成都新樓市 文丨小明
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7月6日,克而瑞四川發布2025年上半年成都房企銷售排行榜TOP50,讓人有些意外的是,在民營企業中,嘉禾興房地產以31.62億的銷售業績,僅次于老牌房企萬華,成為上半年成都商品房銷售額民企第二,商品房銷售面積民企第一。
論成交面積而言,嘉禾興地產17.58萬方的成績,也能躋身前十,民企第一。如果再算上金沙鷺島地產的6.1萬方,更是足以晉升至第四位!
今年上半年,躋身民企銷售面積第一的嘉禾興,在二圈層摘地5宗,其中4宗均為溢價成交。
在曾經的成都樓市頭部中海地產都掉出了榜單前20名的上半年,從斜刺里殺出的嘉禾興,他們做對了什么?成都新樓市對其進行了詳細分析。
嘉禾興為何能做到如此銷售額和成交面積,除了下沉渠道的大量推廣外,成都新樓市以嘉禾興現象級紅盤——位于新都廖家灣板塊的嘉禾桂府為例,總結了三大核心因素。
1.開發商的堅持:嘉禾興堅持不融資不貸款,以自有資金拿地開發,這樣的堅持如果確如其所言,顯然,這是一條知易行難的小眾之路。唯其難能,所以可貴。
2.新規下的產品力優勢:嘉禾桂府作為新規產品,項目建面約100㎡戶型,產品設計實現入戶光廳+超7米橫廳+主臥獨立衣帽間,在150萬內競爭力不俗。
▲嘉禾桂府建面約100㎡戶型圖
3.高性價比:嘉禾桂府主推100—130㎡戶型,單價1.4萬/㎡,總價基本在200萬元以內,主要面向首改群體。雖然屬于新規產品,但價格與周邊競品基本持平,因此項目有兩次開盤都進行了搖號。
股權穿透圖顯示,成都嘉禾興房地產開發有限公司成立于2019年底,由嚴興桃持股90%,嚴興桃同時擔任公司法定代表人。其股東還有嚴潤英、嚴波,均為嚴姓,或為低調的家族企業。
值得一提的是,嘉禾興的注冊資本僅800萬元,對比注冊資本動輒幾億數十億的其他規模房企而言,甚至有些“不夠看”。公司還屬于小微企業。
嘉禾興的實控人嚴興桃,在互聯網上公開信息甚少,但成都新樓市研究發現,這也是一位深耕四川房地產超過20年的“老炮兒”!
▲2017年,濱湖城項目發布的嚴興桃公開照片
公開資料顯示,嚴興桃的地產開發,最早或起源于內江資中縣。其名下最早的地產公司是2003年成立的四川峰瑞置業有限公司,該公司還有一個資中分公司。2009年,嚴興桃與唐忠斌在資中成立四川興唐房地產開發有限公司,二人分別持股51%、49%。
唐忠斌此后成立了興唐地產,分別開發了簡陽興唐府,龍泉驛中心城、興唐悅府,高新區興唐新川雅境等項目。可以說,興唐地產與嘉禾興地產聯系甚為緊密。
2013年,位于郫都區、曾創下半月狂銷千余套神話的紅盤中冶·田園世界,因母公司中冶集團主業 “建筑施工工程”預回收款較多,出于資金周轉考慮,所以通過出售中冶·田園世界項目來回籠資金。最終,項目公司——成都田園世界俊峰置業有限公司發生股權變更,同樣由唐忠斌持股51%、嚴興桃持股49%。但項目在發生股權變更后,仍以中冶·田園世界為案名進行銷售。
2015年,嚴興桃落子簡陽,名下簡陽嘉順房地產開發有限公司(現更名為成都東部新區嘉順房地產開發有限公司)在簡陽石盤以485元/㎡摘下百畝住兼商用地,打造濱湖城項目。如今,濱湖城已經屬于東部新區龍馬湖板塊范疇,一街之隔便是吉利學院。
▲截自尋圭投資云地圖
