家人們，今天必須得跟你們嘮嘮一個超級重磅的消息，這消息和咱們每個人的房子都息息相關(guān)，說不定能讓你的房產(chǎn)直接 “翻身把歌唱”！先給大家看一組數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施以來，全國累計化解歷史遺留問題房屋 2000 多萬套，這里面涉及到的都是大家拿不到房產(chǎn)證、無法落戶、孩子上學(xué)受阻等揪心難題。而就在最近，廣東省自然資源廳印發(fā)了《廣東省自然資源廳關(guān)于加快解決國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》，這一文件堪稱樓市的 “及時雨”，自 2025 年 8 月 4 日起施行，有效期 5 年，接下來就給大家好好掰扯掰扯這里面的門道。

咱先來說說這政策為啥這么重要。以前啊，土地登記、房屋登記分別由不同部門負責(zé)，信息不共享，審核也不嚴謹，導(dǎo)致很多房子存在各種問題。比如有的房子有房產(chǎn)證，卻沒有土地使用權(quán)證；有的房子土地和房屋權(quán)利人不一致；還有的房子因為開發(fā)商違規(guī)建設(shè)，一直辦不了不動產(chǎn)登記。這些問題就像一個個 “緊箍咒”，套在咱們老百姓頭上，讓大家心里七上八下，房子住得也不踏實。現(xiàn)在，廣東省出手了，要把這些歷史遺留問題一次性解決，對咱老百姓來說，簡直是天大的好消息。

這次的《意見》適用范圍可廣了，涵蓋了 2024 年 12 月 31 日前國有建設(shè)用地上已建成銷售的城鎮(zhèn)住宅，還有國有土地上已售（在用）的中小學(xué)校、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、宗教活動場所、機關(guān)事業(yè)單位用房等四類不動產(chǎn)。而且，國有建設(shè)用地上已售（在用）的商業(yè)、辦公、工業(yè)、公共（用）設(shè)施等房屋涉及的歷史遺留問題也能參照執(zhí)行。這意味著，不管你是普通居民，還是學(xué)校、單位，只要存在不動產(chǎn)登記的歷史遺留問題，都有可能在這次政策中得到解決。

接下來，咱們看看這《意見》針對 8 種歷史遺留問題類型都提出了哪些具體的處置措施。比如說，用地手續(xù)不完善的，政府主導(dǎo)的國有土地上安置房、棚改房等項目，由建設(shè)單位或其他辦理主體提出申請，能按照相關(guān)規(guī)定補辦劃撥或協(xié)議出讓手續(xù)；國家機關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)房改房、集資房的，也能按劃撥方式補辦用地手續(xù)。這就好比給那些 “黑戶” 房子一個合法 “轉(zhuǎn)正” 的機會，以前因為用地手續(xù)問題一直辦不了證，現(xiàn)在按照政策走，就能順利拿到 “身份證” 了。

再說說開發(fā)建設(shè)單位申請主體不清或缺失的情況。如果開發(fā)單位或有關(guān)單位滅失了，有承繼單位或上級主管部門的，由他們作為申請主體辦理；沒有的話，可由不動產(chǎn)所在地指定的機構(gòu)、組織代為申請辦理。而且，因開發(fā)單位或有關(guān)單位滅失的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記的，開發(fā)單位或有關(guān)單位已經(jīng)滅失的，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。這可太貼心了，以前開發(fā)商跑了，購房者辦證無門，現(xiàn)在政府出面兜底，讓大家辦證有了希望。

還有欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費的問題，這也是很多房子辦證的 “攔路虎”。《意見》提出，房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款，以及將經(jīng)濟適用住房等政策性住房按商品房對外銷售但未補繳土地出讓價款，或者開發(fā)單位欠繳稅費的，自然資源主管部門將處置方案報經(jīng)地方同意后，按照 “證繳分離” 的原則，在稅務(wù)部門或相關(guān)執(zhí)收部門追繳土地出讓價款和相關(guān)稅費的同時，可辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。這就相當于把開發(fā)商的責(zé)任和購房者的權(quán)益分開了，不能因為開發(fā)商的錯，讓咱老百姓一直拿不到證，這政策簡直是 “為民做主”！

