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小產(chǎn)權(quán)房踩下剎車

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  作者 | 醉酒大鯊魚

  文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

  小產(chǎn)權(quán)房再踩剎車片。

  

  小產(chǎn)權(quán)房剎車片

  近日,廣東省自然資源廳發(fā)布《關(guān)于加快解決國(guó)有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見》,即將在8月4日起實(shí)施,有效期5年。

  主要是為了解決更多國(guó)有建設(shè)用地上已建成銷售的城鎮(zhèn)住宅登記歷史遺留問(wèn)題,為過(guò)去沒有辦法辦證、欠繳的稅費(fèi)、用地手續(xù)不完善的房屋給出解決方向。

  但同時(shí)也明確,“嚴(yán)禁通過(guò)登記將違法用地或違法建設(shè)合法化,嚴(yán)禁將按正常報(bào)建手續(xù)辦理的項(xiàng)目通過(guò)歷史遺留問(wèn)題進(jìn)行處理,對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建設(shè)等情形,一律不得登記。”

  

  這就意味著,只要是廣東省域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房不能登記了,一刀切了。

  小產(chǎn)權(quán)房最大的問(wèn)題,其實(shí)不是市場(chǎng)交易或者一房多賣之類的買賣風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,最大的問(wèn)題是“土地確權(quán)”,有的土地使用在過(guò)去沒有被“合法化”。

  所以,這算是廣東省域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房不能“轉(zhuǎn)正”的定局了。

  而這次的《指導(dǎo)意見》既是《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見的通知》(粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào))以及《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》(自然資發(fā)〔2021〕1號(hào))的延續(xù),也是延續(xù)文件的加強(qiáng)版。

  早在《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見的通知》(粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào))就明確“對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的,不予辦理相關(guān)登記手續(xù)”。

  但在2021年的新指導(dǎo)通知中,更多的是明確“避免出現(xiàn)新的歷史遺留問(wèn)題”,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題并未提及太多,也更未一刀切。

  所以這一版的《關(guān)于加快解決國(guó)有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見》可以說(shuō)是升級(jí)版的指導(dǎo),綜合了之前的文件要求。

  而過(guò)去《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見的通知》(粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào))只針對(duì)“不符合法律法規(guī)規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房”,但新的指導(dǎo)意見,將嚴(yán)禁的問(wèn)題放在了“工作要求”的部分。

  也意味著,這是必須落實(shí)的工作責(zé)任和要求,在執(zhí)行的過(guò)程中,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的審核把關(guān)也會(huì)更加嚴(yán)格。

  另一方面,對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題,事實(shí)上一直都是明文禁止的。

  即使省廳未發(fā)布指導(dǎo)通知,無(wú)論是深圳、東莞、還是廣州都有明確規(guī)定。

  比如深圳禁止小產(chǎn)權(quán)房交易方面,2016年就發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務(wù)通知》的通知,明確要求各區(qū)司法局、新區(qū)綜合辦,市公證協(xié)會(huì)、律師協(xié)會(huì),各公證處、律師事務(wù)所禁止為違法建設(shè)提供公證、見證。

  

  所以,如今廣東省自然資源廳的指導(dǎo)意見,更多將過(guò)去的漏洞堵上,順便也把大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房的僥幸心理杜絕了。

  

  小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的更替

  既然一刀嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房登記了,會(huì)有什么影響呢?

  事實(shí)上,影響可能沒有想象的大。

  主要本來(lái)就嚴(yán)禁變更登記或者買賣的房產(chǎn),一直都只是內(nèi)部私下流轉(zhuǎn)”。

  但有兩個(gè)影響是間接的。

  一是官方禁止登記了,那么就保證了小產(chǎn)權(quán)房的登記狀態(tài)不會(huì)輕易改變。

  保留小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀,也就盡可能保留住小產(chǎn)權(quán)房的居住屬性,更利于安置城市的新來(lái)人員。

  同時(shí)也杜絕了一些打算炒作或者投機(jī)小產(chǎn)權(quán)房的行為,把小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格進(jìn)一步推高。

  因?yàn)榻^大部分的小產(chǎn)權(quán)房都是老舊建筑,一旦小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格推高后,在城市更過(guò)程中無(wú)形中也會(huì)增加改造統(tǒng)籌的成本。

  而登記后,所屬的權(quán)利糾紛也有可能在城市更新過(guò)程中增加,從而增加城市更新拆遷的復(fù)雜性。

  二是能夠間接避免小產(chǎn)權(quán)房對(duì)商品房購(gòu)買力的需求被分流。

  要知道,很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知不僅是便宜,比普通商品房更可得,而是租售回報(bào)更明顯。

  以深圳為例,比如位于深圳西鄉(xiāng)永豐社區(qū)的三房,售價(jià)118萬(wàn)起,是同地段的商品房的價(jià)格的四分之一,租金可租3600元/㎡,估算租金年回報(bào)大約是3.66%。

  

