作者：周軍律師.

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我國以不動產物權登記生效主義為不動產物權變動的原則，但實踐中，亦存在大量簽訂書面合同，甚至已經實際占有相關不動產，非因不動產受讓人自身原因而未對相關不動產辦理過戶登記的情況。

《執行異議復議規定》第28條在綜合考慮一般債權與不動產物權受讓人利益的情況下，對符合該條四項條件的不動產物權受讓人權利作出了保護性規定。

那么，如果是“以房抵債”，能適用28條排除其他債權的執行嗎？

最高院在《龍口市某某融資擔保有限公司、煙臺某某企業集團股份有限公司等申請執行人執行異議之訴民事申請再審案》中明確：

對符合《執行異議復議規定》第二十八條四項條件的不動產物權受讓人不因不動產受讓人系通過買賣合同或者以物抵債協議受讓相關不動產而不同。

本案審查的焦點問題是：某1公司對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

關于南山某某公司申訴主張《執行異議復議規定》第二十八條規定不應適用于以房抵債情形的問題。

我國以不動產物權登記生效主義為不動產物權變動的原則，但在實踐中，亦存在大量簽訂書面合同，甚至已經實際占有相關不動產，非因不動產受讓人自身原因而未對相關不動產辦理過戶登記的情況。此時，如因該不動產轉讓人拖欠債務而強制執行該財產，必然將侵害受讓人的實體權利。因此，《執行異議復議規定》第二十八條在綜合考慮一般債權與不動產物權受讓人利益的情況下，對符合該條四項條件的不動產物權受讓人權利作出了保護性規定，該種保護不因不動產受讓人系通過買賣合同或者以物抵債協議受讓相關不動產而不同。

南山某某公司主張某1公司不能通過以物抵債享有優先于一般債權的權利，實際上并未厘清各不同階段的權利類型。在某1公司與新雅某某公司、某某廣場簽訂案涉以房抵債協議并合法占有該不動產之前，某1公司作為新雅某某公司、某某廣場的一般債權人，確實不享有優先于一般債權的權利，但在該以房抵債協議實際履行之后，某1公司與新雅某某公司、某某廣場的債權債務隨之消滅，某1公司已成為案涉房屋事實上的權利人，其主張排除在此之后的其他債權人就案涉房屋的強制執行，已經不再系基于其原債權人身份。因此，南山某某公司關于某1公司仍屬于普通金錢債權人的主體性質的主張，不能成立。

周軍律師提醒，以房抵債的，債權人應在抵債協議簽訂后及時辦理房屋交接手續，實際占有房屋，并保留相關證據，如交接記錄、裝修合同、水電費繳納憑證等。對于未支付全部價款的情形，應嚴格按照協議約定支付款項，并將剩余價款按照法院要求交付執行，留存支付憑證。這樣如果有糾紛，才能依據《執行異議復議規定》第28條排除執行。

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