7月10日，多家媒體發文：國家發改委城市和小城鎮改革發展中心：以“兩重”“兩新”資金為抓手，加大新型城鎮化重點領域投入

近日，國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心表示，錨定到2035年基本實現新型城鎮化目標，要順應規律、把握趨勢，緊抓城鎮化動力仍然較強的關鍵時期，高質量推進新型城鎮化四大行動，為中國式現代化提供有力支撐。其中，要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手，加大新型城鎮化重點領域投入。

一是加大“兩重”建設力度，支持符合條件的新一輪農業轉移人口市民化、潛力地區城鎮化水平提升、現代化都市圈培育、城市更新和安全韌性提升等標志性重大項目建設，因勢擴圍下沉至人居環境、市政設施、產業配套等城鎮化補短板強弱項重點領域。二是針對老一代、新生代、新世代等不同類型農業轉移人口群體的消費特征和需求，制定差異化的消費品以舊換新接續政策，納入“兩新”專項支持范圍。三是允許人口流入城市利用超長期特別國債、地方政府專項債等資金，加大閑置存量土地回收和存量商品房收購力度，持續擴大農業轉移人口保障性住房供給。

下面就進行簡要的解析：

十年前那場棚改，像一劑強心針扎進了三四線樓市的靜脈。央行PSL（抵押補充貸款）開閘放水，數萬億資金奔涌，硬生生“買”出了一場“漲價去庫存”的魔幻現實。房子賣了，庫存清了，賬面上皆大歡喜。

十年后的今天，“三大工程”重裝上陣，棚改（尤其是城中村改造）被賦予了“消化存量房”的新使命。可市場里的氣氛，卻遠沒有當年那般亢奮。疑慮寫在臉上：這熟悉的配方，在2025年，還能有幾分當年的神效？

67%的城鎮化率，像一道無形的天花板。 2015年，城鎮化率還在56%的爬坡期，農民進城是洶涌的潮水；如今，潮水漸平，空間收窄，動力結構已然生變。重啟棚改，絕不是簡單的“復制粘貼”，它必須在全新的棋局里，找到自己的落子點。

一、新棚改的引擎：“兩重”“兩新”的錢袋子指向哪？

最近，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心的一席話，給新時期的城鎮化和棚改定了調子，核心就是攥緊“兩重”（重大戰略、重大安全）和“兩新”（設備更新、消費品以舊換新）這倆錢袋子：

1、“兩重”的錢，要花在刀刃上：

不再是撒胡椒面。這筆錢，明確指向“新一輪農業轉移人口市民化”、“潛力地區城鎮化水平提升”、“現代化都市圈培育”、“城市更新和安全韌性提升”這些標志性的大項目。更關鍵的是，它還要“下沉”——沉到人居環境整治、市政設施升級、產業配套完善這些城鎮化真正的短板和軟肋上。這意味著什么？棚改的錢，必須和“讓人留得下”綁在一起。光給個安置房鑰匙？不夠！得配套好產業，修好路，通好管網，讓進城的人有奔頭，城市才有活力。錢要跟著“能扎根”的項目走。

2、“兩新”政策，盯上新市民的錢包：

決策者眼睛很毒，看到了老一代農民工、新生代、甚至更年輕的“新世代”，消費習慣和需求天差地別。新政要求，得針對這些差異，搞量身定做的“以舊換新”政策，家電、家具、甚至汽車，都能納入“兩新”的支持范圍。這招妙在哪？它不僅僅是為了刺激消費數字好看，更是要讓新市民的生活品質真提升，讓他們在城里“樂業”之后，能真正“安居”，有歸屬感。從“有地方住”到“過上好日子”，這是一大步。

3、盤活存量的“尚方寶劍”：

這次給了人口流入城市一個明確的“工具箱”——超長期特別國債、地方政府專項債這些硬通貨都能用。用來干嘛？核心就兩條：加大收閑置地、買存量房！ 這就是官方蓋章的“去庫存”主路徑之一。棚改安置房哪里來？不再是拼命蓋新的，而是大規模轉向市場“掃貨”收購（“以購代建”）。買來的房子干嘛？直接轉化為保障房供給，給進城的農業轉移人口安家。這一招，理論上能實現“安置需求、市場減壓、保障房擴容”的三贏。效果如何？且看執行。

二、同與不同：2025棚改的“藥效”會打折嗎？

1、相似點：去庫存，還是那個KPI。 2025版的棚改（尤其城中村改造），核心任務之一，依然是消化那些賣不動的房子。房票安置（60多個城市在推）、政府直接下場收購（像廣州那樣買6000套），是主流玩法。錢從專項借款、專項債（25個省市憋著4700多億的勁）、特別國債里來。這和2015年通過PSL“造需求”買房子，目的上確實一脈相承——都是沖著庫存去的。

