南京這幾年的房價依然不太樂觀，各種現實中的無奈不斷沖擊著大家的心理防線，房價回到七八年前已經是很普遍的現象了，很遺憾，也很尷尬。當然這不單是南京的問題，全國都是如此，而且比南京表現差的城市也更多，問題是如何解決或者緩解？

01 房價

導致房價變動的因素很復雜，不單單是供需和金融的影響，背后更有國運的體現。其實遠期來看，我是很樂觀的，我們現在國力蒸蒸日上，中國制造、智造已經深入人心，各種尖端裝備也層出不窮，對于西方的經濟制裁和科技封鎖，我們也越來越不受影響，甚至走出了自己的技術路線。

從全世界的角度來說，中國到處都是優質資產，尤其是一二線城市，這是顯而易見的。因此在國家總體實力如此蓬勃發展的當下與未來，以后的房價不可能一直糟糕下去，這不符合常規邏輯。

而且6月18日，國家外匯管理局發布《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》征求意見稿，刪除了外匯收入及結匯所得使用負面清單中，不得用于購買非自用住宅性質房產的要求。這意味著未來外資在國內購房的限制或將基本上得到解除。

當國內優質資產面向國際的時候，他的價值會隨著國力的提升而同步向上，這是宏觀上大的趨勢。長期來看，我確實不擔心。但中短期來說，南京房價的疲軟，我認為還是需要去動一動腦筋的。

02 人口與產品

當金融功能失效的時候，房產的投資屬性就下降了，因此大家更看重的是產品本身，這是這兩年房地產商內卷加劇的原因之一，戶型上的創新又開始涌現了，所謂四代住宅也來了。

但根據我的觀察，整體產品的吸引力還是不太夠，即便是四代宅，其個性化的表達依然十分局限，功能性也很單一，且本身也存在隱私采光方面的缺陷。我認為在這個時代大家對于個性化的表達是非?？粗氐?，而目前國內整地塊出售，開發商建設，再售賣給個人的模式卻是典型的反個性化模式，這也是我們的街道缺失特色的原因之一。

而且再怎么豪華依然只有單一的居住功能屬性，有什么附加功能。主城區由于資源匯聚，供需相對平衡，問題不大，但郊區尤其是遠郊呢，在很多人看來并沒有多少實際價值。

站在外地人或南京老主城人的角度來思考問題，南京的郊區尤其是遠郊的住宅，到底有什么吸引力？想來想去可能也就只有價格低這一條。但南京高端工業化之后，本身也不需要多少勞動人口，這導致郊區尤其是遠郊幾乎不具備典型的人口吸引力，如果一直這樣下去南京靠什么大規模吸引外地人口同時疏解老主城過于密集的人口。

03 需求與吸引力

怎樣才能重新獲得吸引力呢？我認為可以積極的嘗試新的思路，比如我們在很多國家或地區都看到了完全不同于國內的地產開發模式。

他們會把一個區域的路網完全建設好，然后將道路圍合出的一個大地塊分割成很多小地塊，然后單獨出售。

這種開發模式的好處在于，它充分激活了大家的個性化表達，街道整整齊齊，但建筑因為可以在一定的規范下（比如限高、不可超出土地紅線等）自由發揮。而且這種模式往往是上住下商的模式，即所謂的混合業態，所以活力感很強，很多時候扮演的是中低密度商業居住混合區的角色。

這種模式很受中小規模企業、工作室或家庭個體戶的青睞。如果其能夠成為南京乃至未來全國地產開發模式的重要組成部分，必然成為國內建筑設計師包括室內設計師大展宏圖的場所。

現在房地產不景氣，很多設計院壓力很大，通過這種將土地做小，放開給企業或個人的做法，可以創造規?？捎^的建設設計與施工需求，是很多建筑設計師生存和發揮創意的土壤。大家以前在電視里看到了日劇、韓劇里面的很多這種個性化的街道就是這么來的，其背后是城市開發模式的區別。

比如大家比較熟悉的宮崎駿動畫，吉卜力工作室（Studio Ghibli），工作室所在地就不是一個很高端的地方，距離市中心車程約31km，開車要1個小時左右，還有收費站，這就是典型的遠郊區域。

建筑也很矮，本質上更像是一棟別墅而已，據說后來在附近又設置了一個新的工作室，同樣也是很簡單的一棟房子，但很有個性。

上圖：吉卜力工作室

上圖：新工作室

再看它所在的區域，就是典型的商業和居住混合街區，按照現在大家的認識，這完全不高端，甚至有些低端，就是一個類似農村的地方，但就是這樣的地方孕育出了可觀的影響力。

所以從這個角度來說，我們認為南京遠郊的潛力完全沒有激發出來。都這么遠了，還必須一個大地塊一個大地塊的開發高層住宅嗎？因為遠，就只能搞搞大型工廠嗎？思維顯然被限制住了，低價便宜是遠郊非常大的優勢，加之現在互聯網這么發達，“遠”完全不是一個區域發展的劣勢。

即便是遠郊依然可以容納大量人口，依然可以有很多創新性的企業，關鍵在于有沒有這樣的土壤供其自由發揮，尤其是文創、手工業等。很多時候他們需要低成本的工作場所甚至半工半住的工作環境，我們的遠郊能不能提供這樣的場所？

能否通過超小地皮的上市，催生出自由建筑組合的混合街區，吸引村落式人口的初步聚集和文創類產業的扎堆。并隨著區域價值的提升自發的由低密度街區向中密度街區升級。比如2035年前限高10米，之后限高升級到20米。有條件的就可以扒掉重建，從而實現低密度向中密度街區的升級。

我認為遠郊需要這樣的新模式，城市也應該有這樣的低到高的生長過程，且保持多樣化和個性化，這才是南京遠郊潛在的最大吸引力。別光顧著建小高層，建園區，然后埋怨大家為什么不來？很可能一開始需求就是錯位的，要首先搞清楚不同人群，不同業態的真正需求。當然這只是一種思路，總之創新是多方位多角度的，可以積極嘗試。