近日,平湖市住房和城鄉建設局、平湖市自然資源和規劃局、平湖市司法局聯合發布了《平湖市存量房交易資金監管辦法》,同時出臺了政策解讀、操作流程圖等一系列制度措施。
將于2025年7月4日正式啟動“政府監督+公證監管”新模式下的存量房交易資金監管工作。
在平湖之前,海寧已施行了《海寧市存量房交易資金監管辦法》一年多,截至2025年5月,已辦理存量房交易資金監管4353筆,監管累計總金額50億元,其中涉及貸款金額35億元,保障資金鏈安全,終止了不少風險交易。
那什么是存量房交易資金監管?
存量房交易俗稱二手房買賣。存量房交易資金監管主要是指涉及存量房(“帶押過戶”及受讓方(買方)需貸款的)交易中的買方,將交易資金【包括自有交易資金和貸款資金(首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等)存入存量房交易資金監管專用賬戶后,買賣雙方辦理房屋轉移登記手續,在完成后將監管資金劃轉給賣方的過程。
換言之,存量房交易資金監管相當于政府為二手房買賣提供了“安全支付”功能,達到保護買賣雙方合法權益的目的。
以往二手房交易中,房價款的給付和不動產物權轉移之間存在一定的時間差,會給買賣雙方的交易過程帶來不小的風險。
有的是買方和賣方直接交易,但是交易雙方之間存在信任度不高、信息不對稱、交易資金龐大等問題,令人忐忑不安;有的會有中介作為第三方,但同樣有風險。
交易一旦出現問題,給買賣雙方帶來的損失是不可估量的。
而實行存量房交易資金監管能有效提升了存量房交易安全與效率,真正實現政府監管更放心,資金交易更省心。
對于買家而言,資金監管能防止不動產因存在查封、限制過戶等因素難以要回房款,也能規避賣家惡意騙款,收到房款后拒不配合過戶的風險。
對于賣家而言,交易資金提前劃入監管賬戶,能夠確保買家有足夠的錢款進行交易,有效避免不動產轉移完畢后買家拖欠后續房款的風險。
同時,也能防止部分房地產經紀機構非法侵占、收存、挪用交易資金,切實維護房地產交易秩序,為買賣雙方減少存量房交易資金風險。
平湖市存量房資金監管的流程
此外,二手房交易涉及到大量的房源信息、成交總價,有了一個統一的平臺監管,使得二手房的市場價格也有了真實數據來源。
《平湖市存量房交易資金監管辦法》(原文)
一、適用范圍
在本市行政區域內國有土地上已取得不動產權證書(或房屋所有權證書和建設用地使用權證書)的存量房轉讓交易,其交易資金的監督管理適用本辦法。
本辦法所稱存量房屋交易資金是指存量房屋交易雙方當事人簽訂的存量房屋買賣協議中約定的房屋總價款,包括自有交易資金和貸款資金(首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等),不包括房屋交易過程中涉及的稅費及傭金等。
二、職責分工
市住房和城鄉建設局負責指導、監督全市存量房交易資金監管工作,并委托平湖市公證處作為全市存量房交易資金監管賬戶的開設單位和監管實施單位。
市自然資源和規劃局、市司法局、國家金融監督管理總局平湖監管支局、嘉興市住房公積金管理服務中心平湖分中心、政務服務管理辦公室等部門,按照各自職責,配合做好存量房交易資金監管工作。
我市范圍內開展存量房交易資金監管業務的各商業銀行(以下簡稱“監管銀行”),應當具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件,并與市公證處簽訂《平湖市存量房交易資金監管金融服務協議》(以下簡稱《金融服務協議》),開設存量房交易資金監管賬戶(以下簡稱“監管賬戶”),并接受市住房和城鄉建設局和市公證處的監管。
監管銀行在監管賬戶下,為買賣雙方設立子賬戶。賬戶中的資金屬于交易當事人所有,專戶專儲、專款專用。
市住房和城鄉建設局和市公證處應當公示監管銀行、監管賬戶等信息,并設立公開舉報電話,接受社會監督。
三、交易管理
(一)交易雙方當事人委托房地產經紀機構達成存量房屋交易的,房地產經紀機構應當通過授權的嘉興市智慧房管一體化綜合管理系統,與交易雙方當事人共同辦理《浙江省二手房買賣合同》(以下簡稱《存量房買賣合同》)網簽。
交易雙方當事人自行達成存量房買賣交易的,可直接到授權的服務窗口辦理《存量房買賣合同》網簽。
交易雙方當事人要求變更或解除《存量房買賣合同》的,應持變更或解除合同的書面協議和其他規定材料,通過嘉興市智慧房管一體化綜合管理系統變更或撤銷《存量房買賣合同》。
