武漢樓市。 董紅艷/攝

本報記者 董紅艷 北京報道

6月份，武漢新房成交12618套，同比、環比均超過50%，比去年的“萬套”成交來得更早了一些。而除了新房成交上的回溫，武漢也再次拿出珍藏地塊，其中江岸區新興街住宅地塊的土拍溢價被推高至54.36%。

對此，業內專家向《華夏時報》記者指出，政策疊加市場上第四代住宅的集中亮相，帶動了市場成交量環比不斷提升。按照規劃新政打造的項目供銷兩旺，叫好又叫座，激活了住房需求釋放，成功提升了企業投資信心，優質地塊頻頻引發激烈爭搶，好房子建設已經成為推動武漢房地產轉型升級發展的關鍵所在。

不過，值得關注的是，武漢的新房價格表現較為疲軟。統計局數據顯示，5月份，武漢新房價格環比下降0.7%，同比下降4.2%，僅在3月份環比回升0.1%之后，再次進入環比連跌狀態。前些年高價拿地，但是配套、產品等競爭力不足的新房項目，特別是郊區項目，面臨著“以價換量”的局面，跌破樓面價的項目依然存在。

對于房價走勢，業內專家預測，短期內武漢新房均價層面大致還將保持穩定或微跌態勢，但有結構性回調機會。面對武漢樓市“內熱外冷”的局面，上述專家建議進一步加大外圍高庫存區域的補貼力度，加大收購遠郊庫存房源，改造為保障性租賃住房。

新房月成交破萬套

近期，武漢樓市成交情況良好，數據持續攀升。據武漢住更局數據，6月30日，武漢新建商品住房成交940套；6月新房共計成交12618套，為今年首次破萬套的月份，成交套數環比5月上漲約65%，與去年同期相比上漲近58%；2025年上半年，武漢新房共計成交43667套。

不僅僅是6月份，今年5月份，武漢樓市成交也表現不俗。據武漢住更局數據，5月武漢新建商品住房成交7653套，面積88.28萬平方米，環比分別增長44.56%和39.69%。

高成交背后是樓市政策的持續發力。相比前幾年“限購、限售、限價”的“三限”階段，目前，武漢所剩的樓市政策工具并不算多。不過，在今年“五一”假期之前，武漢住更局頗有誠意地拿出了多條刺激政策，對青年群體購房提供支持，對公積金政策進行優化，推行“賣舊買新”家庭契稅補貼，對多子女家庭購房進行補貼等。這系列舉措被市場稱為“漢九條”。

目前，“漢九條”已經執行近2個月的時間，對于政策落地后的市場反應，業內給出了較為積極的評價。6月27日，58安居客研究院院長張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“漢九條”從供給端與需求端雙向發力：從需求側來看，多孩家庭購房補貼，疊加“賣舊買新”契稅全額補貼，顯著降低改善型購房成本，市場效果較好；從供給端來看，收購二手房用于租賃或安置，通過“以舊換新”打通存量與新房市場循環，也起到了一定積極的作用。

同時，當前“好房子”政策導向下，新房的產品力得到明顯的升級，四代住宅是市場交易的明星。根據網簽數據，6月份，萬科光谷錦上網簽231套，金地大成樂府網簽227套，超過20個四代住宅網簽均超過10套。

“政策疊加市場上第四代住宅的集中亮相，帶動了市場成交量環比不斷提升。”張波指出，今年4月到5月武漢集中上市30余個升級類住宅項目，主打智能化、大陽臺、配套升級等賣點，帶動市場成交量提升明顯，此類項目開盤去化水平普遍會更好，例如光谷改善型項目的高關注度，以及經開區第四代住宅高成交量都和這個有較大關系。

另外，值得留意的是，和去年年底類似，近期武漢樓市成交回暖背后也有“集中備案”項目的功勞。例如，此前備案速度較慢的硚口區漢樾臺項目，在近期加快了備案。6月27日，新房中介向《華夏時報》記者表示，漢樾臺項目剩余的房源已經被團購，目前沒有房源可對外銷售了。一位武漢資深房產人士向記者指出，武漢硚口區漢樾臺、后湖星河2049等項目剩余的房源已經被“收儲”，后續可能會用于保障性住房。

