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北京,起風(fēng)了

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前兩天,中房報發(fā)了一篇文章《北京定調(diào),要優(yōu)化房地產(chǎn)政策 》 。

一時間,各大媒體中介紛紛推波助瀾說,北京五環(huán)外可能放松限購,或者北京買房社保年限繼續(xù)縮小——所以,為了避免漲價,趕快下手吧!

對此,我在前文《》就寫過,北京之所以很久沒有出政策,不是不想出,而是這種針對買房人的政策—— 降首付、破限購、降房貸利率等, 已經(jīng)形成了路徑依賴。

時間和事實(shí)證明,這種救市方式純粹就是拖延時間,除了短期刺激購房者入市以外,并沒有從根本上解決購房者的信心問題。相反,解除限購,無疑就是告訴大家,這塊區(qū)域支撐不住了,趕緊過來接盤。

想一想去年930,深圳郊區(qū)解除限購,龍華、光明、寶安一片火熱,結(jié)果呢?在這些地方買房的,大多又被套了。參考《》

然而,盡管并未出政策(雖然北京仍有降首付、解限購的空間),但北京其實(shí)一直都在“偷偷地救市”。

只不過北京救市的思路變了,不再單一針對買房人的資格和資金,而是把矛頭對準(zhǔn)了新房和新地塊,通過“好房子”調(diào)規(guī)直線拉高一手房的產(chǎn)品力。

說實(shí)話這種救市方式,相比解限購的方法要溫和的多。最起碼,開發(fā)商愿意拿地了,購房者愿意買單了,唯一受傷的只有二手房業(yè)主和存量盤開發(fā)商了。

02

誰才是北京樓市的大空頭?

自然不是信心不佳的拋售業(yè)主,樓市前景好,誰愿意低價賣房子?

例如朝陽,北京 東四環(huán)附近酒仙橋雙子星、預(yù)期卷王黃杉木店的新房,分流了很多二手的購買力,導(dǎo)致很多二手業(yè)主低價拋售。




▲【東湖灣】、【壹亮馬】、 【臻園】 這些在朝陽不算太差的次新,在朝陽新房的價格閘刀下壓力重重。5月北京知名豪宅【星河灣】一套309平米的戶型直接干到6.95萬/平,可以說【星河灣】徹底走下神壇也不為過。

由此可見,在新房扎堆供應(yīng)的壓力下,區(qū)域內(nèi)的過時次新和老牌豪宅,是受到新房壓力和分流影響最大的。他們的降價,是一種市場被迫。

換句話說,真正的空頭,其實(shí)是新房扎堆供應(yīng)。北京如果真要出政策,最該做的其實(shí)是管制土地供應(yīng)。

例如,朝陽在過去7年里,共出讓了43宗地塊。但是在2018-2020年的好年景里,朝陽才出讓了10宗,剩下33宗地塊都是在過去四年里出讓的,且有很多巨無霸的雙子地塊。


再比如石景山,在2014-2018年,在北京房價最飆漲的年代,石景山的住宅供應(yīng)是長時間處于斷檔狀態(tài)的,在這4年時間里,石景山僅供應(yīng)了1570套住宅,平均每年的供應(yīng)量不到400套。

而2023-2025年這幾年, 石景山在售新房項目供應(yīng)3522套,加待入市項目,預(yù)計達(dá)4500套。

幾乎是10倍的差距啊!也難怪現(xiàn)在的開發(fā)商,似乎都在遠(yuǎn)離石景山。

還有通州。前段時間通州出讓運(yùn)河八子,很多人就說,一次性供應(yīng)這么多,那運(yùn)河灣報價5萬/平米的房子,不得還要往下走?

所以,那些想靠著取消五環(huán)外限購來刺激北京樓市的想法,該清醒了!

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