最近，光明樓市有點微妙。

上周金碩悅府開盤“日光”，蘭玉庭也獲得108批認籌客戶，似乎市場很熱。

但也有人覺得是套數太少、不具有代表性，還有人懷疑沒賣這么多?？傊芏嗳擞X得光明沒那么熱。

那么，光明市場到底是個啥情況？

@深圳買房計劃 統計了2024年到現在入市的24個/批次新盤的去化情況，除掉6月入市/狀態異常/已轉現售的項目外，總共4116套住宅、已售3113套（含備案+簽認購書）。

整體去化率約75.6%！

目前賣得最好的還是觀玥名邸，去化100%；金洪名筑/潤雅園等，去化也已經超過90%。

賣得最差的是偉城賢德瑞府，去化約16%，另外華竣苑已經全部被司法查封。

▲上下滑動查看全部（僅供參考，請以開發商公布為準）

剔除被查封和轉現售的房源外，剩余可售約1239套（含6月入市項目），按光明目前一個月賣400+套的速度計算，只夠賣3個月左右。

同時，我們也實探了金碩悅府、玉蘭庭兩大項目。（PS：文末附贈兩個項目的詳細信息、測評打分表，按需自取喲~）

整體觀察發現：

1、區位好/配套好的項目，以及“打骨折”的項目，都賣得很快。

2、新盤帶客高度依賴中介；

3、或因市場轉好，部分項目加推小幅漲價。

你覺得光明的房子值得買嗎？

雙雙漲價！

240萬起買3房，還能“0首付”？

@深圳買房計劃 在工作日實探了金碩悅府、蘭玉庭2個項目，發現都有多家中介駐場。

可以看出，目前市場還是比較依賴中介帶客。

▲駐場中介

價格方面，兩個項目對比去年都稍微漲價，漲幅約3-8%。

金碩悅府：

上一批“日光”房源備案均價約4.85萬/㎡，開盤約91折，折后約4.1萬/㎡起。

預計這次推出的1棟2單元、2棟2單元，價格不會差太多，總價大概要350萬左右才能上車83㎡3房。

而在去年，金碩和府備案均價約4.7萬/㎡、開盤約87折，折后單價約3.78萬/㎡起，總價約333萬可上車約86㎡3房。

雖然金碩悅府的位置更好，但對于剛需買房人來說，上車資金還是增加了。

▲項目實拍 | @深圳買房計劃7月拍攝（下同）

蘭玉庭：

這大概是光明上車門檻最低的新盤之一了。

最近加推2棟房源，備案均價約3.79萬/㎡——比起去年1棟備案均價約3.59萬/㎡，已經有所上漲。

總價方面，同樣是約85㎡3房戶型，這次備案價約318萬起，折后可以低至約240萬起。而去年1棟同戶型，折后234萬起。

▲項目實拍

雖然價格稍漲，但項目最近有“0首付”的說法。

操作方法是，按備案價簽合同，開發商當天就能返還15%的首付給購房者，剩下85%的購房款則照常向銀行申請貸款、每月還貸。

如果不需要“0首付”，則按85折后的價格計算首付、貸款。

“有些買房人的首付款不夠，所以需要這種方法?！变N售表示。

雖說“0首付”并不是第一次出現，但官方曾多次指出此舉違規，而且深圳之前也有過糾紛案例，需要謹慎對待。

你愿意不給首付、全部貸款買房嗎？

85㎡只做1衛？

新規舊規差這么遠！

再看一下產品本身。

1、戶型：

金碩悅府的戶型跨度比較大：

約83㎡3房2廳2衛

約102㎡4房2廳2衛

約111㎡4房2廳2衛

約151㎡5房2廳2衛

其中，約83㎡戶型比較亮眼，在這個面積段能做到3房2衛的非常少。

優點：

1、使用率高，所有功能區的空間感都不錯；

2、做到2衛，而且都是三分離；

3、臥室面積合理，放得下床/桌/柜。

缺點：

1、書房、主臥的“L型”飄窗都有柱子隔著，家具設計會受限制；

2、飄窗太多，難免有對視問題。

▲約83㎡做到3房2衛

相較之下，蘭玉庭的戶型設計就遜色些。

項目主推：

約85㎡3房2廳1衛；

約94㎡3房2廳1衛；

約113㎡4房2廳2衛。

其中，約85㎡戶型只做了1衛，不大符合目前的戶型趨勢。

優點：

1、整體戶型相對方正，各個功能區面積合理；

2、陽臺長約5.7米，可以“隱藏”晾曬區；

3、臥室面積都比較寬敞，書房“L型”飄窗，設計靈活。

