幾年前,玻璃大王曹德旺就預言,那些二三十層的商品房,早晚得拆了或者改造。
當時不少人嗤之以鼻,可如今站在2025年的節點回望,那些曾象征城市繁華的電梯高樓,外墻斑駁、電梯時好時壞、樓道里貼滿催繳維修費的告示,曹老板的話正一字一句砸進現實。
曹德旺的預警并非空穴來風,早在房價飆升時期,他就直言:房子不過是一堆鋼筋水泥,不可能永遠上漲。
他斷言中國樓市存在巨大泡沫,房價已嚴重偏離真實價值,破裂只是時間問題。 這番言論曾遭利益相關者激烈反對,但如今各地房價普跌、二手房掛牌量激增,預言正逐步兌現。
而且普通住宅尚有周轉余地,而二三十層的電梯房卻陷入三重死局:
首先是維修成本高,高層電梯房是維修的無底洞,電梯設計壽命撐死25年,可許多小區剛過十年就開始頻繁出現故障。
住建部2024年報告顯示,我國1998年至2010年間建造的高層住宅中,37%的電梯已出現不同程度的老化問題,23%的外墻防水層損壞,18%的給排水系統存在銹蝕或堵塞。
上海房屋修繕管理協會的數據讓人心驚:一部使用15年以上的電梯進行一次大修平均成本約25萬元,完全更換則需要80-120萬元。
對于一個20層住宅樓更換4部電梯,居民需共同承擔300-480萬元,平均每戶分攤3-5萬元。
維修基金花光后更棘手,一棟30層住宅樓,僅電梯維保年支出就達15-20萬元,加上水泵、消防設施、外墻維護等,年均物業支出約40-50萬元。樓上樓下幾百戶人,有人想修,有人直接搬走,達成共識很難。
其次,安全困局
高層住宅的安全隱患遠比想象中嚴峻,國內消防云梯最高僅能救援到24層左右,再往上著火基本靠自救。2024年前八個月全國高層建筑火災3.6萬起,已超2023年全年總和。
消防部門數據顯示,高層建筑火災的人員傷亡率是低層建筑的2.3倍,2024年全國高層住宅共發生火災事故3827起,造成182人死亡。
一棟三十層的樓塞著四五百人,火災時電梯停運,逃生只能看命。
第三,拆遷幻想破滅,高層住宅淪為永久建筑
很多人還做著拆遷暴富的夢,現實卻很殘酷,拆一棟三十層的樓,補償上千戶人家得花多少錢,開發商想回本至少得蓋六十層,可如今誰還接盤高層。
高層住宅拆遷涉及住戶多、利益關系復雜,協調特別困難,一棟高層樓里住著幾十甚至上百戶居民,每個人的利益訴求和補償要求都不一樣。
有些人覺得補償不夠,有些人對安置房不滿意,還有些人不愿意搬離原住地,這些問題需要逐一協調解決,難度極大。
第四,市場拋棄,價值加速分化
高層住宅在二手房市場正遭遇冰火兩重天,2024年房地產市場數據顯示,在一線和強二線城市,11層以下中低層住宅二手房價格漲幅為4.3%,而20層以上高層住宅僅為1.8%,價格走勢出現明顯分化。
三四線城市的高層住宅價格優勢正在消失,部分地區甚至出現高層住宅價格低于同區域中低層住宅的現象。
曹德旺的預言,是中國城市化路徑的深刻反思,年輕人用腳投票,小高層、洋房因低公攤、高安全性受青睞。
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