嚴興桃真正進入公眾視野,是在2020年。當年8月,成都西部金沙鷺島房地產開發有限責任公司100%股權已成功轉讓,成都圣域鴻置業有限責任公司成為金沙鷺島公司100%控股股東,原股東、原高級管理人員退出,法定代表人變更為嚴興桃。
完成股權轉讓后,金沙鷺島公司開發了位于內金沙的鷺島金沙壹品項目(原金沙鷺島五期),內金沙+青五區學區+現房使其成為紅盤。其后,金沙鷺島公司多次拿地,開發了鷺島鑫宸壹品、鷺島臻宸壹品等項目。而嘉禾興首次在成都拿地則是在2023年4月,在溫江永寧摘下41.7畝土地,打造嘉禾華府。
▲鷺島金沙壹品,攝于2023年
除了成都市場,嚴興桃還持續深耕內江市場,于2017年成立四川興恒利房地產開發有限公司,在內江開發甜城國際社區等項目。2020年,成都內江商會正式成立。嚴興桃當選為成都內江商會房地產分會第一屆第一任會長。
▲圖片來源為成都內江商會
拿地策略,很大程度可以反映一家房企的性格和經營理念。
成都樓市的堅韌度有目共睹,即便在全國市場進入調整期的情況下,仍有不少新面孔涌入拿地,彎道超車的本土民營房企更不在少數。有趣的現象是,近兩年來成都拿地的新面孔都紛紛選擇了從二圈層入手。
嘉禾興的拿地布局也不例外。自2023年至今,該公司已近在蓉拿地布局14次,合計拿地規模約704畝,其中13宗均位于雙流、溫江、郫都、新都等二圈層區域。成都二圈層區域中,嘉禾興尚未涉足的區域僅剩龍泉驛區。(注:由于嘉禾興和西部金沙鷺島公司的實控人都為嚴興桃,兩家公司為關聯品牌,本文拿地數據為兩家公司的合并統計,同時包含公開土拍和合作、收購拿地數據和已退出地塊)
▲2023年至今,嘉禾興及關聯品牌在蓉拿地區域分布情況
但不同于一般新面孔的小規模試水發力,該公司的拿地速度和擴張規模都相對大膽,成為了近年成都樓市中的一匹黑馬。
2023年4月,該公司底價拍下溫江約41.7畝住宅用地,后打造為嘉禾華府,落下入蓉拿地的第一步棋,隨后當年內又分別在青羊、雙流持續拿地,僅2023年就拿地4宗,合計約258.4畝;
2024年,嘉禾興在新都、雙流、溫江、郫都等地合計拿地約227.7畝,共5宗;
2025年僅過半,嘉禾興又在這幾個區域拿下5宗,合計約217.7畝宅地。
三年時間,嘉禾興在蓉拿地支出總金額合計約65.23億(含合作、收購地塊),深耕二圈層的決心可見一斑。
嘉禾興為什么對成都二圈層如此情有獨鐘?
這可能與該公司的經營策略有密切關系。據媒體報道,嘉禾興地產曾在公開受訪中提及,該公司堅持“自有資金開發”模式,堅持不融資、不貸款,以確保在樓市低利潤行情下順利運營。
而二圈層地塊成本相對可控,雖然當前來看并非成都頭部板塊,但在城市配套、交通配套逐步完善,城市需求外溢、人口導入的效應下,長期價值逐漸顯現,對于嘉禾興這樣的民企而言,是具備高性價比的選擇。
需要注意的是,在大膽的同時,嘉禾興也保持了相對審慎的態度。去年7月,嘉禾興聯合空港興城競得了雙流東升約27.67畝地塊,據股權關系顯示,嘉禾興已經退出該地塊。至于退地原因,是合作溝通不暢,還是對地塊所在板塊的價值信心缺失,尚未可知。
▲2023年至今,嘉禾興及關聯品牌在蓉拿地情況
大量拿地的直接導向當然是——多個新盤集中入市。
▲嘉禾興成都在售和待售項目(待售項目僅統計已公布案名的),由成都新樓市不完全統計,僅供參考
據成都新樓市不完全統計,目前,嘉禾興在成都在售和待售項目已超10個,其中在售項目更是達到7個之多。