2、根本差異：時移世易，目標也升維了。

（1）城鎮化階段： 56%到67%，增量見頂，存量優化成了主旋律。指望再來一波“農民進城掃光庫存”的戲碼？難了。

（2）錢袋子與玩法： 當年央行PSL那種“大水漫灌”難再現。現在講的是市場化、多元化融資組合拳（專項債、特別國債、地方錢、社會資本一起上），更強調“精準滴灌”、“錢跟項目走”。地主家也沒余糧了，得省著花、花在關鍵處。

（3）痛點升級： 2015年主要是“房子太多賣不掉”（高庫存）；2025年呢？是“房子多 + 大家不想買/買不起（尤其三四線）+ 房價收入比嚇人 + 信心不足”的“四重暴擊”。棚改能啃掉一部分庫存的硬骨頭，但對提振整體購買力和市場信心？它獨木難支。

（4）目標多元： 如今的棚改，是“三大工程”和新型城鎮化戰略的一環。它身上背著改善民生（告別破舊危房）、提升城市抗風險能力（安全韌性）、促進產業和人口匹配、以及最關鍵的——消化閑置資產等多重任務。任務欄早就塞滿了，遠不是當年那個單純的“樓市清道夫”。

（5）20年以上的老房子，優先“微改造、精更新”。大規模造新城、制造海量新需求的場景，一去難返了。城市更新，進入“繡花”時代。

三、新市民進城：房票之后，飯碗和身份才是真考驗

67%城鎮化率下的“農民進城”，核心矛盾早就從“有沒有房住”，變成了“能不能站穩腳跟、真正成為城里人”。國家發改委新政強調的“精準聚焦”和“激活消費”，就是沖著這個痛點去的：

1、產業和飯碗是命根子： 錢要“下沉到產業配套”，這釋放的信號再清楚不過：安置點不能是孤島！必須緊挨著工業園區、物流基地、服務業集群（像貴州銅仁那樣），創造出“家門口的飯碗”。不然，失地農民拿著補償款坐吃山空，或是只能打點零工，在城市里就是無根浮萍。

2、公共服務“一視同仁”是定心丸： “農業轉移人口市民化”不是一句空話。孩子上學、看病報銷、社保養老，這些能不能和“老市民”一樣？這是硬指標。像成都等地試水“取消就業地參保戶籍限制”，就是在拆這堵無形的墻。只有真正實現“同城同待遇”，新市民的心才能定下來。

3、消費能力是融入的“溫度計”： 針對不同代際農民工搞“以舊換新”，深意在于提升他們的消費能力和生活品質。手里寬裕了，生活舒適了，對城市的認同感和歸屬感才會強，也才敢消費、愿消費，形成良性循環。

四、棚改“藥效”預判：局部發熱，全局難沸

綜合來看，2025年重啟棚改（特別是那些能有效利用“兩重兩新”資金的核心城市、強二線城市的重點改造區域）：

1、在這些“局部戰場”： 去庫存的效果會比較“肉眼可見”。政府真金白銀下場收購存量房做安置房/保障房，直接抽走市場供應，對穩住甚至微微推高特定區域的房價，是有支撐的。算是一針“局部麻醉”或“強心針”。

2、廣大的三四線及非重點區域： 效果恐怕要大打折扣。沒有持續的人口流入和像樣的產業打底，光靠有限的房票和政府收購，很難點燃持續的購買熱情。這些地方的市場回暖，更得指望經濟大環境轉好、居民收入預期改善，以及更普適的刺激政策（比如房貸利率已經降到歷史最低，各地還在拼命出優化政策）。

3、對整個房地產大盤子： 棚改扮演的是“托底能手”和“結構優化師”的角色。它不是能讓整個市場“V型反轉”的猛藥，但能有效化解部分存量風險、實實在在改善一批人的居住條件、提升城市某些片區的品質，為市場整體企穩創造一些“小氣候”。至于房地產的根本性回暖？那得看宏觀經濟臉色、看老百姓的錢包和信心、看房地產稅這類長效機制怎么落子……是場系統工程。

五、新棚改，開啟的是城市“精修”時代

2025年的棚改，早已褪下“漲價去庫存”的急先鋒鎧甲，換上了“城市更新匠人”與“深度城鎮化推手”的新行頭。在“兩重兩新”資金的定向澆灌下，它的目光更聚焦：讓人住得好、活得有尊嚴；讓城市更安全、更有韌性；讓產業和人口咬合得更緊密。

這是一場更精細、更復雜、更需要智慧和耐心的持久戰。它的成敗標尺，不是制造了多少手握房票的“拆遷新貴”，而是看能否真正打通農民變市民的“最后一米”——讓安置房成為新生活的堅實起點，而不是迷茫的終點；是看能否盤活那些沉睡的存量資產，讓老舊社區煥發新生，成為有煙火氣、有文化味的活力場；更是看能否通過人居環境的提升、產業的支撐、公共服務的均等，構建起一個能吸引人、留住人、成就人的城市生態。

棚改重啟，不是為了重溫舊夢，而是要寫下新篇——一篇關于房地產回歸居住本質、城鎮化邁向更高質量的新篇章。這副藥的效力，注定是緩釋的、深沉的，如同城市的生長本身。