幾年前，玻璃大王曹德旺就預(yù)言，那些二三十層的商品房，早晚得拆了或者改造。

當(dāng)時(shí)不少人嗤之以鼻，可如今站在2025年的節(jié)點(diǎn)回望，那些曾象征城市繁華的電梯高樓，外墻斑駁、電梯時(shí)好時(shí)壞、樓道里貼滿催繳維修費(fèi)的告示，曹老板的話正一字一句砸進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

曹德旺的預(yù)警并非空穴來風(fēng)，早在房?jī)r(jià)飆升時(shí)期，他就直言：房子不過是一堆鋼筋水泥，不可能永遠(yuǎn)上漲。

他斷言中國(guó)樓市存在巨大泡沫，房?jī)r(jià)已嚴(yán)重偏離真實(shí)價(jià)值，破裂只是時(shí)間問題。 這番言論曾遭利益相關(guān)者激烈反對(duì)，但如今各地房?jī)r(jià)普跌、二手房掛牌量激增，預(yù)言正逐步兌現(xiàn)。

而且普通住宅尚有周轉(zhuǎn)余地，而二三十層的電梯房卻陷入三重死局：

首先是維修成本高，高層電梯房是維修的無底洞，電梯設(shè)計(jì)壽命撐死25年，可許多小區(qū)剛過十年就開始頻繁出現(xiàn)故障。

住建部2024年報(bào)告顯示，我國(guó)1998年至2010年間建造的高層住宅中，37%的電梯已出現(xiàn)不同程度的老化問題，23%的外墻防水層損壞，18%的給排水系統(tǒng)存在銹蝕或堵塞。

上海房屋修繕管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)讓人心驚：一部使用15年以上的電梯進(jìn)行一次大修平均成本約25萬元，完全更換則需要80-120萬元。

對(duì)于一個(gè)20層住宅樓更換4部電梯，居民需共同承擔(dān)300-480萬元，平均每戶分?jǐn)?-5萬元。

維修基金花光后更棘手，一棟30層住宅樓，僅電梯維保年支出就達(dá)15-20萬元，加上水泵、消防設(shè)施、外墻維護(hù)等，年均物業(yè)支出約40-50萬元。樓上樓下幾百戶人，有人想修，有人直接搬走，達(dá)成共識(shí)很難。

其次，安全困局

高層住宅的安全隱患遠(yuǎn)比想象中嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)消防云梯最高僅能救援到24層左右，再往上著火基本靠自救。2024年前八個(gè)月全國(guó)高層建筑火災(zāi)3.6萬起，已超2023年全年總和。

消防部門數(shù)據(jù)顯示，高層建筑火災(zāi)的人員傷亡率是低層建筑的2.3倍，2024年全國(guó)高層住宅共發(fā)生火災(zāi)事故3827起，造成182人死亡。

一棟三十層的樓塞著四五百人，火災(zāi)時(shí)電梯停運(yùn)，逃生只能看命。

第三，拆遷幻想破滅，高層住宅淪為永久建筑

很多人還做著拆遷暴富的夢(mèng)，現(xiàn)實(shí)卻很殘酷，拆一棟三十層的樓，補(bǔ)償上千戶人家得花多少錢，開發(fā)商想回本至少得蓋六十層，可如今誰(shuí)還接盤高層。

高層住宅拆遷涉及住戶多、利益關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)特別困難，一棟高層樓里住著幾十甚至上百戶居民，每個(gè)人的利益訴求和補(bǔ)償要求都不一樣。

有些人覺得補(bǔ)償不夠，有些人對(duì)安置房不滿意，還有些人不愿意搬離原住地，這些問題需要逐一協(xié)調(diào)解決，難度極大。

第四，市場(chǎng)拋棄，價(jià)值加速分化

高層住宅在二手房市場(chǎng)正遭遇冰火兩重天，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，在一線和強(qiáng)二線城市，11層以下中低層住宅二手房?jī)r(jià)格漲幅為4.3%，而20層以上高層住宅僅為1.8%，價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化。

三四線城市的高層住宅價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在消失，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)高層住宅價(jià)格低于同區(qū)域中低層住宅的現(xiàn)象。

曹德旺的預(yù)言，是中國(guó)城市化路徑的深刻反思，年輕人用腳投票，小高層、洋房因低公攤、高安全性受青睞。