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在農村，房屋買賣涉及宅基地使用權流轉，法律規定與操作細節往往影響交易效力。今天通過一起同村村民之間的房屋買賣案例，解析農村房屋確權的關鍵法律要點。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

村民張蘭向法院提出訴訟請求：

判令位于北京市通州區 XX 鎮 XX 村一號院內的北房三間歸自己所有；

本案訴訟費由被告承擔。

張蘭稱，自己與同村村民趙偉、孫莉夫婦為同村集體經濟組織成員。2000 年 10 月 26 日，經人介紹，她與孫莉簽訂《賣房契約》，以 4800 元價格購買趙偉名下的正房三間及院落（對應《集體土地建設用地使用證》為通集建（XX 西）字第 XX 號）。2023 年 12 月，法院已作出（2023）京 0112 民初 XX 號民事判決書，確認該《賣房契約》有效?，F請求法院將房屋確權至自己名下。

（二）被告的態度

被告趙偉、孫莉未答辯，未到庭參加訴訟。

（三）法院查明的關鍵事實

交易背景與合同簽訂：2000 年 10 月 26 日，張蘭與孫莉簽訂《賣房契約》，約定趙偉將其名下正房三間及院落賣與張蘭，價款 4800 元當場付清，房屋即日起由張蘭支配。契約有買房人、賣房人、中介人、代筆人簽字。

房屋權屬與主體資格：涉案房屋登記在趙偉名下，張蘭為同村集體經濟組織成員，符合宅基地流轉的身份要求。

訴訟歷史：2014 年，張蘭曾起訴要求確認合同有效，因主體資格問題撤訴；2023 年 8 月再次起訴，法院判決確認《賣房契約》有效。

履行情況：張蘭稱已支付房款，趙偉夫婦交付房屋及《集體土地建設用地使用證》《北京市房屋契證》，房屋由張蘭居住使用至今，未翻建。

二、案件分析

（一）爭議焦點

涉案房屋是否應確權至張蘭名下？

（二）法律分析

合同效力的前提作用：根據《土地管理法》規定，宅基地使用權僅能在本集體經濟組織成員間流轉。本案中，張蘭與趙偉夫婦為同村村民，且《賣房契約》已被生效判決確認有效，為房屋確權奠定了合法基礎。

物權變動的法定條件：《中華人民共和國物權法》第三十三條規定，因物權歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可請求確認權利。本案中，雙方已實際履行合同（付款、交房、交付權屬憑證），房屋由張蘭長期占有使用，符合物權變動的實質要件。

訴訟主體與程序合規性：此前訴訟中，趙偉明確表示 “同意賣房，不會要回房屋”，可見其對交易無異議。本次訴訟被告未到庭，視為放棄抗辯權利，法院可依法缺席判決。

三、裁判結果

法院判決：

位于北京市通州區 XX 鎮 XX 村一號院（《集體土地建設用地使用證》編號：通集建（XX 西）字第 XX 號）內的正房三間歸原告張蘭所有；

駁回張蘭的其他訴訟請求。

判決依據在于，涉案合同已被確認有效，雙方均為同村村民，交易符合宅基地流轉規定，且實際履行完畢，房屋權屬應隨合同履行發生轉移。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣的核心要件

主體資格合規：買方必須為房屋所在地集體經濟組織成員，否則交易可能因違反法律強制性規定無效。

書面合同規范：簽訂正式《賣房契約》，明確房屋位置、價款、付款方式、交付時間及權屬憑證轉移等內容，由雙方及見證人簽字確認。

履行證據留存：保留房款支付憑證（如收條、轉賬記錄）、房屋及權屬證書交付證明（如交接清單），避免日后糾紛。

（二）確權訴訟的注意事項

先確認合同效力：若合同效力存在爭議，需先通過訴訟確認合同有效，為確權提供前提。

及時辦理權屬變更：合同生效后，應盡快到村委會及土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記，減少權屬糾紛風險。

應對缺席判決：若被告不到庭，需準備充分證據證明交易真實性及履行情況，確保法院支持確權請求。

（三）風險提示

非本村村民購買農村房屋，即使簽訂合同，也可能因違反法律規定被認定無效，無法獲得物權；

房屋買賣后若涉及拆遷，確權是獲得補償的關鍵，建議及時通過法律程序明確權屬。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）