觀點網 7月3日，觀點指數發布2025二季度代建管理發展報告，其中綠城管理、潤地管理與金地管理名列前三。

成立于2010年的綠城管理，于2020年7月在香港聯交所主板上市，成為“中國代建第一股”，核心業務包括商業代建、政府代建和其他服務等。截至2024年12月31日，綠城管理代建項目已布局中國30個省、直轄市及自治區的130座主要城市。

然而，隨著新進企業涌入、分食代建份額，市場競爭加劇，部分傳統代建企業獲取業務的難度加大。

不過，綠城管理卻在7月7日這天帶來了好消息，意欲用上半年“雙增”的數據表現來應對代建市場里愈發躁動的心。

公告指出，截至2025年6月30日止六個月，綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積1989萬平方米，較去年同期增長約13.9%；新拓代建項目代建費預估為50億元，較去年同期增長約19.1%。

“過山車”

截至目前，綠城管理并未披露上半年年報。但就其近三年上半年同比數據來看，新拓代建項目面積呈攀升態勢，新拓代建項目代建費用也逐漸企穩。

2023年上半年、2024年上半年以及2025年上半年，綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積分別為1730萬平方米、1740萬平方米與1989萬平方米，分別較上年同期增長約30.6%、1.1%與13.9%；

新拓代建項目代建費預估分別為51.2億元、41.9億元與50.0億元，分別較上年同期增長約26.3%、下降約18.1%、增長約19.1%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

值得關注的是，在2024年上半年，綠城管理在新拓代建項目面積及代建費用上都明顯有些“后勁不足”。

年報顯示，綠城管理收入來自于三類業務，分別是商業代建、政府代建及其他服務。其中，商業代建長期以來都是其最大的收入和利潤來源。

具體來看，營收方面，綠城管理來自商業代建、政府代建及其他服務的營業收入分別為13.08億元、3.32億元與2960萬元，占總營收比重分別為78.3%、19.9%與1.8%，增長率分別為22.9%、-16.1%與-66.7%。

毛利方面，綠城管理三個業務板塊的毛利率分別為54.2%、40.4%、59.3%，對比2023年同期分別提升2.7個百分點、下降4.4個百分點以及下降31.4個百分點。

對于政府代建板塊營收、毛利雙降，綠城管理則表示：“下降的主要原因是政府新拓代建項目代建費下降。”

政府新拓代建項目代建費下降，歸根到底是市場競爭加劇“惹的禍”。隨著新進企業的涌入，各家企業紛紛下調代建費率以獲取新業務。

只是，市場規律常常是牽一發而動全身，沒有誰能夠獨善其身。

一味地下調代建費率，一方面會導致企業相應板塊乃至整體利潤的下滑；另一方面也會影響企業信心，導致委托方開發意愿進一步降低。

“扛把子”

好在，代建“扛把子”綠城管理還是在風浪中穩住了腳。

回看綠城管理2024年全年表現，代建行業市占率22.1%，較2023年進一步提升1.7個百分點，連續九年保持20%以上。

業績數據顯示，2024年，綠城管理實現營收34.41億元，同比增長4.2%；毛利為17.06億元，基本持平。

具體來看，來自商業代建的營業收入為27.53億元，占整體收入的80.0%，與2023年同期相比增長17.3%。對此，綠城管理認為，增長的原因主要是持續推進深耕戰略以及積極探索新業務類型與合作模式。

來自政府代建的營業收入為6.26億元，占整體收入的18.2%，與2023年同期相比下降20.6%，主要是因為政府代建需求結構性萎縮；來自其他服務的收入為6290萬元，占整體收入的1.8%。

毛利率方面，三個板塊的毛利率分別為51.2%、40.1%及72.9%，商業代建及政府代建板塊的毛利率均錄得微降，同樣歸因于“市場競爭加劇”及“政府需求萎縮”。

從總體上看，報告期內，綠城管理凈利潤為7.91億元，較2023年同期下降19.4%；歸母凈利潤為8.01億元，同比減少17.7%；歸母凈利潤率23.3%，同比下降6.2個百分點。

對此，在業績會上副總裁程敏認為，目前整個代建市場的競爭非常激烈，這也導致代建行業費率出現一定降幅，從而影響了公司的利潤。

不過他表示，在商業代建方面，綠城管理費率仍舊保持穩定，雖然同比有所下降，但還是遠高于行業中位數水平。

“我們全年的費率當中，下半年要比上半年高，這也是向好的趨勢。”

不難發現，盡管過去到現在，企業主動下調費率以爭取項目的趨勢愈演愈烈，綠城管理似乎未曾卷入“低價競爭”的隊列中，也許就是今年上半年能夠實現新拓代建項目面積與代建費雙增的支撐。

只是，在代建行業整體費率下降的現實之下，利潤隨之漂浮是不變的事實。

對此，綠城管理執行董事兼行政總裁王俊峰在業績會上曾表示：“我們更關心的是數據背后公司運營發展的穩健、安全以及這個可持續性。”

據王俊峰透露，在當下的市場環境，部分委托方對于項目代建有一定的出資需求，綠城管理未來也將涉足這一方面。

“我們是輕資產公司，當然會以輕資產運營為主，但是也不排除在一些非常優質的項目上適當出資，這樣一來，項目的可操作性會更強。”

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