2025上半年,房地產市場延續2024年926“止跌回穩”的政策轉向,穩定樓市政策不斷加碼,宏觀政策面持續寬松。
杭州疊加宏觀政策和今年春節期間“六小龍”橫空出世的雙重推動力,是這一輪復蘇中表現最好的城市之一。
杭州樓市的復蘇是區域性、結構性、時段性的,即使市場冷熱不均、分化加劇,但整體來看仍表現熱鬧非凡。
但2025上半年杭州市區商品房成交約2.8萬套,創歷史同期新低,原因之一或許是供應量下降,特別是適銷對路的項目不足
二手房在3月達到峰值成交超1.2萬套,創近八年月度成交量新高,但隨后開始回落,6月已降至7381套。上半年二手房成交約4.9萬套,創近四年歷史同期新高。
若以半年為單位,二手房成交量已連續2年超過商品房,杭州樓市從增量市場向存量市場轉變。
上半年涉宅地出讓金約1160億元,比肩2024年全年,且超過北京(1005.6億元),排名全國第一。(其實杭州不是真正的第一,上半年上海土拍+協議出讓的宅地總金額達1479.37億元。)
地王頻出,上半年杭州超20個板塊誕生了“新地王”,建發蔣村低密項目地價超8.8萬元/㎡,濱江水電新村項目地價超7.7萬元/㎡,濱江湖墅項目地價近6.5萬元/㎡等。
結束了上半年的喧囂,進入7月后,樓市卻一片靜悄悄
杭州如此,全國也如此。
01
2024年926會議,房地產市場政策大幅轉向,“止跌回穩”是史詩級的救市政策。
政策效應從2024年四季度延伸至2025年上半年,大致在2025年3月市場復蘇達到峰值,但從4月開始,政策的邊際效應開始遞減,市場信心再度回落。
而這一時間,恰好和中美關稅戰時間重合,或許不是偶然。
2024年926政策大幅轉向后,市場的走勢大致可以得出以下結論:
1、強有力的房地產市場救市政策有效,但效果呈現出嚴重分化,城市之間的分化、城市內區域和板塊的分化、產品的分化等,在整個復蘇過程中加劇。
2、盡管是強力的史詩級的救市政策,但政策并不是能使市場妙手回春的靈丹妙藥。隨著時間的推移,政策的邊際效應減弱
3、房地產市場,與包括關稅貿易戰在內的宏觀經濟以及人們對經濟的體感,如就業和收入等,密切相關。宏觀經濟和人們對經濟體感的走勢決定了人們的市場信心
02
7月初,在市場的一片寂靜中,住建部及官媒連續為房地產市場發聲。
7月4日,新華社報道,住建部調研組在近日赴廣東、浙江兩省調研。
調研組表示,促進房地產市場平穩、健康、高質量發展具有重要意義。各地要切實扛起責任,充分用好房地產調控政策自主權,因城施策、精準施策,提升政策實施的系統性有效性,持續鞏固房地產市場穩定態勢
住建部官媒《中國房地產報》,在7月5日罕見以“拼就是穩住樓市最好的解法”為標題發表社評。
文章指出,前行路上,問題和挑戰從來不會少,拼就是最好的解法。一方面,穩住樓市目前要匯聚發展合力,宏觀微觀政策要持續用力、更加給力;一方面,各地要激發敢拼、愛拼的精神,力爭上游成為全國穩住樓市大班級中的“優等生”。
03
2025下半年杭州樓市的走勢,將受到各種復雜因素的影響。
1、宏觀經濟的走勢,能否走出通縮的陰影,是重塑市場信心的關鍵。
2、是否有持續的強有力的救市政策。
在2024年解除了限購限價,降低了首付和利率之后,2025年實質性的救市政策并不多,仍迫切需要持續的政策,如貸款利率的進一步下降,二手房交易稅費的減免等。
3、同時需要政策的連續性和穩定性。
2025年上半年市場盛傳將實行商品房現房銷售制,房企風聲鶴唳。后來官方表述為“先立后破”,現房銷售制度推行或許會推遲。
這些未經嚴謹論證的政策,在市場中傳播,給市場的穩定和信心造成了較大的傷害。
4、杭州是這一輪復蘇中表現最亮眼的城市之一,甚至沒有之一。因此,在2025年上半年出現了多個高價地王。
這些項目已經開始陸續上市,但最高端的幾個仍然在小心翼翼的打磨之中。如建發蔣村低密、濱江水電新村、濱江湖墅、中海寰宇西等,大部分總價在2000萬元以上,高的甚至高達5000萬-6000萬元/套。
理論上,這些項目下半年都將陸續上市,如果杭州市場能夠成功的接受并消化掉,對市場的信心,將起到強有力的支撐作用
反之,如果這些高端項目出現滯銷卡殼,對市場的負面影響和傳導,同樣也將是極大的
2025年下半年,宏觀經濟走勢和是否有強有力的救市政策持續出臺,是影響杭州樓市最重要的宏觀維度。
2025年上半年的多個地王項目成功與否,是影響杭州樓市下半年走勢的重要微觀維度。
樓市經歷四年的深度調整,目前仍在復蘇博弈期
2025下半年的樓市靜悄悄開場,市場似乎在一片寂靜中等待某個信號。
各方都在觀望,觀望宏觀經濟走勢,觀望是否有強有力的救市政策出臺。
然而影響房地產市場的不確定性,更多來自于房地產市場以外。
全球經濟形勢復雜多變,中美關稅貿易戰、地緣政治以及國內經濟形勢多重不確定性,對人們的信心和預期都有很大影響,其中包括收入、就業、資產價格等方面的信心
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