家人們,今天咱們來聊聊這魔幻的房地產市場。大家知道嗎?現在二手房價格正被新房狠狠“背刺”,這可能是房地產市場有史以來最讓人摸不著頭腦的時候了。
就拿7月7號這一天來說,一邊,深圳龍華區一宗土地出讓,競爭那叫一個激烈。經過100多輪廝殺,中海地產最終以23.7億元成功拿下,折合樓面價約3.8萬元一平,溢價率高達40.7%。
而另一邊,從深圳市房地產中介協會公布的數據來看,截止到7月7號,深圳共有7.5萬套有效二手房掛牌出售,比上周多出1300多套,在售量直接創下歷史新高。同時,深圳6月份二手房成交周期約240多天,雖說環比減少了十幾天,但跟去年同期相比還是上漲了。
同樣是樓市,新房市場土拍溢價不斷提高,二手房市場掛牌量卻蹭蹭往上漲,這直接導致新房和二手房市場走出完全不同的兩條曲線。二手房市場如今只能靠降價來換取銷量,而新房市場部分重點城市已出現漲價跡象。
為啥樓市會如此割裂呢?
很大一部分原因在于所謂的“第四代住宅”。就拿深圳龍華區這塊土地來說,容積率只有2.8,比深圳大多數住宅用地都低。這意味著什么呢?
以后在這塊地上蓋的房子,肯定是高層低密度社區,住起來相當舒服,得房率也比之前的住宅高出不少。關鍵是后期銷售價格可能不會漲太多。這塊地樓面價約3.8萬元,而該區域6月份新房成交價已超6.3萬元,二手房普遍價格在5.2 - 7.8萬元一平之間,周邊很多新房容積率還比它高。這么一對比,新房能不好賣嗎?位置不錯,容積率低,得房率高,價格也不算離譜。
新房好賣了,對二手房市場卻是沉重打擊。二手房市場在得房率和容積率方面,都被新房“降維打擊”,價格上也沒太大優勢。所以,二手房市場現在想成交,唯一途徑就是降價。即便出臺再多寬松政策,也很難穩住二手業主的心態。
就拿深圳來說,從去年9月樓市開始大規模寬松操作,一線城市二手房價格都有一定反彈。從國家統計局公布的70個城房價數據來看,今年前三個月,深圳二手房價格環比都在上漲,1月漲了0.03個百分點,2月漲了0.08個百分點,3月漲了0.3%。可一進入4月份就開始下跌,“小陽春”過去了,而且跌幅呈放大趨勢。
4月環比跌幅0.21個百分點,5月環比下跌0.5個百分點。二手房價格由漲轉跌,另一邊掛牌量卻創下新高,這就是當下樓市的真實寫照,典型的以價換量,被新房“背刺”的行情。
不過,大家也別只看到二手房市場慘淡的一面。從整體樓市角度看,二手房成交量其實在上漲,這才是關鍵。根據深圳市房地產中介協會數據,今年上半年深圳二手房買賣合同共錄得3.5萬套左右,比去年上半年同期增長超30%,這個漲幅不算小。
二手房成交量上漲,意味著會有更多業主賣掉二手房去置換新房,從而形成相對閉環。新房市場把房子建得漂漂亮亮,吸引購房者;二手房市場以價換量,刺激業主置換,帶動新房銷售,背后土拍市場的問題也得到一定解決。
再看看今年上半年重點城市的土拍金額,其實都已遠超去年同期,有的城市上半年賣地收入都趕上去年一整年了。當然,所謂的“第四代住宅”模式也不是萬能的。首先,核心優質地塊稀缺,而且這種模式只能在重點城市推行。其次,二手房價格要是一直下跌,時間久了,新房也就沒太大性價比可言了。
不過話說回來,“第四代住宅”概念確實能讓樓市緩口氣。重點城市新房銷量起來了,土拍數據也更好看,就連一些民營房企現在都有拿地意向。所以,現在托底樓市的策略是,三四線城市大量收儲閑置土地,畢竟房子實在不好賣;而在有改善性需求的一二線城市,給消費者提供更優質的改善性住房。只要房產能流動起來,風險就不會像大家想象的那么大。
我之前跟大家講過一個觀點,一套房子如果一直在一個人手里,價格從400萬跌到200萬,這人肯定受不了。但如果過程中有兩三個人接盤,比如從400萬跌到300萬有人接盤,300萬跌到200萬也有人接盤,這樣整體風險就會小很多,每個人虧損的價格也可控,這就是樓市泡沫擠壓過程中流通性的重要性。
大家觀察一下最近兩年樓市救市的關鍵節點,會發現往往不是房價下調幅度最大的時候,而是銷量最低的時候,因為“量在價先”。就拿統計局5月份70個城市數據來說,一線城市二手房價格跌幅擴大趨勢明顯,5月份環比下跌超0.7%,4月環比下跌只有0.2%,一個月時間跌幅就擴大了0.5%,這可是一線城市,房子總價高,跌一個點金額都不少。
但5、6月份,一線城市幾個“大哥”都沒出臺樓市寬松政策,為啥呢?因為二手房銷量還不錯,起碼比去年9月底高出不少。不過,隨著銷量持續下降,估計一線城市很快會出臺更大力度的救市政策。
所以我一直強調,如果現在沒有特別著急的剛需買房需求,完全可以再等等。要是著急買房用房,且確實有需求,也可以買,但一定要衡量好家庭杠桿和債務。因為誰也說不準,你買的房子處在500萬到300萬下跌過程中的哪個流通環節,樓市現在水確實挺深,大家買房賣房都得謹慎再謹慎。
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