上海二手房市場最近的數據實在讓人摸不著頭腦：成交量暴增了24%，可掛牌價不僅沒漲，反而還跌了。

上半年二手房賣出11.6萬套，創下近三年同期新高，但全市二手房掛牌均價卻比去年跌了3.2%。這到底是樓市真的在回暖，還是一場靠降價換來成交量的數字游戲？

從每個月的成交數據來看，市場的矛盾更明顯了。1到6月，上海二手房成交量先大漲后平穩，3月單月就賣出2.67萬套，是2021年3月以來賣得最好的一個月。

不過4到6月雖然成交量還不少，但已經開始慢慢往下滑了。這邊成交量一直維持在高位，那邊價格卻像坐過山車一樣上上下下。

2025年前5個月上海二手住宅價格一會兒漲0.4%，一會兒又跌0.7%。就像徐匯區康健板塊有套兩居室，房東本來掛牌600萬，最后主動降到580萬，才以585萬賣出去。

這種降價賣房的例子上半年到處都是。現在大家都在問，成交量漲成這樣，到底是真的有那么多人想買，還是降價帶來的短暫熱鬧？

市場里不同類型房子的差距也越來越大。剛需買房的人成了市場主力，數據顯示，1月總價200萬以下的房子，占總成交量的26.17%；200到300萬的占26.12%，也就是說，一半以上的房子總價都在300萬以下。

到了2月，200萬以下的房子賣得更好，成交量比1月又多了5個百分點。像嘉定區安亭板塊，靠著地鐵11號線和齊全的配套，很多300萬以下的老舊小房子特別搶手。

但高端市場完全是另一番景象，雖然沒有準確數據，但能明顯感覺到，核心區的優質學區房價格很堅挺，靜安區有些學區房單價一直保持在10萬以上。

可金山、崇明這些遠郊地方，有些小區房價跌破萬元，掛出去好久都沒人買。剛需房賣得火熱，豪宅卻不好賣，這種兩極分化的情況，以后會不會影響上海二手房市場的發展？

政策帶來的好處和市場實際反應之間也有點不對勁。2025年6月央行降低房貸利率，首套房貸款利率創了歷史新低。

浦東新區外環一個配套齊全的小區，房貸利率降了之后，一套400萬、80平米的二手房，30年貸款每月還款從1.4萬降到1.3萬，少還1000塊錢，這個小區6月成交量一下子比上個月多了30%。

不過也有人說房貸利率降了雖然刺激了一些人買房，但也讓不少人開始觀望，想等更好的時機。另外，中介推出VR看房、團隊分工這些新服務，雖然確實讓買房更方便了，但也有人懷疑，這些創新是不是看著熱鬧，實際對促進成交沒多大作用？

在上海二手房市場這場博弈里，到處都是矛盾和爭議。成交量大漲但價格不穩定，剛需房火而豪宅冷，政策利好卻還有人觀望。這些看似矛盾的現象，拼成了2025年上半年上海二手房市場復雜的畫面。現在市場看著挺熱鬧，可背后藏著不少不確定因素。

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