地下空間不僅是通行的通道，更是一座城市消費活力的新戰場。日均400萬客流穿梭的西安地鐵，正迎來一場商業革命。

港鐵首入西安

地鐵商業迎來“破局者”

2025年6月，陜西省市場監督管理局的一紙公示引發行業震動：港鐵中國商業管理第一控股有限公司與西安市地鐵資源開發有限公司簽署協議，共同組建一家持股比例為51%：49%的合營企業，主攻西安市中小型零售商業地產開發和運營。

這是繼2020年成都、2024年鄭州之后，港鐵在內地布局的第三座地鐵商業樞紐城市。而西安地鐵日均400多萬人次客流量，位居全國第11位的線網規模，為這場合作提供了廣闊的想象空間。

01戰略落子，兩年布局終落地

此次合作并非突然而至。早在2023年3月31日，西安市“一把手”就曾會見港鐵公司行政總裁金澤培一行。雙方圍繞“提升軌道交通互聯互通水平”深入交流，明確將在“軌道交通項目投資、建設、運營等方面開展務實合作”。

會見后，陜西軌道交通集團與港鐵簽署戰略合作意向書，為今日的合資企業埋下伏筆。兩年磨一劍，港鐵終于將其標志性的車站商業開發模式帶入西北重鎮。

根據公示信息，新設立的合營企業將聚焦于“中小型零售商業地產開發和運營業務”。這一戰略定位既規避了大型物業開發的政策復雜性，又直擊西安地鐵商業發展的痛點——覆蓋范圍低、業態單一，部分站點商業街甚至因運營不善整體關閉。

02盈利密碼，港鐵的TOD模式之道

港鐵公司自1996年實現盈利，是全球少數能持續盈利的地鐵運營商。其成功秘訣在于獨創的“軌道交通+物業/社區”TOD（以公共交通為導向的開發）模式。

在寸土寸金的香港，港鐵通過地鐵建設帶動土地升值，再聯合開發商建設上蓋物業，最終以物業利潤反哺軌道交通運營。德福廣場、日出康城、國際金融中心等知名項目，都是這一模式的代表作。

2024年財報揭示，物業板塊貢獻港鐵65%的總利潤，遠超客運業務。同時，其車站商務也表現亮眼：在港運營的1570間商鋪創造36.16億港元零售租金收入，相當于日均進賬近千萬元。

03內地擴張，從成都到西安的商業版圖

西安并非港鐵在內地的首站。2020年，港鐵與成都地鐵合資成立蓉港商業發展有限公司，開創內地軌道商業合作先河。至今，該公司已在成都15條線路、270余座車站引入41個商業品牌，業態種類增加80%，形成成熟的“成都模式”。

2024年10月，港鐵復制這一模式，與鄭州地鐵成立合資公司。今年1月，首批“豫盒”商鋪在鄭州地鐵站點亮相，涵蓋飲品、烘焙、便利店等業態。

港鐵中國高層曾明確表示，應中央發展消費新模式的號召，公司已在成都、鄭州、西安探索“以存量發展促進消費的車站商業模式”。2024年年報更明確指出，正在西安、廣州“探索車站商務發展機遇”。

04西安需求，地鐵商業升級的迫切性

西安地鐵商業現狀與城市地位并不匹配。雖然已在行政中心、北大街、魚化寨等站點打造商業街，引入快餐、茶咖等業態，但運營狀況參差不齊。大唐芙蓉園等站點商業街客流稀少，甚至出現整體關閉區域。

2024年財務數據顯示，西安市軌道交通集團虧損5.26億元，較上年由盈轉虧。盡管獲得23.33億元政府補貼，但較2023年減少8.49億元，凸顯出對財政補貼的深度依賴。

西安市政府在2024年8月對政協提案的復函中坦承：“加強與專業商業運營公司合作”的建議與我市地鐵商業發展理念“高度契合”，并透露“市軌道集團與港鐵公司達成戰略合作”，共同組建合資公司開展車站商業和TOD項目合作。

05未來圖景，車站商業的變革之路

借鑒成都、鄭州經驗，西安可能對大客流車站進行二次開發。在行政中心、北大街等樞紐站增加“商業盒子”，打造品牌化商業空間。市民呼聲較高的便利店、飲品鋪等便民業態有望率先落地。

更深層次的變革可能在TOD開發領域。西安已確立“軌道+物業+社區”發展思路，并將其寫入《西安市國土空間總體規劃（2021-2035年）》，預示西安地鐵空間利用的未來方向。目前開發的9個TOD項目中，魚化寨“山海境”、草灘停車場“江語云庭”已開盤銷售，雁鳴湖站旁，“雁鳴·星河薈”商業體與地鐵站廳相連，多棟保障性租賃住房矗立其上。

正在進行的張家堡片區城市更新可能成為首個示范項目。規劃中的環島西南、東南地塊將建設超6000平方米商業空間，與地鐵出入口無縫銜接。若由港鐵參與運營，將展現其“站城一體化”理念的實踐價值。

06挑戰猶存，水土不服的隱憂

港鐵的TOD模式在內地推廣并非一帆風順。分析人士指出三大挑戰：

土地政策差異——內地采用土地使用權招拍掛制度，港鐵拿地面臨激烈競爭； 消費習慣不同——香港人口密度高、電商沖擊小，而內地消費者更注重體驗式消費； 商業環境變化——傳統百貨模式式微，需增加餐飲、休閑娛樂等業態比重。

港鐵在內地的商業項目數量也遠低于香港。除北京銀座MALL和深圳天頌項目外，其曾于2017年出售天津北運河站的待開發商場。西安項目能否避免重蹈覆轍，關鍵在于能否實現“全球經驗與本地需求”的有機融合。

蓉港公司打造“四季嘟成”商業中島

結尾

隨著港鐵商業管理經驗的注入，行政中心站連接熙地港、大融城的通道，余家寨站直通四海唐人街的出口，將不再是孤立案例。當便利店、早餐車、咖啡鋪漸次點亮地下空間，日均400萬人次的客流將轉化為消費增量，為長期虧損的地鐵運營注入自我造血功能。

正如港鐵行政總裁金澤培所言：探索“以存量發展促進消費的車站商業模式”，將為軌道交通可持續發展提供新思路。西北首條直通香港的高鐵去年初已開通，如今港鐵又落子西安，兩座城市的“軌道聯結”正從物理通道延伸至商業基因。

? 版權聲明Copyright statement

關注長安范兒，專注西安解讀陜西，讀懂中國！