房價這場戲，演到第幾季了？
國常會深夜發聲，廣州急急"脫光"，北上深卻裹緊外衣不敢露。政策回鍋肉炒了又炒，老百姓的購房信心被反復消磨。這場樓市大戲，究竟在演給誰看？

昨晚（6月13日），國務院常務會議的通稿突然刷屏。"多管齊下激活需求""更大力度推動止跌回穩"的措辭，像給市場打了劑強心針。可細看內容，全是熟悉的配方：摸底盤活土地庫存、推進好房子建設、化解房地產風險——和去年底的經濟工作會議幾乎一脈相承。

更有趣的是廣州的配合演出。當天就宣布"全面取消限購限售限價"，媒體炸鍋似的喊著"廣州裸奔""史上最猛"。但翻開歷史記錄：限購去年9月已取消（穗府辦規〔2023〕12號文件），限售今年5月28日廢除（穗建房產〔2024〕132號文），限價更是2023年12月就名存實亡。這場"新政秀"，不過是把舊政策重新包裝上市。

為何急著炒冷飯？數據最直白：2024年廣州GDP增速僅2.1%（國家統計局數據），比全國平均低3個百分點；今年一季度勉強爬到3%，仍在主要城市中墊底。作為曾經的汽車制造重鎮，廣汽集團2023年凈利潤暴跌45%，小鵬、恒大等地標企業深陷困境。樓市這張救命符，再不用就來不及了。

房地產的"旋轉門困境"
中介老陳在珠江新城干了十年，見過樓市瘋狂時期門口排長隊的景象?，F在他癱在店門口的塑料椅上苦笑："限購放開八個月，咨詢量就漲了三天。客戶問得最多的是：降完價還能再降嗎？"

這種懷疑背后藏著結構性矛盾：

庫存天量壓頂：住建部數據顯示，2023年全國商品住宅待售面積7.5億平方米，創十年新高。這相當于北上廣深四城常住人口每人分12平方米。

購買力枯竭：央行《2023金融穩定報告》揭示，居民房貸負擔率已達62.3%（國際警戒線40%），月供擠壓日常消費成普遍現象。

政策工具透支：全國首套房貸利率降至3.85%的歷史低點，300城土地出讓金卻連跌兩年，地方政府救市子彈已所剩無幾。

國常會說要"先立后破"，實際卻在"破而不立"。最近杭州某樓盤搞出"買房送黃金"噱頭，120㎡戶型送價值30萬的足金金條。營銷總監私下吐槽："這黃金就是變相降價，限價政策死而不僵，誰都不敢明著降。"

北上深的"緊身衣"何時脫？
廣州全裸上陣時，一線城市真正的風向標在觀望。業內流傳的段子很傳神："北京裹貂皮，上海穿旗袍，深圳露肩膀——關鍵部位全守著。"

看政策底牌就明白：

深圳去年已允許非戶籍買非核心區1套，但核心區仍在堅守。預測可能開放核心區90㎡以上戶型，但戶籍門檻不會取消。

北京五環外已松動，但朝陽海淀等核心區社保要求仍是五年。最大可能是縮短核心區社保年限至三年。

上海外環外去年底放開，市中心依然銅墻鐵壁。最激進方案也只會降低非戶籍個稅年限。

為何不敢真松綁？上海某房企高管點破關鍵："北上深房價是全國的錨，真要徹底放開限購，等于在火山口蹦迪。"去年9月廣州放開后，新房成交僅維持兩周熱度又跌回低谷——這正是政策制定者最怕的。

貨幣棚改2.0的虛火
國常會提到"納入城市更新機制"時，河南鄭州的李大姐剛拿到房票。2022年的城中村改造，她家120㎡老房換到60萬元房票。但鄭州主城區新房均價1.5萬/㎡，房票連首付都不夠，她只能加錢買郊區房。

這種"貨幣棚改2.0"藏著兩重風險：

成本轉移：中金公司測算，拆遷補償推高地價約18%，最終轉嫁到房價；

債務游戲：鄭州城建2023年新增專項債中，45%用于拆遷，遠高于33%的基建投入。

更荒誕的是供需錯配。蘇州某剛需盤推出60㎡"特價房"，看房人發現陽臺竟要跨窗出入——開發商為控總價，硬把合規戶型砍成畸形。這恰是"好房子建設"的諷刺注腳：政策鼓勵高品質住宅，市場卻陷入低質價格戰。

7億庫存背后的"人口懸崖"
山東臨沂的工地最近安靜得可怕。當地最大開發商榮慶地產的售樓處，沙盤上積了層薄灰。"去年還能賣800套，今年上半年不到200套。"銷售小王翻著登記冊："95后客戶同比少了46%。"

這個現象直插樓市心臟：

結婚對數8年連跌（民政部數據2023年跌破700萬對），導致首套房需求銳減；

25-39歲主力購房人口未來十年將縮減6200萬（聯合國人口司預測）；

00后繼承父母房產已成趨勢，貝殼研究院報告顯示38%的年輕人無需購房。

開發商也玩起新花樣。長沙某樓盤推出"以舊換新"，結果二手房評估價壓到市場價七折；南京有項目承諾"十年保價回購"，卻被扒出條款藏有"房屋折舊扣除"。這些花式促銷像在證明：樓市已從賣方市場變成跪求買方的游戲。

真正需要什么樣的救市？
當政策反復在限購松綁的層面打轉，就像給絕癥病人貼創可貼。廣州房東趙先生的故事更扎心：他在2018年跟風投資南沙三套房，月供2萬。如今房價跌去30%，租售比不到1.5%。"想甩賣，中介卻說至少再降20%才有人看。"

破解困局需要三劑猛藥：

土地財政轉型：杭州試點工業用地"年租制"，企業年付租金代替一次性出讓金，降低地方賣地依賴；

開發商退場機制：深圳已建立房企"白名單"，對資不抵債企業依法破產重組而非硬撐；

租賃權益改革：北京在公租房推行"租購同權"，承租人子女可就近入學。

或許最關鍵的，是調整對房地產的認知。日本房地產業占GDP比重長期穩定在11%左右（中國2023年為22%）。當住建部表態"建筑業正在從蓋房子轉向蓋好房子"，早該想想：蓋完賣給誰？誰還缺房？

政策脫光，不如數據脫水
廣州再脫限購的外衣，也掩蓋不了經濟換擋的陣痛。北京路步行街的閉店潮和珠江新城寫字樓23%的空置率（戴德梁行報告），比任何政策都真實。

7月末的政治局會議前，北上深或會扭捏解顆紐扣。但請記?。寒?0后把"全款變首付"當段子講時，樓市需要的不是政策表演，而是抽干虛高水分的勇氣。

評論區冒個泡：你所在城市的房價跌回哪年了？