北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，金隅瑞和園雖然是海淀的，但這是回遷房，而且還這么便宜，5萬多還能有溢價(jià)嗎？想請(qǐng)您幫我看看這套房吧，我就想買海淀沒溢價(jià)的房，我覺得這套房就合適。

A：

1、只要是海淀帶學(xué)位的房子，那就必定有學(xué)區(qū)溢價(jià)，只是比例高低的區(qū)別而已。即便是海淀山后沒有好學(xué)校的板塊，那房?jī)r(jià)中也包含海淀學(xué)籍的價(jià)值。這就相當(dāng)于北京的房子，即便是在遠(yuǎn)郊，也有北京屬地的價(jià)值，就是比河北的貴。

2、這套房也肯定有溢價(jià)，45平260萬，單價(jià)5.8萬，溢價(jià)率在30%左右吧。也就是如果沒有海淀學(xué)區(qū)的價(jià)值，這套房單價(jià)估計(jì)在4.5萬左右，總價(jià)200萬上下，現(xiàn)在多出的60萬就是學(xué)區(qū)溢價(jià)。

如果不信的話有三種驗(yàn)證方式，一是直接跟旁邊石景山的同等小區(qū)同類戶型做比較，看看價(jià)格差多少？差的就是溢價(jià)。

二是用預(yù)估租金比較，我估計(jì)這套房能租4500，也就是每平米每月100塊。那這種租金標(biāo)準(zhǔn)的在朝石豐有的是，看看那些小區(qū)的同等戶型什么價(jià)格，差的也是溢價(jià)。

三是用租售比，總價(jià)除以預(yù)估租金，這套房是580。而同等戶型的房產(chǎn)在朝石豐一般都是450左右，差額130，占580的30%左右。

3、簡(jiǎn)單就這些吧，我只是列出情況而已，買不買的自己決定。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，北京的二手房降了這么多，新房為什么不降價(jià)？我看好****挺長(zhǎng)時(shí)間了，還是那點(diǎn)兒所謂的優(yōu)惠和折扣，根本沒有降價(jià)的誠(chéng)意，他們的底氣在哪里？

A：

1、開發(fā)商的底氣，*企啊，哪兒能隨便降價(jià)啊。國(guó)資委是要審核利潤(rùn)的，降價(jià)賠錢了算誰的？不降價(jià)賣不掉的話可以算資產(chǎn)，賣掉了可就是真金白銀的損失了，怎么甩鍋？

2、銀行也不讓降啊，當(dāng)時(shí)評(píng)估1個(gè)億來做的抵押貸款，現(xiàn)在你想5000萬賣了，那能還上銀行的賬嗎？銀行也是要考核利潤(rùn)的，仍然是趴在賬上算資產(chǎn)，降價(jià)賣了可就什么都沒了。所以銀行一般都是給債務(wù)展期，也就是延期還款，但不建議降價(jià)。

3、土地方也不讓降啊。你的樓盤降價(jià)了，旁邊的怎么辦？都降價(jià)了，那新上市的土地降不降？如果都降價(jià)了，之前抵押在銀行的土地價(jià)值怎么算？這跟開發(fā)商是一個(gè)道理的，已經(jīng)抵押的資產(chǎn)價(jià)格是不能隨便降的，否則就成壞賬了，新土地也就不值錢了。

4、已經(jīng)買房的業(yè)主也不愿意降啊，否則就又該維權(quán)了，售樓處砸的還少嗎？

5、總之吧，所有與房子相關(guān)的利益共同體都不愿意降價(jià)，只有您這想買房的才盼著降呢。那就都等著吧，看誰熬不下去，一切都有可能。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我家目前是住一套央產(chǎn)房，但不能上市，請(qǐng)問您是否知道有沒有新的政策？如果短期內(nèi)還不能上市，那我準(zhǔn)備用300萬首付在昌平回龍觀或天通苑買一套面積大些的，貸款不超100萬，請(qǐng)推薦。另外看您說回天房子的質(zhì)量不錯(cuò)，區(qū)別是哪年期限？保值怎么樣？