土拍再現高溢價

除了住房成交量上的提振，武漢土拍市場也出現了久違的熱鬧場面。6月30日，武漢市舉行土地公開出讓，共成交6宗土地，成交總金額達到29.06億元。

其中，位于江岸區新興街的049號住宅地塊，吸引了中海、華潤、保利、招商局、綠城、武漢凱德等14家企業競爭，競價106輪后，最終由杭州綠城旗下的武漢旭尚房地產開發有限公司以66450萬元總價競得，樓面地價27920元/平方米，溢價率為54.36%。江岸區049號地塊為近年罕見的高價地塊，樓面價僅次于2020年華潤二七濱江地塊創下的30558元/平米最高紀錄。

另外，位于武昌區的傅家坡047號住宅地塊，吸引了保利、華潤、杭州綠城、廈門建發等7家企業參與競買，競價45輪后，最終由廈門建發旗下的黃石悅發房地產有限公司以122020萬元總價競得，溢價率為22.42%，樓面價16055元/平米。

對于本次土拍，中指研究院華中分院分析師李國政向《華夏時報》記者表示，按照以需定供原則，武漢市優化土地供給結構，重點加大優質地塊出讓，尤其是主城區低容積率的“小而美”地塊，總價可控，適合打造高品質改善性住房。本次出讓的江岸區049號地塊，位于漢口主城歷史風貌區范圍，容積率僅為1.30，可以打造主城區老洋房產品，具有稀缺價值，因此得到企業追捧。

“整個上半年，武漢樓市亮點突出，尤其按照規劃新政打造的項目供銷兩旺，叫好又叫座，激活了住房需求釋放，成功提升了企業投資信心，優質地塊頻頻引發激烈爭搶，可以說，好房子建設已經成為推動武漢房地產轉型升級發展的關鍵所在。”李國政總結道。

價格回彈仍然乏力

不過，從成交價格方面來看，武漢樓市的整體“氣溫”并不是很高。根據統計局數據，今年5月份，武漢新房價格環比下降0.7%，同比下降4.2%；二手房價格環比下降1%，同比下降7%。新房價格在今年3月份環比回升0.1%之后，再次進入連跌狀態，新房價格已經連續17個月同比下跌。

正如有些購房者所言“之前買郊區的價格，現在已經可以考慮主城區”。記者了解到，武漢降價銷售的新房樓盤不算少，跌破樓面價的情況也還在發生。例如，市場資料顯示，位于光谷中心城的城投南山長投領峯，樓面價高達20798元/平米，在2022年6月開盤銷售，精裝備案均價約31000元/平米，開啟光谷新房單價“3萬+”時代。但是，之后配套產品競爭力較弱，面臨去化困難，目前以毛坯價1.38萬元/平米的低價進行銷售。

在當前成交活躍、土拍走熱的背景下，武漢新房的價格是否有整體回調的可能？對此，業內認為存在結構性回調的可能，但是整體預期相對保守。張波認為，大力激活核心改善市場的策略推動了上半年資金向江岸、江漢等成熟板塊集中，核心區域價格上行預期的確存在。

但整體看來，價格回調的難度很大。張波指出，目前武漢樓市外圍區域的壓力較大，雖然采取了明顯的激勵性政策，但遠郊樓盤為去化普遍采取“以價換量”策略，庫存壓力下，遠郊區價格難現實質性反彈，短期內下行的壓力依然存在。因此，綜合看武漢整體表現，漲跌互現應該是當下最主要的體現，新房均價層面大致還將保持穩定或微跌態勢。

當前，武漢樓市政策保持寬松，6月30日，武漢住更局發布通知，對于此前“給予階段性購房優惠支持”有關政策適用期限延長至2025年12月31日，首套新房契稅全額補助，二套新房契稅給予50%補助。

在“外冷內熱”的結構性分化局面下，武漢樓市仍然具備一定的政策調整空間。張波建議，一方面，武漢可以進一步加大外圍高庫存區域的補貼力度，尤其是加大對新市民，包括畢業3年內大學生，以及技能人才實施更大幅度的定向補貼，以帶動去化。另一方面，可擴大存量房轉保障房規模，尤其是要加大收購遠郊庫存房源，改造為保障性租賃住房。對城投托底拿地形成的庫存地塊，優先用于保障性租賃住房、人才公寓、產業配套用房建設。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