觀點網 6月30日，隨著廣州市白云區和荔灣區兩宗住宅用地成功出讓，2025年上半年廣州土拍正式“收官”。

兩宗地塊總成交額達24.96億元人民幣。其中，白云區槎頭車輛段（一期）地塊被廣州地鐵以21.83億元競得，樓面價約為1.9萬元/平方米；荔灣區小梅大街地塊則由民企力迅以3.13億元收入囊中，樓面價為3萬元/平方米。

此次出讓的兩塊地容積率分別為1.18和2.6，延續了廣州新房降低容積率、主打低密度住宅的趨勢。

值得一提的是，廣州今日土拍原定出讓的5宗宅地，其中3宗在6月27日已提前終止出讓，包括廣受關注的天河世界大觀兩宗地塊，以及海珠廣紙地塊。

土拍“收官”

具體來看，白云區槎頭車輛段（一期）地塊由廣州地鐵地產拿下并不出乎意料。作為廣州地鐵地產在該區域競得第三宗地塊，該地塊也將成為廣州地鐵地產累計開發的第28個項目。

該地塊規劃為道路與交通設施用地兼容二類居住、商業及中小學用地，計容建面11.49萬平方米，地塊住宅部分用地面積10萬平方米，公共設施用地1.40萬平方米，商業用地600平方米。容積率僅為1.18，成交樓面價約1.9萬元/平方米。

根據出讓條件，競買人必須有地鐵線網建設、運營、管理經驗；拿地后需配合廣州地鐵通行，以保障地鐵蓋上和蓋下的建筑使用權和設備設施維護；需與廣州地鐵就蓋下站場的保護及上蓋工程設計與建設、安全保障、交通疏導、施工組織、物業管理等簽訂建設管理協議；并且項目報審設計方案、施工組織方案、包括后續動工建設等，均需符合廣州城市軌道交通管理條例、且經廣州地鐵審查同意。

此外，地塊需代建54班九年制學校，（一期36班），與同為廣州地鐵地產開發項目——江語上品配建12班幼兒園，構筑12年一站式優質教育。

綜合地塊出讓條件，該宗地可以說是為廣州地鐵“量身定做”。從地塊所在的交通區位來看，地塊靠近在建的13號線二期凰崗站，未來通車后可直達珠江新城，與廣州地鐵地產·瓏曜上城和瓏岄上城項目相似。

反觀荔灣區小梅大街7號AL011408地塊，則經過了二次掛牌，最終由民企廣州集迅房地產開發有限公司（力迅地產）收入囊中。

該宗地面積5384.57平方米，總建10446平方米，容積率2.6，為荔灣近些年最小的宅地。地塊二次掛牌總價較2023年降低了6279萬元，折合樓面價從3.6萬元/平方米降至3萬元/平方米。

根據出讓條件，地塊位于歷史城區環境協調區范圍內，新建建筑限高30米以下，并且由于地塊形狀是長條形，在低密且限高的條件下，開發設計存在一定的難度。此外，地塊土壤存在污染，需要修復。因此，即使該地塊從戶型設計方面來看屬于純正的新規盤，其前期優勢也不明顯。

如今地塊降價6279萬元，且修復方案已跟著掛牌出讓公告出爐，擬定修復費用1131.9萬，由地塊原權屬人承擔。從地塊規劃可以看出，小梅大街項目貨量不多，外加板塊新房供應緊缺，作為老西關小而精的低密改善項目，在低密疊加新規的前提下，該宗宅地二次掛牌能成功出讓亦市場意料之中。

而拿下地塊得到民企力訊地產，作為老西關板塊內的老面孔，此前已打造力迅·西關雅筑和力迅·荔筑兩個產品。

從項目情況來看，力迅·西關雅筑及力迅·荔筑亦為小體量宅地，前者總建筑面積約13萬平方米，容積率4.76，規劃6棟住宅樓及8887平方米商業配套，總戶數1027戶，在售均價約7.5萬元/平方米；后者建筑面積17964平方米，容積率6.9，規劃2棟24層建筑，總戶數198戶，在售均價約5.5萬元/平方米。

市場冷暖

值得一提的是，廣州今日土拍原定出讓的5宗宅地，其中3宗在6月27日已提前終止出讓，包括廣受關注的天河世界大觀兩宗地塊，以及海珠廣紙地塊。

從成交的兩宗地塊來看，其共同特點為利潤空間較為充足，且周邊競品少。

其中白云槎頭車輛段地塊位于珠江西航道旁，帶一線江景，容積率僅1.18，改善屬性顯著。地塊自身配建商業，緊鄰即將通車的地鐵13號線，且需代建九年制學校，其TOD規劃與開發優勢，使該地塊成為廣州城市規劃中的“灣區新岸”。

荔灣區小梅大街地塊則位于老西關核心區，周邊現成配套資源亦較為豐富。繼越秀瓏悅西關清盤后，作為板塊罕見的小體量新規產品，其銷售周期更為可控，去化壓力較小。目前整個老西關板塊內，有且僅有西關都薈、兆富軒兩個項目，且都是舊規產品，而周邊在售新盤均價在6萬元/平方米左右，地塊成交時3萬元/平方米的樓面價仍有充足的利潤空間。

反觀流拍的三宗地塊，雖然從地塊所處的板塊位置來看，遠遠優于上述成交的兩宗地塊，但地塊周邊在售新盤競爭更為激烈。

其中天河廣東電視臺地塊（含083、084地塊）兩宗地塊，周邊在售項目包括縵云·廣州以及越秀·觀樾，同時未來待上項目有保利今年拿下的航天奇觀二期地塊、金茂拿下的世界大觀四期地塊。

容積率方面，地塊2.3的容積率也遜色于保利航天奇觀2.06的容積率和金茂世界大觀1.1的容積率。此外，疊加幼兒園、中小學以及周邊道路等配建要求后，地塊實際樓面價要比未扣除競配建的起拍地價更高。

而海珠AH050335地塊位于廣紙板塊，地塊容積率高達7.0，周邊競爭項目亦星羅棋布。按照7.0容積率、150米限高的要求，項目可能打造成與緊鄰的越秀·熙悅江灣相似的高層小戶型，目前越秀·熙悅江灣主推建面約86-122平戶型，帶裝修均價6萬元/平方米，其去化速度較為平緩。

隨著5宗地塊的成交與終止出讓，2025年上半年廣州土拍就此告一段落。從今年的交易情況來看，上半年廣州一共賣出了19宗宅地，賣地金額約195.3億。

值得一提的是，廣州土拍市場上民企的身影逐漸活躍。從成交區域來看，番禺區以6宗地塊的成交量登上榜首，其中包括民企敏捷地產一次拿下的番禺市廣路隆輝4宗地塊。也就是說，上半年的廣州土拍中，民企拿下的地塊占了將近四分之一。

此外，下半年的廣州土拍亦值得期待。馬場首開區作為珠江新城東擴的核心地塊，預計于2025年三季度正式掛牌出讓；琶洲南商業改宅地目前已在控規調整公示中，有望7月后掛牌出讓；位于天河區華景新城核心的華景生物藥廠地塊亦預計2025年下半年或年底規劃明確后啟動出讓。

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