A：

1、我可不知道政策，從來沒關(guān)注。這問問中介吧，他們的消息更靈通，因?yàn)橐坏┠苌鲜芯偷扔谑窃黾恿朔吭矗运麄儾艜?huì)關(guān)注的。

2、回天早期房源的質(zhì)量確實(shí)不錯(cuò)，完全不弱于商品房，欠缺的只是細(xì)節(jié)而已。年限區(qū)分一般是2003-2005年，或者說2003年之前的質(zhì)量肯定好，2005年之后的有可能弱點(diǎn)兒。

因?yàn)?003年是拆遷成本大幅上漲的一年，成本增加，作為經(jīng)適房卻不能隨便漲價(jià)，那開發(fā)商和施工方就得節(jié)約成本了唄。

2005年是因?yàn)檩浨楸l(fā)，有人吐槽說回天凈是大戶型豪宅，而且豪車遍地，經(jīng)適房相當(dāng)于是讓有錢人省了錢。所以之后就調(diào)整了政策，也下降了檔次，再加上成本上漲，質(zhì)量略有下降。

3、保值的話兩邊的中小戶型都不錯(cuò)，基本跟隨大盤。大戶型都弱點(diǎn)兒，在這種社區(qū)算錯(cuò)配。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我在北京沒房，我有個(gè)想法，就是能不能買個(gè)底商居住啊？因?yàn)槲铱吹胶芏嗟咨痰膬r(jià)格很便宜，還不到住宅樓房的一半呢，而且也不限購(gòu)。那普通人買來自住也沒問題吧？

A：

1、理論上是可以的，買來后只要符合消防要求就可以住人。

2、不過這其實(shí)就跟50年的商住公寓是一個(gè)性質(zhì)的，都是商業(yè)地產(chǎn)，各項(xiàng)政策都差不多，優(yōu)劣勢(shì)也都很明顯，看自己的主要需求了。

優(yōu)勢(shì)就是便宜，而且還能做生意賺錢。劣勢(shì)就是不能貸款和落戶什么的，不帶學(xué)位。而且商用水電的成本比較高，出手的時(shí)候不好賣，價(jià)格也很難上漲，租金也波動(dòng)比較大。

另外考慮好房產(chǎn)稅，底商是必須交的，每年0.84%。還有底商的土地年限大多都是40年的，到期后有可能會(huì)讓續(xù)交土地出讓金。

3、總之這看自己的需求吧，如果是想連做生意帶居住是最合適的，可以買個(gè)兩層的，樓下經(jīng)營(yíng)樓上居住。其他的簡(jiǎn)單就是這些情況，看自己的判斷了。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我是考慮退休養(yǎng)老的房子，準(zhǔn)備賣掉現(xiàn)在西五環(huán)的老破小和張家口的一套，買在環(huán)京涿州或大廠的合院或聯(lián)排（不要疊拼），有沒有推薦的？

我的要求不高，是獨(dú)立的房子其實(shí)就行，然后就是房?jī)r(jià)別低于大盤，畢竟將來也是要留給孩子的。目前老婆已經(jīng)退休，看房隨時(shí)有時(shí)間。

A：

1、我一般只能從保值角度說幾句，可您這雖然有投資的要求，但從別墅類產(chǎn)品來說幾乎無法實(shí)現(xiàn)，所以就是自住為主的，我不好建議。

2、簡(jiǎn)單說吧，甭說環(huán)京的別墅了，也無論是哪種產(chǎn)品，哪怕是獨(dú)棟的，全北京也沒幾個(gè)能跟上普宅大盤的。

最典型的就看看中央別墅區(qū)吧，無論是地段兒的氛圍還是交通，甚至是配套的國(guó)際學(xué)校，所有方面該有的都有。但是，板塊內(nèi)所有的別墅，價(jià)格走勢(shì)能跟上大盤的一個(gè)都沒有。這種產(chǎn)品到目前為止就是自住為主的，不太算投資房。

郊區(qū)的那就得加個(gè)更字，一旦成為二手房就走勢(shì)偏弱，很難逆轉(zhuǎn)。環(huán)京的就更弱了唄，到目前為止我沒見過價(jià)格走勢(shì)多好的，以后也夠嗆。

3、所以我建議還是多考慮自住的居住體驗(yàn)吧，房子本來就是用來住的，其他的都是副產(chǎn)品，沒必要太重視。涿州和大廠的典型樓盤就都是孔雀園唄，開發(fā)的都挺好的，就是價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)而已。

僅供參考。

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