上海遠(yuǎn)郊樓市驚現(xiàn)“兇宅價(jià)”拋售：有人倒貼百萬(wàn)求脫手

新房七折賣！二手房白送！五大新城房?jī)r(jià)為何雪崩？

中介黑幕曝光：我們這樣操控上海房?jī)r(jià)

割肉92萬(wàn)仍賣不掉！一個(gè)上海房東的318天煎熬

規(guī)劃變鬼話，配套成笑話！新城房東集體破防

鏈家研究院最新數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場(chǎng)掛牌量持續(xù)攀升，遠(yuǎn)郊區(qū)域成為房源積壓重災(zāi)區(qū)。截至2025年5月，全市二手房掛牌總量突破37萬(wàn)套，其中外環(huán)外區(qū)域占比超六成，五大新城板塊掛牌量占比超68%。在松江泗涇板塊，某次新小區(qū)掛牌房源達(dá)87套，平均每2.3天就有1套新增房源上架，但近三個(gè)月成交僅3套。這種“堰塞湖效應(yīng)”正在引發(fā)連鎖反應(yīng)——青浦徐涇某房東將89㎡精裝三房掛牌價(jià)從420萬(wàn)直降至358萬(wàn)，額外贈(zèng)送價(jià)值18萬(wàn)的車位，依然無(wú)人問(wèn)津。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)郊區(qū)域二手房流動(dòng)性幾近枯竭。臨港新城二手房平均成交周期從2021年的89天拉長(zhǎng)至386天，部分房源掛牌價(jià)已跌破開(kāi)發(fā)商2018年開(kāi)盤價(jià)。更戲劇性的是，奉賢某樓盤出現(xiàn)“賣房送黃金”奇觀——開(kāi)發(fā)商承諾每成交一套房贈(zèng)送500克金條，相當(dāng)于變相降價(jià)27萬(wàn)。這種“絕望式拋售”背后，藏著遠(yuǎn)郊樓市的三大致命傷。

致命傷一：規(guī)劃承諾集體跳票

2016年公示的奉賢南橋地鐵15號(hào)線南延伸規(guī)劃，在居民苦等8年后仍停留在圖紙階段。金山區(qū)2019年高調(diào)宣傳的“灣區(qū)科創(chuàng)中心”，實(shí)際入駐企業(yè)不足規(guī)劃的三成。嘉定安亭某新城教育用地被臨時(shí)改建為物流倉(cāng)庫(kù)，周邊家長(zhǎng)不得不每天驅(qū)車12公里接送孩子上學(xué)。這些失信于民的規(guī)劃，直接導(dǎo)致遠(yuǎn)郊房產(chǎn)估值邏輯崩塌。

致命傷二：中介操控價(jià)格體系

多位房東在社交平臺(tái)曝光行業(yè)黑幕：某頭部中介平臺(tái)員工自曝，會(huì)刻意虛構(gòu)“骨折價(jià)成交單”逼迫房東降價(jià)。在浦東周康板塊，有中介偽造同戶型“310萬(wàn)急售”假信息，導(dǎo)致真實(shí)房源被迫跟跌至305萬(wàn)。更惡劣的是，部分中介以“獨(dú)家委托”為由限制房源流通，待市場(chǎng)恐慌時(shí)再低價(jià)吃進(jìn)房源。

致命傷三：新房倒掛絞殺二手

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年五大新城新房取證均價(jià)較周邊次新房掛牌價(jià)低15%-22%。在青浦趙巷板塊，某新盤采取“買別墅送公寓”策略，相當(dāng)于變相七折售房。這種新房降價(jià)潮形成“價(jià)格黑洞”，虹吸走本就不多的購(gòu)房需求——寶山顧村某改善型買家坦言：“新房總價(jià)只比二手房高20萬(wàn)，但能多拿15㎡面積，傻子才接盤二手房。”

在這場(chǎng)生存游戲中，聰明的房東已摸索出突圍法則：

價(jià)格錨定術(shù)：參照小區(qū)歷史成交最低價(jià)下浮8%-12%設(shè)置“鉤子價(jià)”，如松江大學(xué)城某房東將掛牌價(jià)設(shè)為322萬(wàn)（較最低成交價(jià)低28萬(wàn)），成功吸引13組客戶競(jìng)價(jià)，最終以335萬(wàn)成交。

流量裂變法：同時(shí)入駐15個(gè)線上平臺(tái)，制作包含戶型改造方案的VR看房視頻。閔行馬橋某房東通過(guò)抖音發(fā)布“日更降價(jià)日記”，帶看量暴漲4倍。

反PUA話術(shù)庫(kù)：針對(duì)中介壓價(jià)話術(shù)準(zhǔn)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)答模板，例如當(dāng)中介聲稱“隔壁小區(qū)更便宜”時(shí)，立即出示實(shí)勘報(bào)告揭露虛假房源。

開(kāi)發(fā)商的自救手段更顯魔幻：

嘉定新城某項(xiàng)目推出“以舊換新”計(jì)劃，承諾幫助客戶高價(jià)代賣舊房，結(jié)果被曝出虛標(biāo)舊房評(píng)估價(jià)；奉賢海灣某樓盤開(kāi)展“直播賣房48小時(shí)”，主播在鏡頭前表演砸金蛋送彩電，實(shí)際轉(zhuǎn)化量為零；更有松江佘山某別墅盤雇人假扮購(gòu)房者制造搶購(gòu)假象，被媒體暗訪抓現(xiàn)行。

上海住建委備案數(shù)據(jù)揭示殘酷現(xiàn)實(shí)：

2024年1-5月，遠(yuǎn)郊新房去化率僅38.7%，較中心城區(qū)低51個(gè)百分點(diǎn)。二手房方面，金山、崇明等區(qū)超47%的房源掛牌超1年未成交，部分小區(qū)甚至出現(xiàn)“零帶看”現(xiàn)象。這種流動(dòng)性枯竭直接引發(fā)資產(chǎn)重估——奉賢南橋某2016年購(gòu)入價(jià)380萬(wàn)的房產(chǎn)，現(xiàn)掛牌價(jià)僅285萬(wàn)，較峰值縮水35%。

業(yè)內(nèi)專家指出三大認(rèn)知誤區(qū)：

“低價(jià)必能拋售”幻覺(jué)：當(dāng)整個(gè)板塊陷入下跌螺旋時(shí)，單純降價(jià)難以激活市場(chǎng)。

“規(guī)劃遲早落地”僥幸：部分新城核心區(qū)配套十年未兌現(xiàn)，需警惕“永久性餅區(qū)”。

“中介必然專業(yè)”誤區(qū)：部分從業(yè)人員利用信息差操控交易，需建立多方驗(yàn)證機(jī)制。

在這場(chǎng)沒(méi)有贏家的博弈中，奉賢某房東的經(jīng)歷頗具代表性：

他連續(xù)11次下調(diào)掛牌價(jià)，累計(jì)降價(jià)92萬(wàn)，額外贈(zèng)送精裝修和兩年物業(yè)費(fèi)，仍未能成交。最終在中介建議下，將房源改標(biāo)“兇宅價(jià)”（較市場(chǎng)價(jià)低45%），三天內(nèi)即被投資客抄底。“這就像在菜市場(chǎng)賣鉆石，除了骨折價(jià)別無(wú)選擇。”他在轉(zhuǎn)讓合同簽字時(shí)無(wú)奈自嘲。