家人們，今天咱們來聊聊這魔幻的房地產市場。大家知道嗎？現在二手房價格正被新房狠狠“背刺”，這可能是房地產市場有史以來最讓人摸不著頭腦的時候了。

就拿7月7號這一天來說，一邊，深圳龍華區(qū)一宗土地出讓，競爭那叫一個激烈。經過100多輪廝殺，中海地產最終以23.7億元成功拿下，折合樓面價約3.8萬元一平，溢價率高達40.7%。

而另一邊，從深圳市房地產中介協(xié)會公布的數據來看，截止到7月7號，深圳共有7.5萬套有效二手房掛牌出售，比上周多出1300多套，在售量直接創(chuàng)下歷史新高。同時，深圳6月份二手房成交周期約240多天，雖說環(huán)比減少了十幾天，但跟去年同期相比還是上漲了。

同樣是樓市，新房市場土拍溢價不斷提高，二手房市場掛牌量卻蹭蹭往上漲，這直接導致新房和二手房市場走出完全不同的兩條曲線。二手房市場如今只能靠降價來換取銷量，而新房市場部分重點城市已出現漲價跡象。

為啥樓市會如此割裂呢？

很大一部分原因在于所謂的“第四代住宅”。就拿深圳龍華區(qū)這塊土地來說，容積率只有2.8，比深圳大多數住宅用地都低。這意味著什么呢？

以后在這塊地上蓋的房子，肯定是高層低密度社區(qū)，住起來相當舒服，得房率也比之前的住宅高出不少。關鍵是后期銷售價格可能不會漲太多。這塊地樓面價約3.8萬元，而該區(qū)域6月份新房成交價已超6.3萬元，二手房普遍價格在5.2 - 7.8萬元一平之間，周邊很多新房容積率還比它高。這么一對比，新房能不好賣嗎？位置不錯，容積率低，得房率高，價格也不算離譜。

新房好賣了，對二手房市場卻是沉重打擊。二手房市場在得房率和容積率方面，都被新房“降維打擊”，價格上也沒太大優(yōu)勢。所以，二手房市場現在想成交，唯一途徑就是降價。即便出臺再多寬松政策，也很難穩(wěn)住二手業(yè)主的心態(tài)。

就拿深圳來說，從去年9月樓市開始大規(guī)模寬松操作，一線城市二手房價格都有一定反彈。從國家統(tǒng)計局公布的70個城房價數據來看，今年前三個月，深圳二手房價格環(huán)比都在上漲，1月漲了0.03個百分點，2月漲了0.08個百分點，3月漲了0.3%?？梢贿M入4月份就開始下跌，“小陽春”過去了，而且跌幅呈放大趨勢。

4月環(huán)比跌幅0.21個百分點，5月環(huán)比下跌0.5個百分點。二手房價格由漲轉跌，另一邊掛牌量卻創(chuàng)下新高，這就是當下樓市的真實寫照，典型的以價換量，被新房“背刺”的行情。

不過，大家也別只看到二手房市場慘淡的一面。從整體樓市角度看，二手房成交量其實在上漲，這才是關鍵。根據深圳市房地產中介協(xié)會數據，今年上半年深圳二手房買賣合同共錄得3.5萬套左右，比去年上半年同期增長超30%，這個漲幅不算小。

二手房成交量上漲，意味著會有更多業(yè)主賣掉二手房去置換新房，從而形成相對閉環(huán)。新房市場把房子建得漂漂亮亮，吸引購房者；二手房市場以價換量，刺激業(yè)主置換，帶動新房銷售，背后土拍市場的問題也得到一定解決。

再看看今年上半年重點城市的土拍金額，其實都已遠超去年同期，有的城市上半年賣地收入都趕上去年一整年了。當然，所謂的“第四代住宅”模式也不是萬能的。首先，核心優(yōu)質地塊稀缺，而且這種模式只能在重點城市推行。其次，二手房價格要是一直下跌，時間久了，新房也就沒太大性價比可言了。

不過話說回來，“第四代住宅”概念確實能讓樓市緩口氣。重點城市新房銷量起來了，土拍數據也更好看，就連一些民營房企現在都有拿地意向。所以，現在托底樓市的策略是，三四線城市大量收儲閑置土地，畢竟房子實在不好賣；而在有改善性需求的一二線城市，給消費者提供更優(yōu)質的改善性住房。只要房產能流動起來，風險就不會像大家想象的那么大。

我之前跟大家講過一個觀點，一套房子如果一直在一個人手里，價格從400萬跌到200萬，這人肯定受不了。但如果過程中有兩三個人接盤，比如從400萬跌到300萬有人接盤，300萬跌到200萬也有人接盤，這樣整體風險就會小很多，每個人虧損的價格也可控，這就是樓市泡沫擠壓過程中流通性的重要性。

大家觀察一下最近兩年樓市救市的關鍵節(jié)點，會發(fā)現往往不是房價下調幅度最大的時候，而是銷量最低的時候，因為“量在價先”。就拿統(tǒng)計局5月份70個城市數據來說，一線城市二手房價格跌幅擴大趨勢明顯，5月份環(huán)比下跌超0.7%，4月環(huán)比下跌只有0.2%，一個月時間跌幅就擴大了0.5%，這可是一線城市，房子總價高，跌一個點金額都不少。

但5、6月份，一線城市幾個“大哥”都沒出臺樓市寬松政策，為啥呢？因為二手房銷量還不錯，起碼比去年9月底高出不少。不過，隨著銷量持續(xù)下降，估計一線城市很快會出臺更大力度的救市政策。

所以我一直強調，如果現在沒有特別著急的剛需買房需求，完全可以再等等。要是著急買房用房，且確實有需求，也可以買，但一定要衡量好家庭杠桿和債務。因為誰也說不準，你買的房子處在500萬到300萬下跌過程中的哪個流通環(huán)節(jié)，樓市現在水確實挺深，大家買房賣房都得謹慎再謹慎。