從宏觀層面來看，這次政策的出臺對廣東樓市的穩(wěn)定和發(fā)展意義重大。一方面，解決了大量歷史遺留問題，讓老百姓對樓市更有信心，也有利于促進房地產(chǎn)市場的交易活躍度。以前很多房子因為產(chǎn)權(quán)不清晰，不敢交易，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)明晰了，市場流動性增強，整個樓市也就更有活力了。另一方面，這也體現(xiàn)了政府對民生問題的高度重視，提升了政府的公信力，對社會的和諧穩(wěn)定起到了積極作用。

不過，這里要特別提醒大家，政策明確劃出了紅線，對小產(chǎn)權(quán)房來說是一記 “警鐘”！《意見》明確規(guī)定，對 “小產(chǎn)權(quán)房”、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護紅線管控要求建設(shè)等情形，一律不得登記。這就像給小產(chǎn)權(quán)房戴上了 “緊箍咒”，徹底斷了小產(chǎn)權(quán)房通過這次政策 “轉(zhuǎn)正” 的念想。

為啥這么嚴格？小產(chǎn)權(quán)房一般建在集體土地上，沒有經(jīng)過正規(guī)的土地出讓、規(guī)劃審批等程序，說白了就是 “無證上崗”。打個比方，正規(guī)商品房就像有學(xué)歷證書、職業(yè)資格證的 “正規(guī)軍”，在市場上暢通無阻；而小產(chǎn)權(quán)房就像沒有任何證書的 “散兵”，存在各種風(fēng)險。比如，小產(chǎn)權(quán)房的買賣不受法律保護，一旦遇到拆遷、糾紛，購房者的權(quán)益很難得到保障；而且，小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，不能抵押、不能貸款，就像被捆住手腳，失去了很多 “經(jīng)濟功能”。

首先，那些抱著 “小產(chǎn)權(quán)房說不定哪天能轉(zhuǎn)正” 想法的購房者，這下美夢破滅了。以前有些不良中介鼓吹小產(chǎn)權(quán)房價格低、以后能辦證，忽悠大家購買，現(xiàn)在這種說法徹底站不住腳了，小產(chǎn)權(quán)房的 “虛假繁榮” 泡沫被戳破，交易量可能會大幅下降。其次，對于已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主來說，心里肯定不好受，自己花了錢買的房子，卻始終得不到 “官方認可”，就像心里懸著一塊大石頭。但也得認清現(xiàn)實，未來小產(chǎn)權(quán)房面臨的不確定性很大，拆遷補償、房屋質(zhì)量保障等問題都沒有明確的說法。

從長遠來看，這其實是在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。小產(chǎn)權(quán)房的存在擾亂了正常的土地和房地產(chǎn)市場，擠壓了正規(guī)商品房的生存空間。現(xiàn)在嚴格禁止小產(chǎn)權(quán)房登記，就是要讓大家明白，只有購買正規(guī)的、手續(xù)齊全的房子，才能真正安心、省心。所以，家人們，如果還在考慮買小產(chǎn)權(quán)房，一定要謹慎再謹慎，別被低價誘惑，掉進 “陷阱” 里。

家人們，這次廣東出臺的《意見》，真的是實實在在為老百姓著想，為解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題下了大力氣。如果你家房子也存在類似問題，一定要密切關(guān)注政策動態(tài)，積極按照政策要求去辦理相關(guān)手續(xù)。相信在地方的努力下，越來越多的家庭能夠順利拿到不動產(chǎn)證，實現(xiàn)真正的安居樂業(yè)！讓我們一起為這樣的好政策點贊，也期待未來樓市能更加規(guī)范、健康，給我們帶來更多的利好消息！