房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

企業全款購置商品房，卻因房屋抵押無法辦理產權登記，抵押權人與購房者的權益該如何平衡？這起房屋產權登記糾紛，揭示了商業房產交易中的法律風險與解決之道。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

甲傳媒公司向法院提出訴訟請求：

判令乙租賃公司協助辦理位于北京市大興區一號（以下簡稱一號房屋）的抵押權注銷登記手續；

在抵押權注銷完成后 10 日內，由丙置業公司協助辦理一號房屋的產權登記手續；

本案訴訟費用由丙置業公司承擔。

甲傳媒公司稱，2020 年 12 月 28 日，其與丙置業公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，以 2729804 元購買一號房屋 。合同約定，以 2021 年 1 月 31 日次日為辦理產權登記期限起算日，丙置業公司應在 730 日內辦妥產權登記 。甲傳媒公司早已支付全部房款，且于 2020 年接收房屋并實際占有使用至今，但丙置業公司一直未辦理產權登記。乙租賃公司雖出具了《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，但未配合辦理抵押權注銷。甲傳媒公司認為，其已全款購房并入住，乙租賃公司應履行注銷抵押登記義務，丙置業公司也應協助辦理產權登記。

（二）被告與第三人的態度

丙置業公司：未作答辯。

乙租賃公司：

同類案件已認定購房主體應為自然人，甲傳媒公司非實際購房人，不具訴訟權利，應駁回起訴；

質疑甲傳媒公司購房行為真實性，認為可能存在借購房對抗抵押權的情況；

即便存在真實購房，購房協議也不能對抗其合法抵押權；

其抵押權并非基于房屋開發貸款設立，對未收到售房款償債無過錯，抵押權不應消滅；

甲傳媒公司作為法人，購買辦公用房，不符合房屋消費者物權期待權保護條件，其仍應就房屋優先受償 。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋買賣情況：2020 年 12 月 28 日，甲傳媒公司與丙置業公司簽訂合同購買一號房屋，辦理網簽備案，甲傳媒公司支付房款并取得發票，辦理入住手續 。

房屋抵押背景：

2020 年 5 月 22 日，天津丁公司與乙租賃公司簽訂《融資租賃合同（售后回租）》，融資額 2.5 億元，并辦理公證 。

2020 年 6 月 10 日，乙租賃公司與天津丁公司、丙置業公司簽訂《抵押合同》，丙置業公司以包括一號房屋在內的房產為債務提供抵押擔保，評估價值 5.0386 億元，抵押金額 5 億元，辦理公證 。

2020 年 6 月 26 日，乙租賃公司就相關房產辦理不動產抵押登記 。

其他相關事實：

乙租賃公司出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，同意包括一號房屋在內的抵押房屋銷售，但保留抵押權 。

2021 年 12 月 24 日，乙租賃公司申請執行證書；2022 年 7 月 13 日，公證處出具執行證書，確定乙租賃公司可申請強制執行，執行標的包括租金、逾期利息等 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲傳媒公司是否具備訴訟主體資格，購房行為是否真實有效？

乙租賃公司的抵押權能否對抗甲傳媒公司的產權登記請求？

丙置業公司與乙租賃公司是否應履行協助義務？

（二）法律分析

合同效力與主體資格：甲傳媒公司與丙置業公司簽訂的買賣合同系真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。乙租賃公司以購房主體應為自然人為由否定甲傳媒公司訴訟資格，缺乏法律依據。甲傳媒公司已履行付款義務，有權主張產權登記 。

抵押權效力認定：根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條，抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權效力僅及于轉讓價金。乙租賃公司同意抵押房屋銷售，其對已售房產不再享有物上追及力，僅能就售房款優先受償，喪失了對一號房屋優先受償的基礎 。

協助義務判定：甲傳媒公司已支付房款，丙置業公司應依約在解除抵押后協助辦理過戶；乙租賃公司作為抵押權人，因喪失優先受償權，負有協助辦理抵押權注銷登記的義務 。

三、裁判結果

法院判決：

乙租賃公司于判決生效后 10 日內，協助甲傳媒公司辦理一號房屋的抵押權注銷登記手續；

丙置業公司于第一項義務履行完畢后 10 日內，協助甲傳媒公司辦理一號房屋的產權登記手續。

該判決明確了各方權利義務，保障了購房者的合法權益。

四、案件啟示

（一）購房者風險警示

核查房屋抵押情況：購房前務必通過不動產登記部門查詢房屋抵押信息，避免購買存在抵押糾紛的房產 。

明確合同條款：在買賣合同中約定產權登記辦理時間、違約責任等關鍵條款，保障自身權益 。

企業購房注意事項：企業購買房產時，需關注自身是否符合相關政策要求，避免因主體資格問題產生糾紛 。

（二）抵押權人注意事項

完善資金監管：同意抵押房屋銷售時，應建立資金監管機制，確保售房款用于清償債務 。

明確權利范圍：在同意銷售聲明中，清晰界定抵押權的存續范圍，避免權利受損 。

（三）法律建議

若遭遇房產抵押與產權登記糾紛，應及時咨詢專業律師，收集合同、付款憑證等證據，通過法律途徑維護自身權益。在交易過程中，嚴格遵守法律法規，明確各方權責，降低法律風險。

對房產交易糾紛還有疑問？私信專業律師，獲取一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）