關于學區房買占坑房還是買自住，這個問題很多群友在咨詢的時候都會糾結于此，而且隨著入學人數減少，網上很多風都是吹的不看好學區房，學區房需求在減少，所以很多人在入手的時候都會猶豫，甚至很多人明明預算夠，也去買一個占坑房，今天這篇文章來給大家剖析一下，預算夠的情況下，到底該買占坑房，還是買兩居或三居，來詳細算算這個經濟賬。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

咱們按照學區不同，學區房價格不同，分三種情況來討論，一種是德勝這種頂級非常貴的學區，一種是羊坊店這種價格比較親民一些的典型學區，還有一種是中等學區又偏剛需的像海淀八里莊這種片區，這基本上涵蓋了學區房不同價格的區域，我們一一來分析一下。

先來說德勝，德勝的占坑房在600w+，兩居室700w+，三居800w+，如果預算在買占坑房還是兩居之間猶豫，那肯定是建議買兩居室，多貸款100w，月供也就只多還4300塊錢而已，但是買兩居是可以住自己的房子的，不用再租房，而且小學初中高中基本都在這塊活動的話，那可是要12年的時間，人生有幾個12年啊，要租這么久的房子。

有人說，房子太破了，下不去手，買個小的，到時候租個大的，住得舒服的，我只能說，想多了，在德勝大概率你要租的房子和你買的房子的小區情況是差不多的，稍微好點的小區和裝修好點的房子租金就很貴，而且往外出租的房子裝修、家電、床等各方面都很一般，相信在西城租過房的普通人都有過感受。自己買的房子還能好好裝修一下，至少住的里面是可以進行改善的，如果覺得多貸款100w就壓力太大了，那就買占坑房吧。如果是只有三居才能住的開，但是預算只夠一居的，那這種就沒啥猶豫的了，肯定就買占坑房了。

然后咱們再來算一筆經濟賬。

德勝的占坑房，租金一般在5500元左右（這是租出去的價格），小兩居室租金7500左右，而且算上中介費，其實租金應該在8000+，租房子要額外付出2700，多貸款100w，月供多付出4300，那每個月其實也就差1600元而已，這還是租的房子非常一般的情況下，稍微好一些的租金會更貴，差額會更小。這1600元就是住自己的房子獲得的舒適感，歸屬感，免于一次次搬家租房、跟房東租客中介打交道的煩躁感，所以我個人認為是非常值得的，而且100w提前還貸，沒幾年也就還清了，后面住自己的房子并不會多付出什么錢。

同樣的道理也適用于德勝的三居，其實我感覺預算能買三居的客戶，很少有在買兩居和三居之間猶豫的，只是在占坑房和三居之間猶豫。德勝三居的租金一般在12000元左右，三居相對于一居要多貸款200w，月供要多8600元，買占坑房月租金相當于付出5500元，其實買三居貸款也就每月支出2000元而已，和占坑房與兩居之間的經濟賬是一樣的，所以如果能有能力買三居，我還是建議大家買自住的三居，這2000塊錢的居住體驗和情緒價值很值得。

而且多貸款的這1-200w，提前還貸完后，租金差額后面就沒有了，其實還是買自住房劃算。

當然占坑房也有自己的優勢，資金占用少，買房壓力小，而且如果以后入學人數減少，房價下跌，跌的也少。道理是這樣的，但是這是德勝，北京頂尖的學區房，無論買占坑還是兩居三居都是有他自己的市場和需求在的，而且在經濟壓力不大的情況下，我個人認為居住體驗更重要，畢竟人生沒有幾個12年。當然每個人有每個人的情況，具體情況具體分析，這里是給大家提供一個思路，可以按照這個方式去思考一下。

同樣的思路再來看看羊坊店這種學區。

羊坊店翠微小學的占坑房在350w左右，兩居室最便宜的在460w左右，三居室便宜的在660w左右，這個價格其實就低了很多了，占坑和兩居之間，不需要算什么賬，我肯定推薦大家買兩居，因為總價也沒貴多少，在哪里買個兩居不得400多萬，這學區溢價遠遠比德勝小的多。

只有兩種情況我推薦大家買占坑房，那就是對居住體驗要求非常高，能看的上小區比如頤源居這種，預算差距過大，老小區實在看不上，那可以買個占坑房，留下來的錢租一個比較好的房子，或者買一個豐臺那邊的次新房自住。

同樣也是很少有在三居和兩居之間猶豫的，預算夠且三居才能住的下的，肯定買三居

占坑房和三居之間其實也不存在猶豫的現象，除非預算不夠買三居但三居又是必需品的，那沒得選只能買占坑房。

八里莊這種學區，直接得出結論就是，肯定不買占坑房，因為占坑房和兩居之間根本差不了多少錢，買占坑房其實有點虧，因為本身這種片區是剛需和學區的一個折中片區，要買學區占坑房沒必要買這塊，很少有聽說在這買占坑房的，要買肯定盡量買小兩居，無論在自住還是在租金方面，都有優勢，我給大家舉個例子：

下面這個房子是定慧東里的兩居室，一層，358w還能談

而下面這個一居室是2層的，總高16層，成交價297.5w，還有個稅，算上就是300w

多50w買個兩居室，那肯定要買兩居啊，多貸款50w，月供多2000塊錢，定慧東里的一居室租金5000+，兩居6000+，就差1000來塊錢，買這情緒價值我覺得很值。而且單價上，這個一居室的單價6.6w，兩居室的單價6.5w，這都不用想，肯定買兩居。

基本上三類代表性情況咱們就分析完了，大家有類似困擾的，可以根據自己的情況自行判斷。當然對房產不看好，怕以后跌的多，如果不是上學就不會買房，低總價落戶只為上學的這類群體，以上所有都不必考慮，占坑房畢竟總價低，市場不好就算跌，相比其他也會跌的少，這種就不在討論范圍之內了。

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