01
前兩天,中房報發了一篇文章《北京定調,要優化房地產政策 》 。
一時間,各大媒體中介紛紛推波助瀾說,北京五環外可能放松限購,或者北京買房社保年限繼續縮小——所以,為了避免漲價,趕快下手吧!
對此,我在前文《》就寫過,北京之所以很久沒有出政策,不是不想出,而是這種針對買房人的政策—— 降首付、破限購、降房貸利率等, 已經形成了路徑依賴。
時間和事實證明,這種救市方式純粹就是拖延時間,除了短期刺激購房者入市以外,并沒有從根本上解決購房者的信心問題。相反,解除限購,無疑就是告訴大家,這塊區域支撐不住了,趕緊過來接盤。
想一想去年930,深圳郊區解除限購,龍華、光明、寶安一片火熱,結果呢?在這些地方買房的,大多又被套了。參考《》
然而,盡管并未出政策(雖然北京仍有降首付、解限購的空間),但北京其實一直都在“偷偷地救市”。
只不過北京救市的思路變了,不再單一針對買房人的資格和資金,而是把矛頭對準了新房和新地塊,通過“好房子”調規直線拉高一手房的產品力。
說實話這種救市方式,相比解限購的方法要溫和的多。最起碼,開發商愿意拿地了,購房者愿意買單了,唯一受傷的只有二手房業主和存量盤開發商了。
02
誰才是北京樓市的大空頭?
自然不是信心不佳的拋售業主,樓市前景好,誰愿意低價賣房子?
例如朝陽,北京 東四環附近酒仙橋雙子星、預期卷王黃杉木店的新房,分流了很多二手的購買力,導致很多二手業主低價拋售。
▲【東湖灣】、【壹亮馬】、 【臻園】 這些在朝陽不算太差的次新,在朝陽新房的價格閘刀下壓力重重。5月北京知名豪宅【星河灣】一套309平米的戶型直接干到6.95萬/平,可以說【星河灣】徹底走下神壇也不為過。
由此可見,在新房扎堆供應的壓力下,區域內的過時次新和老牌豪宅,是受到新房壓力和分流影響最大的。他們的降價,是一種市場被迫。
換句話說,真正的空頭,其實是新房扎堆供應。北京如果真要出政策,最該做的其實是管制土地供應。
例如,朝陽在過去7年里,共出讓了43宗地塊。但是在2018-2020年的好年景里,朝陽才出讓了10宗,剩下33宗地塊都是在過去四年里出讓的,且有很多巨無霸的雙子地塊。
再比如石景山,在2014-2018年,在北京房價最飆漲的年代,石景山的住宅供應是長時間處于斷檔狀態的,在這4年時間里,石景山僅供應了1570套住宅,平均每年的供應量不到400套。
而2023-2025年這幾年, 石景山在售新房項目供應3522套,加待入市項目,預計達4500套。
幾乎是10倍的差距??!也難怪現在的開發商,似乎都在遠離石景山。
還有通州。前段時間通州出讓運河八子,很多人就說,一次性供應這么多,那運河灣報價5萬/平米的房子,不得還要往下走?
所以,那些想靠著取消五環外限購來刺激北京樓市的想法,該清醒了!
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