缺點：

1、使用率不如新規戶型，1衛可能不夠用；

2、次臥連陽臺，卻不是推拉門設計，影響采光；

3、書房存在對視。

▲約85㎡3房1衛

不過，項目94㎡的戶型設計不錯。

豎廳也能做到南北對流，在同面積段來說比較少見，房間面積也都比較可觀。最大缺點是主臥門和主衛門存在沖突。

▲約94㎡3房1衛

2、裝修：

金碩悅府是精裝交付，交標還算不錯，除了基本硬裝之外，也配備廚房的半開放式推拉門、燃氣灶、抽油煙機、中央空調等。

但衛生間的交標要欠缺些，沒有配鏡柜、推拉門等，顯得有點光禿禿。

▲金碩悅府交標樣板間實拍

值得一提的是，金碩悅府的創意展示空間設計比較有新意，整體呈現輕奢氛圍。

▲創意展示空間實拍

蘭玉庭是簡裝交付，基礎配置看起來還可以，房間木地板、櫥柜、衛生間地柜都有，只是比較簡單，而且不帶家電。

項目已經是準現房，今年底可以交付

▲ 蘭玉庭交標樣板間實拍

3、 內部配套：

金碩悅府占地超過2萬㎡、共5棟樓、1180戶，算是中型社區，除了商品房外，也有一定數量的回遷房。

梯戶比為3梯5戶、6戶，按47-48層算，每78-94戶用一部電梯；

剛“日光”的2棟一單元為2梯6戶、32層，則每96戶用一部電梯。

算下來梯戶比一般。

車位比約1:1.13，足夠一戶一車位。

園林方面，采用自然的理念打造園林，融入輕奢品質。

▲園林示意圖

蘭玉庭只有3棟樓、配建一所幼兒園，體量小，內部園林也沒什么可說的，但車位比1:1.35，對有車家庭來說是一件好事。

梯戶比方面，3梯6戶搭配32-33層，相當于每64-66戶用一部電梯，是還不錯的配置。

▲園林效果圖

你覺得這兩個項目的配置怎么樣？

光明到處是學校？

但商業真的缺！

最后是周圍配套。

金碩悅府就在科學公園南側，靠近地標性建筑，周邊多是新規劃的配套。

▲項目周邊

比如 深圳科學技術館，已經投入使用了，還有項目對面在建的 深圳國際美術館、 科學城體育中心等等。

周邊城市面貌嶄新、市政配套非常多。

▲科學技術館實拍

而且項目到6號線光明站的步行時間大約8-9分鐘，是周邊的項目里，離地鐵最近的了。

同時，周邊規劃的學校也比較多：

項目配建幼兒園；

周邊有深圳小學光明學校獅山校區（在建中）；

深圳小學光明學校（集團）曙光校區；

深外光明學校（集團）旗下學校（在建）；

以及南科大附屬光明荔園學校等等。

最大缺點是目前周邊商業少，畢竟周圍都是新樓盤，很多都還沒入住，商業也只能等人氣起來之后才能發展。

項目自帶約3萬㎡商業，星河COCO CITY預計今年開業，成熟商業需要到藍鯨世界、萬達廣場等。

▲COCO CITY效果圖

蘭玉庭也同樣是周圍學校多、商業缺。

項目自帶幼兒園，旁邊就是玉律學校，在建玉城小學，隔著光僑路，對面是深圳技術大學附屬學校(光明)，還規劃一所九年一貫制學校。

▲玉律學校實拍

但周邊商業只有南海百貨，更大型的、品牌商業，需要到約2公里處的勤誠達K+廣場，或者是到鳳凰城的藍鯨世界、萬達廣場等。

而且周邊多是農民房，居住面貌一般，好處是高層視野不受遮擋。

要說最大缺點，蘭玉庭到地鐵的距離實在太遠了！

距離最近的6號線長圳站，都在直線3.5公里外（百度地圖測距），外出只能依靠自駕、公交或小電驢。

最后，說一下兩者的優劣勢和適配人群。

金碩悅府：

1、優勢是科學公園周邊、城市面貌嶄新、配套相對健全、未來規劃好、戶型好；缺點是交付時間稍遠，需要更多等待成本。

2、適合在光明/松崗/南山等區域上班，有一定存款、自住或博升值的剛需/改善家庭。

蘭玉庭：

1、優勢是價格足夠低、準現房、周邊學校多，缺點是交通/商業配套稍微欠缺，戶型使用率也不如新規戶型。

2、適合在 光明/松崗/南山等區域上班、自駕出行，并且想盡快上車的剛需家庭。

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