  雖然租金回報(bào)并沒有特別明顯,但若是早期交易的小產(chǎn)權(quán)房,回報(bào)則更可觀。

  這還不算小產(chǎn)權(quán)房本身的價(jià)格交易溢價(jià)。

  2016年深圳就禁止小產(chǎn)權(quán)房的公證,同時(shí)廣東省自然資源廳2018年明確對(duì)不符合法律法規(guī)規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行登記,但也沒能按住2020—2021年深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的熱潮。

  當(dāng)年小產(chǎn)權(quán)房跳漲,一度將小產(chǎn)權(quán)房的水底交易擺到了桌面,還出現(xiàn)在央視的報(bào)道中。

  

  只是如今的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)交易不再像過(guò)去,但即使經(jīng)歷了5年的變化,小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格,似乎也沒太過(guò)跌宕。

  以寶安固戍—西鄉(xiāng)—坪洲區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)為代表。

  這里的小產(chǎn)權(quán),可以說(shuō)是深圳密度非常大的區(qū)域之一,一個(gè)片區(qū)容納了大量南山通勤的年輕人。

  但從寶安固戍-西鄉(xiāng)-坪洲范圍的小產(chǎn)權(quán)房報(bào)價(jià)來(lái)看,報(bào)價(jià)變化并未太過(guò)明顯。

  比如麻布新村曾經(jīng)在市場(chǎng)火熱的階段,一房報(bào)價(jià)60萬(wàn),三房報(bào)價(jià)138萬(wàn),如今中介掛盤一房報(bào)價(jià)58萬(wàn),三房報(bào)價(jià)139萬(wàn);

  比如固戍村曾經(jīng)市場(chǎng)火熱階段,一房報(bào)價(jià)35萬(wàn),三房報(bào)價(jià)110萬(wàn),如今中介掛盤一房報(bào)價(jià)39萬(wàn),三房報(bào)價(jià)109萬(wàn)。

  

  而曾經(jīng)的普通商品房,這幾年變化可謂是翻天覆地。

  比如2022年12月位于鹽田區(qū)鹽田港片區(qū)的望辰府原本開盤備案均價(jià)約52482元/㎡,備案單價(jià)區(qū)間約47628—66198元/㎡,備案總價(jià)區(qū)間約461萬(wàn)-998萬(wàn)/平。

  但相比開盤價(jià),如今已經(jīng)骨折。

  還多次以備案初始價(jià)6折左右拿出折扣房源清盤。

  今年“618”拿出3套房源,分別是1-503、3-203、3-401。

  1-503原備案價(jià)511.54萬(wàn),約66折一口價(jià)339萬(wàn),降價(jià)172.54萬(wàn);

  3-203原備案價(jià)691.68萬(wàn),約57折一口價(jià)396萬(wàn),降價(jià)295.68萬(wàn);

  3-401原備案價(jià)723.6萬(wàn),約55折一口價(jià)397萬(wàn),降價(jià)326.6萬(wàn)。

  

  到了7月,再次拿出3套房源以5-6.7折甩賣。并且從 這三套房源的價(jià)格變動(dòng)可以看出,項(xiàng)目已經(jīng)不止一次調(diào)價(jià),才有了如今的折扣價(jià)。

  2-1604開盤備案價(jià)473.62萬(wàn),調(diào)整備案價(jià)后395.39萬(wàn),如今以原始備案價(jià)約67折降價(jià)至316萬(wàn),降價(jià)幅度157.62萬(wàn);

  2-1801開盤備案價(jià)556.4萬(wàn),調(diào)整備案價(jià)后427.21萬(wàn),如今以原始備案價(jià)約61折降價(jià)至341萬(wàn),降價(jià)幅度215.4萬(wàn);

  3-201開盤備案價(jià)721.81萬(wàn),調(diào)整備案價(jià)后498.2萬(wàn),如今以原始備案價(jià)約55折降價(jià)至399萬(wàn),降價(jià)幅度322.81萬(wàn)。

  

  要知道,項(xiàng)目周邊的二手房源,市場(chǎng)價(jià)格在3萬(wàn)-6萬(wàn)/平的區(qū)間,相對(duì)而言沒有調(diào)價(jià)后的新房具備價(jià)格吸引力。

  

  所以相比普通商品房,小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格似乎變化沒太過(guò)明顯。

  而在本身就缺乏投資回報(bào)渠道的當(dāng)下,那么市場(chǎng)就有可能重新再關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房,更多的資金進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。

  但這也正是新房去庫(kù)存階段最不愿看到的。

  購(gòu)房需求減少,若再進(jìn)一步被分流,時(shí)間久了自然也會(huì)進(jìn)一步影響普通商品房的價(jià)格。

  這更是大市場(chǎng)更不愿意看到的。

  所以,當(dāng)新房不斷背刺二手房,價(jià)格越來(lái)越卷,疊加小產(chǎn)權(quán)房被禁止登記,以及一些如一房多賣的隱藏風(fēng)險(xiǎn),小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的需求也慢慢被進(jìn)一步被抑制,那么市場(chǎng)需求也就更有機(jī)會(huì)回到普通商品房身上。

  所以,維持小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀的核心,最終就是維持普通商品房市場(chǎng)平穩(wěn)。

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