牛奶廠的自由落體，還沒有結束。

最近，牛奶廠板塊成交了一套新低四房，142平、總價640萬，單價4.49萬/平。

牛奶廠房價已正式跌破4.5萬/平，這一價格與2018年板塊尾貨房源的價格持平。

這也意味著，降價潮已蔓延至早一批入手的一手房業主。

即便是早年布局、選中曾被熱捧的網紅板塊，如今也面臨虧損風險，這無疑會顛覆“網紅盤早買不虧” 的固有認知。

當然，2021年高位沖鋒接盤的業主更是一把淚，價格從1265萬腰斬到640萬，跌去49%。

我們統計了牛奶廠上半年的公開成交數據，去了一趟現場，和大家分享幾個有意思的點。

①4字頭遍地，牛奶廠一視同仁

今年上半年，牛奶廠只有4套洋房高于5萬單價，其余均價都在4字頭。

其中，有兩套比較特別成交。

一套是成交價高達12萬/平的166平大平層。中介透露，這套大概率是金融操作，不是常規成交。

另一套是，8.5萬/平的別墅。牛奶廠靠近馬路邊有一排別墅，10萬+，現在價格也打下來了。

無論是大戶型還是小戶型，牛奶廠一視同仁都在猛砸。

三房成交5套，均價約4.7萬；四房成交11套，均價約4.9萬/平。

兩者價差，只剩下2000/平了，小戶型只有總價優勢，現在最低400萬就能上車了。

我們走訪了當地中介，看到一套單價單價低至4.3萬/平的掛牌房源。

“這套性價比最高了，高樓層視野好，上個月才剛剛掛牌，最開始460萬，降了50萬，感興趣的話還能幫你談談。”

在貝殼平臺上，已經有大量房源的掛牌價要低于最低成交價4.49萬/平，卻還沒有成交。

這也代表，牛奶廠，可能還沒到底。

②一代版本一代神，牛奶廠找不到買家

相比起價格下跌，牛奶廠更慌的是量價齊跌，找不到新買家了。

即便是掛牌價比成交價還低，卻依然不好賣。

牛奶廠數據有多淡？上半年，17套！

打不過老對頭廣鋼一個月。即便是單拎金融街融穗華府，上半年都賣了30套。

中介開玩笑的說，做下去沒客戶，門口還在修路，都想提桶了。

一家去年關門的中介門面，也終于開新店。一看，果然還得是教培行業。

牛奶廠成交量上不去，幾方面原因。

·配套兌現慢

賣不過廣鋼，和牛奶廠十年來的一成不變有很大關系，沒有新開發商，片區沒新增量，配套跟不上版本。

先說學校，廣鋼主打省實系；牛奶廠是同樣優秀的靈秀小學+奧體東小學，搖號執信天河校區+清華附中灣區學校。

在執信搖號確定性沒那么強后，未來會多一個天河外國語智谷學校。

現在天河名校遍地走，對打教育牌的牛奶廠是致命打擊。

通勤上，廣鋼完爆牛奶廠。

正式開通的10號線給廣鋼片區帶來第四個地鐵站，直達體育中心、珠江新城、琶洲的地鐵線。

至于牛奶廠，從10年前開盤提起的19號線，時至今日還在等待。

雖說大概率在四期規劃中，但申報到具體運營，時間表就更久了，可能又是一個10年。

商業上，大家半斤八兩，廣鋼未來可期。

說個冷知識，無論是叮咚、小象、樸樸，都不送牛奶廠，還得靠錢大媽。

牛奶廠和廣鋼一樣，片區內都有小型商業。

未來規劃上，廣鋼距離太古里、萬象城都是兩三個地鐵站；牛奶廠周邊，只能等世界大觀片區的臨湖商業，體量上是有差距。

牛奶廠圈層、景觀，在如今的市場難以定價，拼刺刀還是要看學鐵商配套。

舉個例子，“我鄰居開邁巴赫”不一定讓房子升值，但“小象不送上門”、“家門口沒通地鐵”是真的會降價。

牛奶廠配套及定位不好調整，而廣鋼的成熟社區、學鐵商配套以及老城區地位，可以吸引到剛需、剛改客戶。

當然，一切的前提下是價格。前兩年，廣鋼也經歷了一輪暴跌，從6-8萬/平，降到如今小戶型3-4萬/平，大戶型約4-5萬/平。

但牛奶廠的業主，并不想輕易讓步。

·業主惜售，想保房價

業主對板塊自住、配套的價值都認可，心理預期高，之前價格漲到9-10萬/平，由奢入儉難。

牛奶廠定位相對中產，不少業主吃到了時代紅利，自身學歷高，有車有房，對生活有追求，不愿意賤賣。

只有，想快速出手的業主，認清現實直接掛了低價，能吸引更多人來看。

·板塊定位不清，新房選擇太多

上半年成交榜單中，前8名定位都是改善/剛改的項目，客群和奶廠希望賣的客群是高度重合的。

拼刺刀時，新房普遍產品更新、配套更全、通勤更好，有硬傷的牛奶廠不占優勢。

雖然，牛奶廠的外立面保持得不錯，但比起新產品還是有差距的。

牛奶廠，在板塊定位、價格、客群之間，仍沒有找到市場和業主都認可的點，剛需夠不著，改善沒選上。

向下探索和板塊定位又錯配了，85-90平的三房，125平起的四房，門檻高。400萬左右的剛需客群，市區有太多學鐵商更友好的新盤。

③想翻身，得靠對手扶一把了

世界大觀能不能吃上肉，對牛奶廠能不能喝上湯有決定性影響。

當然，如果世界大觀選擇把碗砸了，那牛奶廠就更難了。

世界大觀整體發展完，以及19號線落地，板塊未來還是有畫面的，會帶來更好的景觀、環境、配套。

約1萬平商業體臨太陽湖而建，要對標新加坡圣淘沙濱湖商業體。

還有后續的運動中心、濱湖步道等等，世界大觀配套的全面升級，牛奶廠也是能享受到的。

另一個變化是城市景觀。

近一年，牛奶廠把家門口的悅景路砸得很亂，人行道和車道都有部分圍擋施工。

一個主打居住氛圍、空氣好的社區，來看房看到的是工地，一瞬間就想打車回家了。預期是下半年完工，到時牛奶廠會有一個更好的城市界面。

牛奶廠是天河低密度改善社區，圈層是有的，入住率也高。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出的價格，牛奶廠業主和市場的博弈，仍在繼續。