成屋銷(xiāo)售環(huán)比略有回暖，但美國(guó)樓市復(fù)蘇仍面臨挑戰(zhàn)

5月，美國(guó)新屋銷(xiāo)售環(huán)比有所下滑，成屋銷(xiāo)量環(huán)比回升。新屋成屋價(jià)格環(huán)比延續(xù)上漲，目前仍處于歷史的相對(duì)高位，整體住房可負(fù)擔(dān)性仍然偏低。新屋供應(yīng)相對(duì)充足，成屋的庫(kù)存短缺壓力自年初以來(lái)已有所緩解。5月，成屋簽約銷(xiāo)售指數(shù)環(huán)比+1.8%，表明成屋市場(chǎng)活躍度略有回暖。我們認(rèn)為，盡管成屋庫(kù)存短缺壓力已有所改善，但這一邊際改善未能推動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。高房?jī)r(jià)和高利率仍對(duì)需求釋放構(gòu)成制約，加之美聯(lián)儲(chǔ)降息前景尚未明確，美國(guó)樓市的復(fù)蘇仍面臨較大的不確定性。

5月美國(guó)房屋銷(xiāo)售呈結(jié)構(gòu)性改善，房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)性偏低制約需求釋放

5月，美國(guó)新屋銷(xiāo)量5.2萬(wàn)套，同/環(huán)比分別-6.3%/-13.7%。成屋銷(xiāo)量33.6萬(wàn)套，同/環(huán)比分別-0.7%/+5.4%，盡管環(huán)比回升，但仍為2020年以來(lái)同期的最低水平，表明成屋市場(chǎng)依然低迷。作為前瞻指標(biāo)的5月成屋簽約銷(xiāo)售指數(shù)為72.6，同/環(huán)比分別+1.1%/+1.8%，環(huán)比回升主要受成屋掛牌價(jià)松動(dòng)及賣(mài)家降價(jià)力度加大的推動(dòng)。然而，當(dāng)前房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)性依然較低，一定程度上抑制了住房需求的釋放。截至4月末，美國(guó)住房購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)為101，環(huán)比-2.3%，處于2000年以來(lái)的6.9%分位值。

房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，成屋庫(kù)存量持續(xù)增加

5月，美國(guó)新屋銷(xiāo)售中位價(jià)42.7萬(wàn)美元/套，同/環(huán)比分別+3.0%/+3.7%，為2000年以來(lái)94.0%分位值；成屋售價(jià)中位價(jià)42.3萬(wàn)美元/套，同/環(huán)比分別+1.3%/+2.1%，為2000年以來(lái)99.6%分位值，整體房?jī)r(jià)仍保持在高位。截至5月末，美國(guó)新屋/成屋庫(kù)存量分別為50.2/154.0萬(wàn)套，較2024年末分別+2.2%/+35.1%，其中成屋庫(kù)存已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上升。新屋/成屋庫(kù)存量分別處于2000年以來(lái)91.7%/21.7%分位值，對(duì)應(yīng)可供銷(xiāo)售月數(shù)環(huán)比+1.5/+0.2個(gè)月至8.9/4.6個(gè)月，其中成屋庫(kù)存量仍處于歷史的相對(duì)低位。

美聯(lián)儲(chǔ)維持利率不變，按揭利率短期仍高位運(yùn)行

6月，美國(guó)30年期按揭利率均值為6.82%，環(huán)比持平，目前處于該數(shù)據(jù)2000年以來(lái)的87%分位值。美聯(lián)儲(chǔ)在6月的FOMC會(huì)議上將基準(zhǔn)利率維持在4.25%-4.5%，并繼續(xù)維持年內(nèi)降息兩次的指引。根據(jù)華泰宏觀團(tuán)隊(duì)于6月19日發(fā)布的報(bào)告《6月FOMC：聯(lián)儲(chǔ)等待關(guān)稅影響顯現(xiàn)》，雖然4-5月通脹低于預(yù)期，但關(guān)稅增加了通脹的不確定性。預(yù)計(jì)關(guān)稅對(duì)通脹的傳導(dǎo)只是被推遲，或一定程度對(duì)聯(lián)儲(chǔ)降息構(gòu)成制約。后續(xù)就業(yè)市場(chǎng)若降溫，聯(lián)儲(chǔ)可能在9-12月開(kāi)啟預(yù)防式降息；但如果就業(yè)市場(chǎng)維持韌性，且關(guān)稅對(duì)通脹的推升超預(yù)期，聯(lián)儲(chǔ)降息或進(jìn)一步推遲。短期來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)降息節(jié)奏及幅度存在一定不確定性，按揭利率預(yù)計(jì)仍將維持在高位。

風(fēng)險(xiǎn)提示：美聯(lián)儲(chǔ)降息不及預(yù)期，美國(guó)樓市復(fù)蘇不及預(yù)期。

美聯(lián)儲(chǔ)降息不及預(yù)期：美聯(lián)儲(chǔ)雖開(kāi)始啟動(dòng)降息周期，但由于當(dāng)前的美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)存在一定不確定性，疊加特朗普新政的影響，可能導(dǎo)致后續(xù)美聯(lián)儲(chǔ)降息幅度和節(jié)奏不及市場(chǎng)預(yù)期。

美國(guó)樓市復(fù)蘇不及預(yù)期：當(dāng)前美國(guó)住宅市場(chǎng)仍處于“高房?jī)r(jià)+高利率”的背景，住房的可負(fù)擔(dān)性相對(duì)較低，一定程度上抑制了市場(chǎng)需求，可能導(dǎo)致樓市復(fù)蘇不達(dá)預(yù)期。

（轉(zhuǎn)自：華泰證券研究所）

轉(zhuǎn)自：市場(chǎng)資訊