7月4日,第三方研究機構中指研究院發布《2025年上半年中國房地產市場總結與下半年趨勢展望》。報告顯示,年初以來,核心城市新房及二手房市場整體保持平穩,“好城市+好房子”表現出較強韌性,土地市場也有所恢復。下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩,但重點城市中二手房對新房“替代效應”仍明顯,預計城市之間及項目之間分化行情將延續。
新房市場分化行情延續,核心城市改善型項目占市場主流
報告指出,由于目前多數城市限制性政策已經放開,上半年各地政策優化力度趨緩。整體來看,地方主要圍繞激活需求、優化供給兩大方向調整優化政策。根據中指研究院監測,2025年上半年全國有約170省市(縣)出臺政策超340條。
在多項政策提振下,2025年以來,核心城市市場整體保持平穩運行。2025年上半年,重點城市改善性住房需求繼續釋放,開發商順勢推出高品質新房產品,進而帶動上半年百城新房價格結構性上漲1.16%。
從成交量來看,上半年,“好城市+好房子”支撐新房市場整體保持平穩,一季度市場延續修復態勢,但二季度邊際有所轉弱。國家統計局數據顯示,1-5月,全國新建商品房銷售面積同比下降2.9%,銷售額同比下降3.8%,銷售降幅較去年明顯收窄。
從重點城市新房市場看,分化行情延續,一線城市及強二線城市表現平穩。其中,一線城市在優質供給增加、較強的購房需求支撐等因素帶動下,市場保持較高活力,雖然二季度以來市場有所降溫,但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。
根據中指數據,上半年,北京、上海新建商品住宅網簽成交面積同比均小幅增長,深圳、廣州同比增幅均超15%,二線城市中杭州、成都優質改善樓盤延續較高熱度。同時,受供應縮量影響,重點城市可售面積普遍回落,出清周期有所縮短,市場繼續處于去庫存階段。
從新房成交特征來看,2025年以來,核心城市改善型項目入市節奏加快,帶動改善型需求持續釋放,北京、上海、南京、成都等多個城市高總價項目去化表現較好。從中指監測重點城市來看,1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套數占比保持在四成左右,120平方米-144平方米戶型成交整體占比首次達到30%,改善型樓盤占據新房市場主流。
以上海為例,今年以來,開發商積極推盤入市,僅5-6月兩月就有75個項目入市,其中有20個新盤當天認購率達到100%,尤其高品質住宅入市帶動改善需求得到大量釋放,高端板塊成交占比顯著提升。根據上海鏈家監測,中環以內項目上半年成交5381套,占比21%,同比提升2%,典型改善區域如黃浦濱江、徐匯濱江、楊浦東外灘等更是涌現出如上海壹號院、綠城潮鳴東方、中?!ぴ欺【琳碌榷鄠€熱銷的標桿項目,受到市場歡迎。
同時,頭部房企仍保持聚焦核心城市、精準投資的策略,北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市。報告顯示,2025年上半年,TOP100企業拿地總額同比增長33.3%。今年上半年,北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價,帶動上半年300城出讓金同比增長27.5%。
二手房市場延續“以價換量”行情
二手房市場則延續“以價換量”行情,上半年百城二手房價格累計下跌3.60%。
中指研究院報告顯示,今年上半年,北上廣深、杭州、成都等地二手房成交保持較高活躍度,其中深圳同比增長超30%,北京、上海、廣州同比增幅在20%左右;成都、杭州、蘇州、廈門二手房同比增長均超10%。
受季節性因素影響,5月以來二手房市場熱度有所轉弱,6月,一線城市中上海二手房成交在高基數影響下,同比有所下降,北京、深圳、廣州增幅收窄;二線城市中成都、蘇州、廈門等核心城市同比增長。
從價格來看,2025年上半年,百城二手住宅價格累計下跌3.60%,跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點。具體來看,今年以來,二手房市場保持較高活躍度,但在高掛牌量背景下,二手房“以價換量”行情延續,1-2月二手房均價延續去年四季度修復態勢,環比跌幅持續收窄,但3月以來環比跌幅再次擴大,6月百城二手住宅均價為13691元/平方米,環比下跌0.75%,已連續38個月下跌。
展望下半年,中指研究院認為,6月13日國常會提出要“多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險,更大力度推動房地產市場止跌回穩”,“更大力度”的定調釋放了積極信號,預計下半年各級政府將全力推動已出臺政策落地見效。穩定預期方面,穩中求進、先立后破,有序搭建相關基礎性制度,更有利于穩定市場預期;激活需求方面,預計將加大城中村改造房票安置力度,同時北上深限制性政策仍有優化空間;優化供給方面,預計將進一步完善和落實專項債收購存量閑置土地、收購存量商品房的政策,改善市場供求關系。除此之外,為穩定中長期市場,城市更新相關政策也有望加快落實,特別是金融支持政策。
報告指出,下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩,但居民收入房價預期以及市場整體優質供給仍偏弱,重點城市中二手房對新房“替代效應”仍明顯,預計城市之間及項目之間分化行情將延續,“好城市+好房子”具備結構性機會,而市場全面止跌回穩仍需政策進一步加力。
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