？為何搞了七八年，遲遲不見動靜？”

對此，門頭溝區齋堂鎮人民政府信誓旦旦地回復，“該項目不存在爛尾問題，華僑城北京公司正在積極推進報審工作，預計到2025年一期工程竣工，2026年二期工程竣工”。

齋堂鎮政府否認項目爛尾

然而，現實總是充滿黑色幽默。2025年6月，這個華僑城齋堂文旅小鎮本該一期竣工的時節，華僑城卻悄悄“跑路”了。

北京產權交易所披露信息，華僑城正在掛牌轉讓北京華僑城齋堂文旅發展有限公司100%股權及相關債權。該公司正是華僑城齋堂文旅小鎮的開發主體。

京西古道上的文旅明珠

華僑城齋堂文旅小鎮于2016年正式簽約，曾經是央企華僑城和門頭溝政府的掌上明珠，華僑城將其視為京津冀地區的破局之作，打造京津冀文旅特色小鎮的標桿。門頭溝政府將該項目列為重點支持項目，是全區文旅的三大樞紐龍頭之一。

北京華僑城齋堂文旅小鎮效果圖

齋堂鎮也確實有非常優質的文旅資源，尤其是著名的京西古鎮，有古寺、古村、古道等文物百余處，其中3處為國家級文物保護單位，先后獲得全國旅游名鎮、全國特色景觀旅游名鎮、首個北京國際戶外運動基地、中國歷史文化名村。齋堂鎮也是抗戰革命老區，抗日戰爭時期曾是平西抗日根據地的中心。

齋堂鎮“京西紅色第一村”馬欄村

可以說，齋堂鎮有山有水，有長城，有京西古道歷史，有明清軍事衛所，有華北鄉村文化，有紅色旅游資源，有戶外休閑勝地，每年吸引北京大量戶外徒步人群前往游覽。

美中不足的是，齋堂鎮旅游資源比較分散，分布在各個村居，需要一個集散地進行串聯。此外，齋堂鎮吸引的大都是一日游客群，這些人不僅不住宿，甚至很多自帶干糧，對當地的旅游經濟貢獻比較小。

齋堂鎮爨（cuàn）底下村

所以，門頭溝政府一直希望在齋堂鎮打造一個高品質的旅游集散中心，提升該區域接待品質，提供高品質住宿、餐飲、購物、會議接待、品質度假、文化體驗、娛樂演出等服務，增加游客停留時間，并吸引更有消費力的商務會議、周末度假客群。

齋堂鎮文旅布局 圖片來源：北京規劃自然資源官微

剛好，2016年6月華僑城提出“要在全國建100座文化特色小鎮”的計劃，齋堂鎮這么優質的旅游資源，是十分理想的投資項目，可以作為其在京津冀地區的“破局之作”，對后續開展北方的文旅小鎮項目都將起到示范作用。

所以，雙方一拍即合，于2017年1月正式簽訂《北京市門頭溝區齋堂鎮文化旅游綜合項目投資合作協議》。

那這么好的合作項目，為什么搞了近十年沒搞成，華僑城反而“跑路”了呢？

雙方合作為何失敗？

截至目前，華僑城及合作各方沒有就甩賣該項目一事進行任何公開發聲。

知酷文旅基于對文旅行業長期的觀察和研究，對此事進行簡單的分析，僅供讀者選擇性參考。

首先，一個重要的因素是房地產。華僑城的特色小鎮開發模式其實是“地產+文旅”的模式，需要搭配房地產以回收龐大的項目投資。這幾年，國內房地產市場風云突變。房子滯銷，那“地產+文旅”的模式也難以為繼。

具體到華僑城齋堂文旅小鎮項目，一個更加“要命”的問題是，文旅小鎮所在的區域涉及長城文物保護，全村大部分地區為Ⅱ類建設控制地帶，新建的建筑物高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40%。

建筑物高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40%，這意味著房子只能蓋一層，并且蓋不了幾棟，這讓開發商怎么玩？賠錢的生意，誰也不愿意去做。

第二，這十年，北京相關部門對于“文旅小鎮”這種搞法，態度由過去的支持轉變為猶豫、懷疑，甚至是不支持。這使得華僑城齋堂文旅小鎮項目推進速度很慢。

文旅小鎮過去是很受歡迎的一種旅游業態，但這十年里，其缺點暴露的越來越多，千篇一律，大拆大建，商業氣息太重、文化內涵不足，征地動遷勞民傷財，項目的可持續性不足。

古北水鎮 圖片來源：攝圖網

例如，北京的古北水鎮就是一座文旅小鎮，2014年開業，2017年客流量達到峰值275萬，隨即進入逐年下滑的通道，到2024年古北水鎮年客流量下滑到129萬，不及2017年的一半。理想中，古北水鎮的業績應該是其姊妹景區烏鎮的模樣，年游客量幾百萬、上千萬，但實際上只有烏鎮的幾分之一。

北京作為首善之都，官員們的水平都很高，視野和認知層次都站在時代前沿，對文旅小鎮的各種缺點都很了解，又有古北水鎮的案例在前。華僑城做出的項目規劃要足夠優秀，才能得到各級官員和審批部門的認可。否則，把方案拿回去，改去吧。

尤其是，近些年北京對生態環保、文物保護、文化遺產保護等重視程度越來越高，華僑城齋堂文旅小鎮原先的規劃和設想，已經跟不上新的指導精神的要求了。

北京華僑城齋堂文旅小鎮商業街區效果圖

2017年項目簽約，三年之后的2020年，齋堂鎮政府在回復網民問題時表示，“正與華僑城集團攜手調整齋堂鎮中心區的控規方案”。

三年之后又三年，2023年網民再次詢問“是否爛尾”，官方回應“不存在爛尾。華僑城正積極推進多規合一報審工作”。

項目簽約6年了，連規劃審批都沒通過。但凡做過文旅項目的都知道，6年時間，規劃都沒通過，要么這個項目存在不合法、不合規的硬傷，要么上面的領導對于這個方案不滿意。

而且，華僑城當前的財務情況也并不好，這幾年由于房地產下滑巨虧260億元（往期回顧：3年虧損260億！華僑城A路在何方？），不斷拋售資產來回血。華僑城齋堂文旅項目，與其繼續拖著，不如及早抽身。

2025年5月28日，華僑城掛牌轉讓該項目100%股權及債權。數據顯示，2024年該項目公司虧損606萬元，2025年1-4月虧損226萬元。截至2025年4月30日，項目公司總資產3.5億元，總負債1.48億元。

華僑城從齋堂文旅項目退出后，齋堂文旅項目由誰來接手，項目能否繼續？目前還是未知數。一切還需等待此次華僑城掛牌轉讓的結果。知酷文旅將繼續關注。

作者｜知酷君

編輯｜小知知

設計｜Joe

圖片來源｜攝圖網、相關機構/企業官網等