(二)存量房屋已有簽約記錄未撤銷的,需先撤銷原簽約記錄后,方可重新簽約。
(三)“帶押過戶”的,實現帶抵押房產過戶轉移登記和抵押權登記手續同步辦理。
(四)積極探索存量房“雙預告”及“預轉本”、“單預告”及“轉移+抵押”等組合登記類型。
四、監管事項
(一)本市存量房屋交易資金監管遵循“規范交易、保障安全、便民利企、無償服務”原則,實行政府監督、公證提存監管模式,納入監管的交易資金監管期間不計算交易雙方利息。
涉及存量房“帶押過戶”和受讓方(買方)需貸款的存量房交易資金必須納入監管。
除交易當事人提出明確要求外,經房地產經紀機構居間服務促成的房屋交易資金應納入監管。房地產經紀機構應當協助交易雙方簽訂《平湖市存量房交易資金監管協議》(以下簡稱《資金監管協議》),辦理存量房交易資金監管手續,不得代收代付交易資金,不得誤導交易雙方規避存量房交易資金監管。
交易雙方當事人自行達成房屋交易的,以自愿監管為原則。若買賣雙方自行約定交易資金選擇不納入監管的,須簽署《自愿放棄存量房交易資金監管的聲明(雙方)》,并承擔相應的資金風險和法律責任;選擇納入監管的,與賬戶開設單位簽訂《資金監管協議》,通過專戶監管、存儲和劃轉交易資金。
(二)有下列情形之一的房屋轉讓,可以不納入交易資金監管:
(1)依據生效法律文書轉移的;
(2)拍賣轉讓的;
(3)出資入股的;
(4)繼承、贈與、析產的;
(5)共有人之間份額轉讓的;
(6)屬于國有資產掛牌交易的;
(7)其他不具備資金監管條件的情形。
五、監管程序
(一)交易資金監管賬戶用于交易監管資金的劃轉。納入監管的存量房交易資金,不得挪作他用,不得支取現金,交易完成后按相關協議及時劃轉到約定賬戶,交易不成時原路退回交易資金。
(二)以一次性或分期付款方式支付房價款的,交易雙方當事人簽訂《存量房買賣合同》和《資金監管協議》,約定的監管資金全部到賬后,買賣雙方共同到自然資源規劃部門申請辦理房屋轉移登記。
買賣雙方房屋轉移登記完成后,市公證處按《資金監管協議》約定將監管資金劃轉至約定賬戶。
(三)以按揭貸款(含公積金貸款)方式支付房價款的,先由貸款銀行對買方當事人的貸款資格進行預審核,并出具審核意見,審核通過的,交易雙方當事人簽訂《存量房買賣合同》和《資金監管協議》,然后由買方憑《存量房買賣合同》辦理貸款審批,約定的監管資金全部到賬后,買賣雙方共同到自然資源規劃部門申請辦理房屋轉移和抵押貸款組合登記。
(四)交易資金劃轉按照《資金監管協議》約定的時點和金額辦理,賬戶開設單位在3個工作日內完成核對支付,資金存放銀行于接收到賬戶開設單位劃轉指令后的1個工作日內劃轉資金。
(五)有下列情形之一的,交易雙方可申請解除交易資金監管:
(1)不動產轉移登記前,交易雙方經協商終止交易解除買賣合同的;
(2)不動產轉移登記前,經人民法院生效判決或仲裁委員會裁決依法終止、解除買賣合同或被確認無效的;
(3)不動產登記部門不予登記,導致合同解除的;
(4)其他需要撤銷存量房屋交易資金監管情況的。
解除交易資金監管的,在撤銷買賣合同時,同步簽署《解除存量房交易資金監管申請書(雙方)》,賬戶開設單位在3個工作日內完成核對支付原路退回交易資金,資金監管銀行于接收到賬戶開設單位劃轉指令后的1個工作日內劃轉資金。
六、法律責任
(一)買賣雙方應如實申報交易及資金監管信息,因交易雙方申報不實原因引發糾紛、造成損失的,由交易雙方自行承擔責任。
(二)賬戶開設單位違反規定劃轉交易資金,或串通、協助經紀機構挪用存量房交易資金的,依法給予處理;構成犯罪的,依法追究法律責任。
(三)從事存量房交易資金監管的相關職能部門及其工作人員,在工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,依法給予處理;構成犯罪的,依法追究法律責任。
七、其他
本辦法由市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局和市司法局負責解釋。
本辦法自2025年7月4日起施行。
附件:
1.平湖市存量房交易資金監管協議
2.解除存量房交易資金監管申請書
3.自愿放棄存量房交易資金監管的聲明
4.平湖市存量房交易資金監管同意書
(賣方貸款銀行或公積金中心)
5.平湖市存量房交易資金監管同意書
(買方貸款銀行或公積金中心)
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