2025上半年,房地產(chǎn)市場延續(xù)2024年926“止跌回穩(wěn)”的政策轉(zhuǎn)向,穩(wěn)定樓市政策不斷加碼,宏觀政策面持續(xù)寬松。
杭州疊加宏觀政策和今年春節(jié)期間“六小龍”橫空出世的雙重推動力,是這一輪復(fù)蘇中表現(xiàn)最好的城市之一。
杭州樓市的復(fù)蘇是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性、時段性的,即使市場冷熱不均、分化加劇,但整體來看仍表現(xiàn)熱鬧非凡。
但2025上半年杭州市區(qū)商品房成交約2.8萬套,創(chuàng)歷史同期新低,原因之一或許是供應(yīng)量下降,特別是適銷對路的項目不足
二手房在3月達(dá)到峰值成交超1.2萬套,創(chuàng)近八年月度成交量新高,但隨后開始回落,6月已降至7381套。上半年二手房成交約4.9萬套,創(chuàng)近四年歷史同期新高。
若以半年為單位,二手房成交量已連續(xù)2年超過商品房,杭州樓市從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。
上半年涉宅地出讓金約1160億元,比肩2024年全年,且超過北京(1005.6億元),排名全國第一。(其實杭州不是真正的第一,上半年上海土拍+協(xié)議出讓的宅地總金額達(dá)1479.37億元。)
地王頻出,上半年杭州超20個板塊誕生了“新地王”,建發(fā)蔣村低密項目地價超8.8萬元/㎡,濱江水電新村項目地價超7.7萬元/㎡,濱江湖墅項目地價近6.5萬元/㎡等。
結(jié)束了上半年的喧囂,進(jìn)入7月后,樓市卻一片靜悄悄
杭州如此,全國也如此。
01
2024年926會議,房地產(chǎn)市場政策大幅轉(zhuǎn)向,“止跌回穩(wěn)”是史詩級的救市政策。
政策效應(yīng)從2024年四季度延伸至2025年上半年,大致在2025年3月市場復(fù)蘇達(dá)到峰值,但從4月開始,政策的邊際效應(yīng)開始遞減,市場信心再度回落。
而這一時間,恰好和中美關(guān)稅戰(zhàn)時間重合,或許不是偶然。
2024年926政策大幅轉(zhuǎn)向后,市場的走勢大致可以得出以下結(jié)論:
1、強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場救市政策有效,但效果呈現(xiàn)出嚴(yán)重分化,城市之間的分化、城市內(nèi)區(qū)域和板塊的分化、產(chǎn)品的分化等,在整個復(fù)蘇過程中加劇。
2、盡管是強(qiáng)力的史詩級的救市政策,但政策并不是能使市場妙手回春的靈丹妙藥。隨著時間的推移,政策的邊際效應(yīng)減弱
3、房地產(chǎn)市場,與包括關(guān)稅貿(mào)易戰(zhàn)在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)以及人們對經(jīng)濟(jì)的體感,如就業(yè)和收入等,密切相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)和人們對經(jīng)濟(jì)體感的走勢決定了人們的市場信心
02
7月初,在市場的一片寂靜中,住建部及官媒連續(xù)為房地產(chǎn)市場發(fā)聲。
7月4日,新華社報道,住建部調(diào)研組在近日赴廣東、浙江兩省調(diào)研。
調(diào)研組表示,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。各地要切實扛起責(zé)任,充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán),因城施策、精準(zhǔn)施策,提升政策實施的系統(tǒng)性有效性,持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢
住建部官媒《中國房地產(chǎn)報》,在7月5日罕見以“拼就是穩(wěn)住樓市最好的解法”為標(biāo)題發(fā)表社評。
文章指出,前行路上,問題和挑戰(zhàn)從來不會少,拼就是最好的解法。一方面,穩(wěn)住樓市目前要匯聚發(fā)展合力,宏觀微觀政策要持續(xù)用力、更加給力;一方面,各地要激發(fā)敢拼、愛拼的精神,力爭上游成為全國穩(wěn)住樓市大班級中的“優(yōu)等生”。
03
2025下半年杭州樓市的走勢,將受到各種復(fù)雜因素的影響。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢,能否走出通縮的陰影,是重塑市場信心的關(guān)鍵。
2、是否有持續(xù)的強(qiáng)有力的救市政策。
在2024年解除了限購限價,降低了首付和利率之后,2025年實質(zhì)性的救市政策并不多,仍迫切需要持續(xù)的政策,如貸款利率的進(jìn)一步下降,二手房交易稅費的減免等。
3、同時需要政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
2025年上半年市場盛傳將實行商品房現(xiàn)房銷售制,房企風(fēng)聲鶴唳。后來官方表述為“先立后破”,現(xiàn)房銷售制度推行或許會推遲。
這些未經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)論證的政策,在市場中傳播,給市場的穩(wěn)定和信心造成了較大的傷害。
4、杭州是這一輪復(fù)蘇中表現(xiàn)最亮眼的城市之一,甚至沒有之一。因此,在2025年上半年出現(xiàn)了多個高價地王。
這些項目已經(jīng)開始陸續(xù)上市,但最高端的幾個仍然在小心翼翼的打磨之中。如建發(fā)蔣村低密、濱江水電新村、濱江湖墅、中海寰宇西等,大部分總價在2000萬元以上,高的甚至高達(dá)5000萬-6000萬元/套。
理論上,這些項目下半年都將陸續(xù)上市,如果杭州市場能夠成功的接受并消化掉,對市場的信心,將起到強(qiáng)有力的支撐作用
反之,如果這些高端項目出現(xiàn)滯銷卡殼,對市場的負(fù)面影響和傳導(dǎo),同樣也將是極大的
2025年下半年,宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和是否有強(qiáng)有力的救市政策持續(xù)出臺,是影響杭州樓市最重要的宏觀維度。
2025年上半年的多個地王項目成功與否,是影響杭州樓市下半年走勢的重要微觀維度。
樓市經(jīng)歷四年的深度調(diào)整,目前仍在復(fù)蘇博弈期
2025下半年的樓市靜悄悄開場,市場似乎在一片寂靜中等待某個信號。
各方都在觀望,觀望宏觀經(jīng)濟(jì)走勢,觀望是否有強(qiáng)有力的救市政策出臺。
然而影響房地產(chǎn)市場的不確定性,更多來自于房地產(chǎn)市場以外。
全球經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變,中美關(guān)稅貿(mào)易戰(zhàn)、地緣政治以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢多重不確定性,對人們的信心和預(yù)期都有很大影響,其中包括收入、就業(yè)、資產(chǎn)價格等方面的信心
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