一轉眼，上半年就過去了，已經進入高溫酷暑的盛夏。樓市小陽春也已過去3個月，4、5、6這三個月樓市持續降溫，到6月份，市場有所緩和。

今天我們重點分析房地產市場中極為關鍵的樓市成交量。目前很多城市的官方數據尚未公布，我們就著重看看一個核心城市——全國樓市領頭羊的市場數據。

首先來看深圳二手房的網簽量，這是深圳二手住宅網簽量的月度走勢圖。2020年上半年出現一個小高峰，之后便呈震蕩式下滑，2022年達到低谷，2023年起緩慢回升。其中，2024年9月底新政后，10、11、12這3個月，深圳樓市量能很高，1月、2月有所回落。

今年小陽春的3月份量能反彈，但明顯低于去年11月和12月。4月份以來，量能持續萎縮，今年6月份環比5月份成交量下降了4%，同比去年6月份則增長了11%。今年上半年總計的成交量相比去年上半年增長了42%，這種走勢特征十分顯著。

去年9月底新政后，全國樓市沖勁最猛的有兩個城市，一個是深圳，一個是杭州。但深圳近3個月連續下滑，頂峰出現在去年12月份，今年小陽春的高點也未超過去年12月，這表明去年12月的高點主要是9月底新政動能釋放到最大的體現。今年春節后的反彈是受季節因素影響，雖比2024年反彈得高，但4月份以來回落，回落原因之一是關稅戰爆發。

另外兩個城市，上海和杭州過去三個季度的走勢圖與深圳高度類似，這里就不再逐一展示。

接著看北京，北京近期的走勢與上述三個領頭羊城市略有不同。這是北京的二手住宅網簽量，回看五年，北京二手房的月度波動明顯小于深圳，說明北京市場的穩定性明顯強于深圳。與深圳類似，去年9月底新政后，北京樓市同樣連續3個月量能大增，今年3月份之后也持續降溫，但4、5、6這3個月降溫幅度小于深圳，尤其是5月、6月，與4月相比基本呈橫盤狀態，今年6月相比5月還微增了1%。今年6月同比去年6月增長了4%，今年上半年同比去年上半年增長了23%。

就最近三個月而言，我們重點關注北京、上海、深圳、杭州。近3個月來，量能萎縮最嚴重的是杭州，其次是深圳，再次是上海，而北京相對平穩，原因有兩點。第一，4月份以來，關稅戰對北京經濟和樓市的影響程度小于其他三個城市。另外，北京作為首都，經濟波動小，所以樓市波動也相對較小。

聊完二手房網簽量，我們再深入探討一下一手房和二手房網簽量加總后的走勢。這里只分析深圳，這張圖時間跨度較大，是2014年四季度以來的月度走勢圖。同時引入一根虛線，這是深圳一手加二手綜合后的“融庫線”。之前我多次提到，樓市量能站上“融庫線”就表示市場偏強，連續幾個月站上“融庫線”，房價就會轉漲；低于“融庫線”則量能偏弱，連續多個月低于“融庫線”，房價就會轉跌。

所以我們看到，2014年四季度到2016年第一季度，以及2019年到2021年一季度，深圳量能比較強勁。過去兩三年里，深圳量能站上“融庫線”的時間節點，主要集中在去年四季度的10、11、12月，量能表現較強。今年1月、3月和4月也略微站上“融庫線”，但最近的5月、6月，量能大幅下滑，已明顯低于“融庫線”。將量能變化與價格走勢對照，就會看得很清晰。例如近期，去年9月底新政后，深圳房價轉漲，或者說部分月份止跌。最近兩三個月，隨著量能回落，尤其是連續低于“融庫線”后，深圳二手房價格重新轉跌。

前面分析了幾個城市的二手房網簽量，比網簽量更具前瞻性的是合同簽約量。接下來看看30個城市二手房的合同網簽量變化?？傮w來看，今年6月份環比5月份，30個城市總體的二手房合同簽約量下降5%，5月份環比4月份基本平穩，只是4月份環比3月份大幅下降了26%。從這個指標來看，近兩個月市場有點慢慢企穩的態勢。

再看30個城市的具體情況。剛才提到網簽備案量的高點在12月份，但合同簽約量領先于網簽備案量，其高點大部分城市出現在去年11月份。從圖上可以看出，大部分城市同比下跌，即今年6月份的簽約量小于去年四季度的高點。而且還有個特點，一線城市和東部強二線城市跌幅較大，中西部、東北的弱二線城市及部分三線城市跌幅不大，甚至有些還小幅上漲。主要原因是一線城市及少數核心二線城市，去年9月新政后量能反彈幅度大，今年4月以來回落幅度也就相對較大。

同比跌幅最大的是深圳，深圳是最大的樓市領頭羊，其次是廈門、杭州、成都，這四個城市過去三個季度量能都曾大幅沖高，隨后快速回落。跌幅較大的還有南京、蘇州、天津。今年6月簽約量高于去年11月的城市有沈陽、許昌、蘭州、昆明、重慶、福州、濟南、無錫、徐州、佛山，這些城市能級中等或略低。

通過上述分析，我們大概了解了目前全國不同能級城市成交量的波動情況。就最近兩三個月來看，高等級城市回落明顯，中低能級城市相對平穩。如果后續再來一波政策強刺激，一線城市和少數強二線城市仍可能出現一波強反彈，而中等和低等級城市可能依舊不溫不火。