文/陳昊星

來(lái)到大城市工作或求學(xué)，租房往往是最頭疼的問(wèn)題，稍有不慎就可能落入“陷阱”。因“二房東”引起的糾紛更是重災(zāi)區(qū)。

近日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)管局等有關(guān)部門起草并發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開(kāi)展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》，擬針對(duì)職業(yè)化的個(gè)人“二房東”群體提出明確規(guī)范。

與什么樣的“二房東”打交道時(shí)需要小心？哪些房租不得？

重點(diǎn)打擊職業(yè)化個(gè)人“二房東”

根據(jù)《通知》，個(gè)人在北京市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房達(dá)到10套（間）及以上的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，并向住建（房管）部門備案。《通知》同時(shí)細(xì)化了具體的轉(zhuǎn)租套（間）數(shù)計(jì)算認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及從事住宿、民宿等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的例外情形。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)表示，此次《通知》的出臺(tái)，主要是為了解決個(gè)人職業(yè)化“二房東”長(zhǎng)期監(jiān)管缺位的問(wèn)題。背后既有上位法依據(jù)，也源于現(xiàn)實(shí)治理的迫切需求。

所謂“二房東”大致可分為三類：

第一類是因工作調(diào)動(dòng)、學(xué)習(xí)變動(dòng)等原因，將所承租住房轉(zhuǎn)租出去的個(gè)人行為，這屬于合法的民事行為，不在本次監(jiān)管打擊范圍之內(nèi)；

第二類是“機(jī)構(gòu)化二房東”，即已完成登記備案、規(guī)范經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，屬于合法的市場(chǎng)參與者。

此次通知主要針對(duì)的是第三類，即具有明顯職業(yè)化特征的“二房東”。這類人群往往以個(gè)人名義承租大量房源再轉(zhuǎn)租，操作不透明，行為不規(guī)范，甚至與“黑中介”交織，成為擾亂租賃市場(chǎng)秩序的“灰產(chǎn)”。

趙慶祥介紹，此次監(jiān)管重點(diǎn)打擊的“二房東”群體，是指那些未依法登記，卻以營(yíng)利為目的從事租賃活動(dòng)的職業(yè)化個(gè)人“二房東”。這類人通常以低價(jià)、虛假房源吸引租客，在租客簽約入住后，又以各種名目收取額外費(fèi)用，比如衛(wèi)生費(fèi)、管理費(fèi)等，這類亂收費(fèi)行為在市場(chǎng)上較為常見(jiàn)。如果租客想提前退租，還可能被收取高額違約金，甚至面臨押金和已預(yù)付租金被惡意扣留的情況。

“此次起草的通知是為了把正常的個(gè)人轉(zhuǎn)租行為和帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的職業(yè)化行為區(qū)分開(kāi)來(lái)，既避免誤傷普通租戶，也有利于精準(zhǔn)治理。”趙慶祥說(shuō)。

多地整治“二房東”違規(guī)轉(zhuǎn)租亂象

“二房東”亂象并非北京獨(dú)有，近年來(lái)各地頻繁曝出類似案例，已成為亟待治理的住房租賃市場(chǎng)頑疾。對(duì)此，多地陸續(xù)開(kāi)展專項(xiàng)整治行動(dòng)，著力規(guī)范租賃行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境。

深圳就曾出現(xiàn)出租屋“整層魔改”事件。2024年12月，深圳市坪山區(qū)某小區(qū)有業(yè)主發(fā)現(xiàn)整棟樓存在被改造成群租房的情況。部分樓層在多次轉(zhuǎn)租后，原設(shè)計(jì)每層6戶、整棟230戶的住宅樓，通過(guò)房中房隔斷竟被改造成每層一二十戶，超出建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)三倍有余。

東莞市政府近年來(lái)重點(diǎn)針對(duì)工業(yè)廠房“二房東”哄抬租金、違規(guī)加收水電費(fèi)、擅自增加公攤、違規(guī)轉(zhuǎn)租分租等行為開(kāi)展全面排查和專項(xiàng)執(zhí)法，重點(diǎn)打擊一批企業(yè)反映強(qiáng)烈、所涉問(wèn)題突出的“二房東”。

在趙慶祥看來(lái)，僅依靠專項(xiàng)整治和集中排查，難以從根本上遏制“二房東”亂象。此次由北京市建委等部門起草的《通知》，為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)中“二房東”行為提供了具備可操作性、可復(fù)制性的制度范本，具有一定的前瞻性和示范效應(yīng)。未來(lái)，該舉措有望在更多城市推廣實(shí)施，從而提升各地住房租賃治理的整體水平。

此外，在監(jiān)管機(jī)制方面，《通知》擬明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)住房租賃的日常監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)個(gè)人違規(guī)開(kāi)展轉(zhuǎn)租住房活動(dòng)的，及時(shí)將線索及租賃合同等相關(guān)證據(jù)上傳北京市房屋租賃管理服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)也被納入監(jiān)管鏈條。

識(shí)別“二房東”，這些風(fēng)險(xiǎn)要警惕

作為租房者，如何識(shí)別“二房東”的身份？又該怎樣防范可能存在的轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)？

首先，租房時(shí)首先不要輕信租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源。因?yàn)檎?guī)租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的價(jià)格通常都有一個(gè)合理范圍，低價(jià)房源往往存在陷阱。

其次，識(shí)別正常的個(gè)人轉(zhuǎn)租行為。比如因工作變動(dòng)需轉(zhuǎn)租的房屋，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)應(yīng)明確標(biāo)注轉(zhuǎn)租字樣，這類信息相對(duì)可信，但租客仍需謹(jǐn)慎判斷。

第三，慎重選擇中介機(jī)構(gòu)。北京市中聞律師事務(wù)所律師單賓接受采訪時(shí)表示，租房者在選擇中介時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)中介機(jī)構(gòu)是否具備有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及備案證明。如中介機(jī)構(gòu)拒絕或無(wú)法提供相關(guān)證明，極可能屬于不合規(guī)機(jī)構(gòu)，存在較大風(fēng)險(xiǎn)，租房者應(yīng)當(dāng)高度警惕并避免交易。此外，正規(guī)中介的從業(yè)人員通常會(huì)佩戴標(biāo)明姓名、照片、機(jī)構(gòu)名稱及職業(yè)資格信息的工作牌，租房者也應(yīng)注意查驗(yàn)。

第四，如不慎掉入陷阱要及時(shí)保存證據(jù)。單賓建議，如果租房者不慎掉入房屋轉(zhuǎn)租“陷阱”，務(wù)必注意保存相關(guān)證據(jù)，如合同、轉(zhuǎn)賬記錄、聊天截圖和錄音等。遇到違法行為時(shí)，可向住建部門、市場(chǎng)監(jiān)管局投訴舉報(bào)無(wú)照經(jīng)營(yíng)和虛假宣傳等問(wèn)題；如涉及詐騙或偽造證件，還應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。若行政途徑無(wú)法解決，租房者可依法向人民法院提起民事訴訟，要求退還費(fèi)用和賠償損失；若合同中含有仲裁條款，也可向約定仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，維護(hù)自身合法權(quán)益。