2025上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)2024年926“止跌回穩(wěn)”的政策轉(zhuǎn)向，穩(wěn)定樓市政策不斷加碼，宏觀政策面持續(xù)寬松。

杭州疊加宏觀政策和今年春節(jié)期間“六小龍”橫空出世的雙重推動力，是這一輪復(fù)蘇中表現(xiàn)最好的城市之一。

杭州樓市的復(fù)蘇是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性、時段性的，即使市場冷熱不均、分化加劇，但整體來看仍表現(xiàn)熱鬧非凡。

但2025上半年杭州市區(qū)商品房成交約2.8萬套，創(chuàng)歷史同期新低，原因之一或許是供應(yīng)量下降，特別是適銷對路的項目不足

二手房在3月達(dá)到峰值成交超1.2萬套，創(chuàng)近八年月度成交量新高，但隨后開始回落，6月已降至7381套。上半年二手房成交約4.9萬套，創(chuàng)近四年歷史同期新高。

若以半年為單位，二手房成交量已連續(xù)2年超過商品房，杭州樓市從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。

上半年涉宅地出讓金約1160億元，比肩2024年全年，且超過北京（1005.6億元），排名全國第一。（其實杭州不是真正的第一，上半年上海土拍+協(xié)議出讓的宅地總金額達(dá)1479.37億元。）

地王頻出，上半年杭州超20個板塊誕生了“新地王”，建發(fā)蔣村低密項目地價超8.8萬元/㎡，濱江水電新村項目地價超7.7萬元/㎡，濱江湖墅項目地價近6.5萬元/㎡等。

結(jié)束了上半年的喧囂，進(jìn)入7月后，樓市卻一片靜悄悄

杭州如此，全國也如此。

01

2024年926會議，房地產(chǎn)市場政策大幅轉(zhuǎn)向，“止跌回穩(wěn)”是史詩級的救市政策。

政策效應(yīng)從2024年四季度延伸至2025年上半年，大致在2025年3月市場復(fù)蘇達(dá)到峰值，但從4月開始，政策的邊際效應(yīng)開始遞減，市場信心再度回落。

而這一時間，恰好和中美關(guān)稅戰(zhàn)時間重合，或許不是偶然。

2024年926政策大幅轉(zhuǎn)向后，市場的走勢大致可以得出以下結(jié)論：

1、強(qiáng)有力的房地產(chǎn)市場救市政策有效，但效果呈現(xiàn)出嚴(yán)重分化，城市之間的分化、城市內(nèi)區(qū)域和板塊的分化、產(chǎn)品的分化等，在整個復(fù)蘇過程中加劇。

2、盡管是強(qiáng)力的史詩級的救市政策，但政策并不是能使市場妙手回春的靈丹妙藥。隨著時間的推移，政策的邊際效應(yīng)減弱

3、房地產(chǎn)市場，與包括關(guān)稅貿(mào)易戰(zhàn)在內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)以及人們對經(jīng)濟(jì)的體感，如就業(yè)和收入等，密切相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)和人們對經(jīng)濟(jì)體感的走勢決定了人們的市場信心

02

7月初，在市場的一片寂靜中，住建部及官媒連續(xù)為房地產(chǎn)市場發(fā)聲。

7月4日，新華社報道，住建部調(diào)研組在近日赴廣東、浙江兩省調(diào)研。

調(diào)研組表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。各地要切實扛起責(zé)任，充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，因城施策、精準(zhǔn)施策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢

住建部官媒《中國房地產(chǎn)報》，在7月5日罕見以“拼就是穩(wěn)住樓市最好的解法”為標(biāo)題發(fā)表社評。

文章指出，前行路上，問題和挑戰(zhàn)從來不會少，拼就是最好的解法。一方面，穩(wěn)住樓市目前要匯聚發(fā)展合力，宏觀微觀政策要持續(xù)用力、更加給力；一方面，各地要激發(fā)敢拼、愛拼的精神，力爭上游成為全國穩(wěn)住樓市大班級中的“優(yōu)等生”。

03

2025下半年杭州樓市的走勢，將受到各種復(fù)雜因素的影響。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，能否走出通縮的陰影，是重塑市場信心的關(guān)鍵。

2、是否有持續(xù)的強(qiáng)有力的救市政策。

在2024年解除了限購限價，降低了首付和利率之后，2025年實質(zhì)性的救市政策并不多，仍迫切需要持續(xù)的政策，如貸款利率的進(jìn)一步下降，二手房交易稅費的減免等。

3、同時需要政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

2025年上半年市場盛傳將實行商品房現(xiàn)房銷售制，房企風(fēng)聲鶴唳。后來官方表述為“先立后破”，現(xiàn)房銷售制度推行或許會推遲。

這些未經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)論證的政策，在市場中傳播，給市場的穩(wěn)定和信心造成了較大的傷害。

4、杭州是這一輪復(fù)蘇中表現(xiàn)最亮眼的城市之一，甚至沒有之一。因此，在2025年上半年出現(xiàn)了多個高價地王。

這些項目已經(jīng)開始陸續(xù)上市，但最高端的幾個仍然在小心翼翼的打磨之中。如建發(fā)蔣村低密、濱江水電新村、濱江湖墅、中海寰宇西等，大部分總價在2000萬元以上，高的甚至高達(dá)5000萬-6000萬元/套。

理論上，這些項目下半年都將陸續(xù)上市，如果杭州市場能夠成功的接受并消化掉，對市場的信心，將起到強(qiáng)有力的支撐作用

反之，如果這些高端項目出現(xiàn)滯銷卡殼，對市場的負(fù)面影響和傳導(dǎo)，同樣也將是極大的

2025年下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和是否有強(qiáng)有力的救市政策持續(xù)出臺，是影響杭州樓市最重要的宏觀維度。

2025年上半年的多個地王項目成功與否，是影響杭州樓市下半年走勢的重要微觀維度。

樓市經(jīng)歷四年的深度調(diào)整，目前仍在復(fù)蘇博弈期

2025下半年的樓市靜悄悄開場，市場似乎在一片寂靜中等待某個信號。

各方都在觀望，觀望宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，觀望是否有強(qiáng)有力的救市政策出臺。

然而影響房地產(chǎn)市場的不確定性，更多來自于房地產(chǎn)市場以外。

全球經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，中美關(guān)稅貿(mào)易戰(zhàn)、地緣政治以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢多重不確定性，對人們的信心和預(yù)期都有很大影響，其中包括收入、就業(yè)、資產(chǎn)價格等方面的信心