今天，我深刻體會(huì)到，馮倫所說(shuō)的，有八種人買(mǎi)不到房子。

他們分別是：1、永遠(yuǎn)覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)跌的人；2、永遠(yuǎn)比別人慢一拍的人；3、永遠(yuǎn)都不相信開(kāi)發(fā)商和中介的人；4、永遠(yuǎn)看而不買(mǎi)的人；5、永遠(yuǎn)相信專家的話的人；6、永遠(yuǎn)都在等抄底的人；7、永遠(yuǎn)想買(mǎi)十全十美的房子的人；8、永遠(yuǎn)把精力放在最佳購(gòu)房機(jī)會(huì)的人。

在抖音平臺(tái)上，我遇到了一個(gè)購(gòu)房者，100萬(wàn)的預(yù)算，想要買(mǎi)300萬(wàn)的房子。我發(fā)布了一套房子，電梯高層，裝修還比較好，折算下來(lái)，掛牌單價(jià)19500元/平米。

他說(shuō)在貝殼平臺(tái)看到一套，84平米，120萬(wàn)的成交記錄，單價(jià)是14200元/平米，便用這個(gè)單價(jià)來(lái)談這套電梯房，讓我覺(jué)得挺不可思議的，畢竟樓梯頂樓和帶有電梯，畢竟裝修可以拎包入住與需要重新裝修的房子，兩者之間，還是有一定的差距的。

站在客戶角度，我理解他，但不支持他的觀點(diǎn)。

所以，今天我就用他說(shuō)的融僑三區(qū)，一套成交案例，給大家做個(gè)購(gòu)房的參考。

成交小區(qū)：融僑花園三區(qū)；

成交時(shí)間：2025年6月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)84.52平米，2房2廳，頂樓，樓梯，簡(jiǎn)單裝修，南北朝向，120萬(wàn)，成交單價(jià)14198元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌569天，期間價(jià)格調(diào)整7次，首次掛牌169萬(wàn)，成交前掛牌135萬(wàn)，買(mǎi)家談價(jià)15萬(wàn)后，雙方達(dá)成交易。帶看過(guò)該房源的客戶較不多，總數(shù)在20余個(gè)，主要是因?yàn)轫敇堑姆孔樱瑫?huì)排出很大一部分客戶群體，大多數(shù)年輕人才能接受的樓層，畢竟這套房子的頂樓，不能像安置房那樣，可以種各種蔬菜水果，圍起來(lái)私用。

2、融僑三區(qū)這套房子能夠成交，主要是它的總價(jià)較低，樓梯頂樓的房子，已經(jīng)有出現(xiàn)外墻滲漏的情況，內(nèi)部多個(gè)墻角都有黑點(diǎn)，頂層還比較熱，特別是在夏天，爬7層樓的樓梯，到家都一身汗了。單價(jià)14000/平米，在鼓樓區(qū)商品房當(dāng)中，算是比較低的成交單價(jià)。

3、融僑三區(qū)目前在售二手房26套，掛牌房源的均價(jià)19800元/平米，目前有一套88平米，掛牌135萬(wàn)，單價(jià)15314元/平米，對(duì)比以上這套房源，成交單價(jià)或許會(huì)更低。

該小區(qū)的成交價(jià)，很難作為參考，第一，小區(qū)是圍合式建筑分布，其中8-12號(hào)樓沿著梅峰路，1-7號(hào)樓則不沿街；第二、樓梯與電梯差別，樓層之間的價(jià)格差異比較大；第三、裝修上的差別，有部分業(yè)主進(jìn)行二次裝修，價(jià)值高，有部分業(yè)主是原始裝修，沒(méi)有任何價(jià)值。

所以，用成交價(jià)格來(lái)判斷小區(qū)的其他房子，不合適，也不符合業(yè)主的心理期望值。

4、2024年7月份，小區(qū)掛牌均價(jià)2.2萬(wàn)，成交均價(jià)1.9萬(wàn)。2025年5月，掛牌均價(jià)2萬(wàn)，成交均價(jià)1.4萬(wàn)，掛牌價(jià)格下調(diào)，符合福州整體市場(chǎng)，成交均價(jià)下調(diào)5000元，難以作為成交依據(jù)的參考。

購(gòu)房建議

比較適合選擇這個(gè)小區(qū)的客戶，預(yù)算有限但追求鼓樓區(qū)位的剛需家庭。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)：2025年5月小區(qū)均價(jià)20563元/㎡，環(huán)比上漲但仍顯著低于西二環(huán)商圈均價(jià)（24619元/㎡），總價(jià)150萬(wàn)-250萬(wàn)可購(gòu)主流戶型。低持有成本：物業(yè)費(fèi)僅0.65元/㎡·月，遠(yuǎn)低于同類小區(qū)，長(zhǎng)期居住壓力小。小戶型供應(yīng)：主力含84㎡1室、88-96㎡3室等中小戶型，適配首置或小型家庭。

作為改善型買(mǎi)家：小區(qū)房齡已25年（2000年建成），外立面、管線等設(shè)施老化，且主力戶型多南北通透但設(shè)計(jì)較傳統(tǒng)。車位注意：停車位緊張（僅240個(gè)），高峰期需依賴周邊公共資源。

小區(qū)最大優(yōu)勢(shì)，它毗鄰在左海公園邊上，每天都可以去公園逛逛，步行時(shí)間大概在3-5分鐘左右。

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