無論從哪個維度來看,嘉禾興都已經成為成都新房市場上不可忽視的中堅力量。
在這里插一個題外話。2024年,嘉禾興在成都甚至在全國性媒體上“露臉”,原因并不是因為其產品力和銷售額,而是因為其高調宣布自國慶節起,公司旗下所有在售項目在售房源單價上調2%。
▲圖據網絡
要知道,彼時無論是成都樓市還是全國樓市,仍處在止跌回穩的關鍵階段,嘉禾興的這一操作,顯然與市場大背景“和而不同”。
這一操作的背后原因我們不得而知,但至少也從這件事可以管窺嘉禾興的其中一種企業特質——不走尋常路。
在嘉禾興的發展歷程中,有兩個關鍵節點:
其一是2020年,金沙鷺島(嘉禾興關聯公司)接手鷺島金沙壹品,金沙鷺島自此進入主城視野;
其二是2024年,嘉禾濱湖頌入市,自此嘉禾興正式開啟快銷時代,嘉禾濱湖頌也進一步奠定了嘉禾興的產品基調:剛需剛改定位、高得房率、品牌物業。
關于嘉禾興的這些產品基調,我們可以一一來看。
①剛需剛改定位
嘉禾興的項目大多位于二圈層,這就注定了項目大概率不會走高端系列,而是從貼合地緣性客戶的剛需和剛改產品入手。
數據端也印證了這一判斷。
在嘉禾興的多個在售產品中,戶型面積段大多集中在建面約100-143㎡。
不過,近期嘉禾興的產品也出現了一定變化:在深耕剛需剛改領域的同時,向改善和高端領域不斷突破。
以郫都區的鷺島臻宸壹品為例,項目在傳統的建面約109-143㎡戶型之外,還規劃了建面約175㎡大平層戶型;而溫江區的嘉禾鳳棲和鳴,在建面約125-139㎡小高層之外,還規劃了建面約151-212㎡的疊拼產品。
▲鷺島臻宸壹品建面約175㎡戶型,圖據成都購房通小程序
②高得房率
這也是嘉禾興產品打動購房者的關鍵要素之一。
在成都尚未迎來新規時代時,嘉禾興就已經將得房率幾乎做到了極致。
以嘉禾濱湖頌為例,該項目并非新規產品,但項目建面約143㎡戶型已經做到了套四三衛,據成都購房通小程序顯示,套內實得面積約140.5㎡,得房率約98%。
▲嘉禾濱湖頌建面約143㎡戶型
自去年6月,成都新規時代開啟后,嘉禾興更是在高得房率上一路狂奔。
以近期剛亮相的溫江區嘉禾鳳棲和鳴為例,項目建面約139㎡戶型,規劃為套四三衛,得房率約116%,套內面積做到了約161㎡!
▲嘉禾鳳棲和鳴建面約139㎡戶型
③品牌物業
在物業服務方面,嘉禾興并沒有針對自家樓盤而安排自家物業,而是匹配了龍湖、萬科、綠城等口碑物業。
正是在以上多重因素影響下,嘉禾興逐步贏得了市場話語權。不僅有多個樓盤創造了開盤即罄的好成績,在克而瑞四川統計的每月項目銷售榜上,嘉禾興旗下項目已是常客。
以5月成都項目榜為例,嘉禾興城和頌以1.75萬方的成交面積,排名第三;以3.35億元的銷售額,排名第6。
▲圖據克而瑞四川
新規之下,嘉禾興以精準定位+高得房率+高性價比+品牌物業的“組合拳”,讓二圈層市場的格局徹底重塑。深耕地價相對較低的二圈層,堅持以自有資金拿地開發的品牌理念,也讓嘉禾興的發展之路走得更為穩健。
下半年,隨著嘉禾瑞府、嘉禾瀾府、嘉禾光華九璽臺等項目陸續入市,嘉禾興或許有望沖擊更高的銷售額排名。
但也不排除的隱憂在于:在行業沉淀期,更多購房者回歸主城的大背景下,將重心下沉二圈層城區,多個項目中如果有部分項目一旦銷售不暢,也可能掣肘整個公司的發展步伐。
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