如果不是央視的曝光，誰能想到一個耗資24億的古城項目，竟在短短四年里虧損了超10億元，最不可思議的是，如此巨大的項目唯一盈利的居然是停車場。

這個令20多億打水漂的項目，就是人工仿造的古城古鎮——大庸古城。

那么，這究竟是怎么回事？大庸古城巨額虧損，應該要誰來擔責呢？

突然掀起的古鎮熱潮

2016年前后，全國掀起一股古城古鎮建設熱潮，很多地方政府看到部分古鎮項目帶來的經濟效益，紛紛效仿，試圖通過仿古建筑群拉動文旅經濟

張家界也不例外，在第一時間便啟動了大庸古城項目，計劃打造一座融合明清建筑與土家族特色的文旅地標。

該項目占地240畝，建筑面積16.55萬平方米，包含198間商鋪、沉浸式劇院和飛行影院等設施，預計年收入5億元，凈利潤2億元。

然而，這一目標建立在倉促的決策基礎上，缺乏充分的市場調研和可行性分析。

當時，全國許多地方不顧自身資源稟賦，競相建設仿古項目，試圖復制烏鎮、麗江等成功案例的商業路徑。

大庸古城項目忽視了本地旅游以自然景觀為主的特色，急于分一杯羹，立項僅三個月便開工建設。

更令人詫異的是，張家界同期啟動的古庸城項目，耗資17億元，占地120畝，建筑風格和業態布局竟與大庸古城高度雷同。

這種重復建設不僅分散了資源，還加劇了市場競爭，并且大庸古城從立項到建成還暴露出諸多管理問題。

持續虧損的原因

原計劃550天的工期最終拖延至近五年，期間設計方案反復調整，施工方甚至需要等待圖紙，導致工期延誤和預算超支。

此外，項目審批手續不完善，監管漏洞頻現，工程超概算和逾期等問題更是層出不窮。

這些問題源于前期論證不足，相關負責人在市場研究、業態規劃和運營模式上缺乏系統思考。

建設過程中的混亂還體現在項目內容的縮水，規劃中的多元化業態未能完全落地。

大庸古城建成后主要以商業街和客棧為主，沉浸式劇院和飛行影院雖作為亮點項目，卻因設計缺陷和運營成本高昂而難以吸引客流。

例如，耗資5億元的劇院單場限流僅349人，遠低于常規劇院3000人的容量，導致運營效率低下。

而幾乎是在同期建成的古庸城項目同樣問題重重，建成后并未正式營業，這無疑成為了當地又一沉重的經濟包袱。

4年虧損超10億

大庸古城2021年6月試營業以來，客流量遠低于預期，盡管園區免收門票，游客仍寥寥無幾，更多是附近居民前來散步或遛狗。

在古城的198間商鋪中，僅四五家勉強營業，且無需繳納租金。

之后招牌沉浸式劇院更是因持續虧損已停止演出，飛行影院2024年上半年接待游客僅2300人，平均每天不足15人。

據財務數據顯示，2021年至2024年，項目虧損從0.84億元逐年增至5.96億元，累計虧損10.8億元，凈資產降至負3.02億元，負債率高達近90%。

有分析認為，大庸古城運營失敗的根源在于市場供需失衡，全國古城古鎮建設熱潮導致供給過剩，而游客需求更傾向于獨特性和文化體驗。

大庸古城的業態布局單一，商業街出售的商品與全國其他古鎮無異，缺乏本地特色，游客吐槽這些古鎮如同“全國連鎖店”，出售千篇一律的烤腸和義烏小商品。

據中國旅游研究院的數據顯示，51.3%的游客認為古鎮雷同，38.5%表示不會二次到訪。

泛濫的古城古鎮

大庸古城的失敗并非孤立現象，據不完全統計統計，全國約有2800座古城或古鎮，但能形成品牌效應的不足8個。

許多古鎮在建設時盲目模仿，采用“小橋流水+仿古商鋪”的模板，卻忽視了本地歷史文化，導致空間形態和商業生態同質化。

并且過度商業化還驅逐了原住民，削弱了文化底蘊，這令游客的體驗大打折扣。

以福建的興化府歷史文化街區為例，該成功案例表明了，非遺文化的融入和本地居民的參與是古鎮吸引力的關鍵。

相比之下，大庸古城和古庸城缺乏文化活態保護，未能將土家族的非遺技藝或生活方式融入項目，從而錯失了差異化發展的機會。

值得一提的是，全國范圍內，還有很多類似項目因缺乏市場定位和文化根基，紛紛陷入虧損或爛尾的窘境。

大庸古城的債務危機

據央視爆料，大庸古城的巨額虧損已對張家界旅游集團和地方經濟造成沉重負擔。

截至2024年底，古城公司資產總額13.95億元，負債16.97億元，高達七成的資產已被抵押。

此外，古庸城項目同樣也背負17億元投資，卻未能產生任何收益，這兩個項目的雙重失敗使張家界旅游集團的債務壓力雪上加霜，債務牌上的數字不斷跳動。

與此同時，張家界的自然景區依然人氣旺盛，這無疑凸顯出人造景觀在市場競爭中的脆弱性。

經過央視的曝光后，張家界市委迅速反應，于6月28日召開專題會議，宣布大庸古城項目進入司法重整程序。

然而，盤活一個虧損多年的大型項目絕非易事，專家指出，文旅項目的成功需要“活態保護”，即將本地居民的生活方式和非遺文化融入其中。

有相關研究表明，成功的古鎮往往通過本地文化的深度挖掘和居民參與實現可持續發展。

大庸古城若要重煥生機，需重新規劃業態，融入土家族的傳統建筑、飲食和節慶活動，打造差異化體驗。

此外，項目還需優化運營模式，降低高昂的維護成本，例如重新設計劇院和飛行影院的運營方案，提升游客吸引力。

從教訓中尋找出路

大庸古城和古庸城的失敗，折射出全國文旅產業在快速發展中的陣痛，急功近利的決策模式，忽視了文化內涵和市場需求的平衡。

因此，全國其他地區的古鎮項目需要引以為戒，畢竟文旅產業的高質量發展離不開科學的規劃、充分的市場調研和持續的運營創新。

只有尊重市場規律，結合本地特色，才能避免資源浪費和經濟負擔。

停車場成唯一盈利項目

主要信源：
央廣網2025年06月28日關于“焦點訪談丨耗資24億的古城四年累計虧損超10億 停車場成唯一盈利項目”的報道
正觀新聞2025年06月29日關于“耗資24億4年虧損超10億，大庸古城誰來擔責？”的報道
環球網2025年06月28日關于“焦點訪談｜20多億打水漂、游客不買單……文旅項目如何破局重生？”的報道