幾年前，玻璃大王曹德旺就預言，那些二三十層的商品房，早晚得拆了或者改造。

當時不少人嗤之以鼻，可如今站在2025年的節點回望，那些曾象征城市繁華的電梯高樓，外墻斑駁、電梯時好時壞、樓道里貼滿催繳維修費的告示，曹老板的話正一字一句砸進現實。

曹德旺的預警并非空穴來風，早在房價飆升時期，他就直言：房子不過是一堆鋼筋水泥，不可能永遠上漲。

他斷言中國樓市存在巨大泡沫，房價已嚴重偏離真實價值，破裂只是時間問題。 這番言論曾遭利益相關者激烈反對，但如今各地房價普跌、二手房掛牌量激增，預言正逐步兌現。

而且普通住宅尚有周轉余地，而二三十層的電梯房卻陷入三重死局：

首先是維修成本高，高層電梯房是維修的無底洞，電梯設計壽命撐死25年，可許多小區剛過十年就開始頻繁出現故障。

住建部2024年報告顯示，我國1998年至2010年間建造的高層住宅中，37%的電梯已出現不同程度的老化問題，23%的外墻防水層損壞，18%的給排水系統存在銹蝕或堵塞。

上海房屋修繕管理協會的數據讓人心驚：一部使用15年以上的電梯進行一次大修平均成本約25萬元，完全更換則需要80-120萬元。

對于一個20層住宅樓更換4部電梯，居民需共同承擔300-480萬元，平均每戶分攤3-5萬元。

維修基金花光后更棘手，一棟30層住宅樓，僅電梯維保年支出就達15-20萬元，加上水泵、消防設施、外墻維護等，年均物業支出約40-50萬元。樓上樓下幾百戶人，有人想修，有人直接搬走，達成共識很難。

其次，安全困局

高層住宅的安全隱患遠比想象中嚴峻，國內消防云梯最高僅能救援到24層左右，再往上著火基本靠自救。2024年前八個月全國高層建筑火災3.6萬起，已超2023年全年總和。

消防部門數據顯示，高層建筑火災的人員傷亡率是低層建筑的2.3倍，2024年全國高層住宅共發生火災事故3827起，造成182人死亡。

一棟三十層的樓塞著四五百人，火災時電梯停運，逃生只能看命。

第三，拆遷幻想破滅，高層住宅淪為永久建筑

很多人還做著拆遷暴富的夢，現實卻很殘酷，拆一棟三十層的樓，補償上千戶人家得花多少錢，開發商想回本至少得蓋六十層，可如今誰還接盤高層。

高層住宅拆遷涉及住戶多、利益關系復雜，協調特別困難，一棟高層樓里住著幾十甚至上百戶居民，每個人的利益訴求和補償要求都不一樣。

有些人覺得補償不夠，有些人對安置房不滿意，還有些人不愿意搬離原住地，這些問題需要逐一協調解決，難度極大。

第四，市場拋棄，價值加速分化

高層住宅在二手房市場正遭遇冰火兩重天，2024年房地產市場數據顯示，在一線和強二線城市，11層以下中低層住宅二手房價格漲幅為4.3%，而20層以上高層住宅僅為1.8%，價格走勢出現明顯分化。

三四線城市的高層住宅價格優勢正在消失，部分地區甚至出現高層住宅價格低于同區域中低層住宅的現象。

曹德旺的預言，是中國城市化路徑的深刻反思，年輕人用腳投票，小高層、洋房因低公攤、高安全性受青睞。