成都新樓市 文丨小明

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7月6日，克而瑞四川發布2025年上半年成都房企銷售排行榜TOP50，讓人有些意外的是，在民營企業中，嘉禾興房地產以31.62億的銷售業績，僅次于老牌房企萬華，成為上半年成都商品房銷售額民企第二，商品房銷售面積民企第一。

論成交面積而言，嘉禾興地產17.58萬方的成績，也能躋身前十，民企第一。如果再算上金沙鷺島地產的6.1萬方，更是足以晉升至第四位！

今年上半年，躋身民企銷售面積第一的嘉禾興，在二圈層摘地5宗，其中4宗均為溢價成交。

在曾經的成都樓市頭部中海地產都掉出了榜單前20名的上半年，從斜刺里殺出的嘉禾興，他們做對了什么？成都新樓市對其進行了詳細分析。

嘉禾興為何能做到如此銷售額和成交面積，除了下沉渠道的大量推廣外，成都新樓市以嘉禾興現象級紅盤——位于新都廖家灣板塊的嘉禾桂府為例，總結了三大核心因素。

1.開發商的堅持：嘉禾興堅持不融資不貸款，以自有資金拿地開發，這樣的堅持如果確如其所言，顯然，這是一條知易行難的小眾之路。唯其難能，所以可貴。

2.新規下的產品力優勢：嘉禾桂府作為新規產品，項目建面約100㎡戶型，產品設計實現入戶光廳+超7米橫廳+主臥獨立衣帽間，在150萬內競爭力不俗。

▲嘉禾桂府建面約100㎡戶型圖

3.高性價比：嘉禾桂府主推100—130㎡戶型，單價1.4萬/㎡，總價基本在200萬元以內，主要面向首改群體。雖然屬于新規產品，但價格與周邊競品基本持平，因此項目有兩次開盤都進行了搖號。

股權穿透圖顯示，成都嘉禾興房地產開發有限公司成立于2019年底，由嚴興桃持股90%，嚴興桃同時擔任公司法定代表人。其股東還有嚴潤英、嚴波，均為嚴姓，或為低調的家族企業。

值得一提的是，嘉禾興的注冊資本僅800萬元，對比注冊資本動輒幾億數十億的其他規模房企而言，甚至有些“不夠看”。公司還屬于小微企業。

嘉禾興的實控人嚴興桃，在互聯網上公開信息甚少，但成都新樓市研究發現，這也是一位深耕四川房地產超過20年的“老炮兒”！

▲2017年，濱湖城項目發布的嚴興桃公開照片

公開資料顯示，嚴興桃的地產開發，最早或起源于內江資中縣。其名下最早的地產公司是2003年成立的四川峰瑞置業有限公司，該公司還有一個資中分公司。2009年，嚴興桃與唐忠斌在資中成立四川興唐房地產開發有限公司，二人分別持股51%、49%。

唐忠斌此后成立了興唐地產，分別開發了簡陽興唐府，龍泉驛中心城、興唐悅府，高新區興唐新川雅境等項目。可以說，興唐地產與嘉禾興地產聯系甚為緊密。

2013年，位于郫都區、曾創下半月狂銷千余套神話的紅盤中冶·田園世界，因母公司中冶集團主業 “建筑施工工程”預回收款較多，出于資金周轉考慮，所以通過出售中冶·田園世界項目來回籠資金。最終，項目公司——成都田園世界俊峰置業有限公司發生股權變更，同樣由唐忠斌持股51%、嚴興桃持股49%。但項目在發生股權變更后，仍以中冶·田園世界為案名進行銷售。

2015年，嚴興桃落子簡陽，名下簡陽嘉順房地產開發有限公司（現更名為成都東部新區嘉順房地產開發有限公司）在簡陽石盤以485元/㎡摘下百畝住兼商用地，打造濱湖城項目。如今，濱湖城已經屬于東部新區龍馬湖板塊范疇，一街之隔便是吉利學院。

▲截自尋圭投資云地圖

嚴興桃真正進入公眾視野，是在2020年。當年8月，成都西部金沙鷺島房地產開發有限責任公司100%股權已成功轉讓，成都圣域鴻置業有限責任公司成為金沙鷺島公司100%控股股東，原股東、原高級管理人員退出，法定代表人變更為嚴興桃。

完成股權轉讓后，金沙鷺島公司開發了位于內金沙的鷺島金沙壹品項目（原金沙鷺島五期），內金沙+青五區學區+現房使其成為紅盤。其后，金沙鷺島公司多次拿地，開發了鷺島鑫宸壹品、鷺島臻宸壹品等項目。而嘉禾興首次在成都拿地則是在2023年4月，在溫江永寧摘下41.7畝土地，打造嘉禾華府。

▲鷺島金沙壹品，攝于2023年

除了成都市場，嚴興桃還持續深耕內江市場，于2017年成立四川興恒利房地產開發有限公司，在內江開發甜城國際社區等項目。2020年，成都內江商會正式成立。嚴興桃當選為成都內江商會房地產分會第一屆第一任會長。

▲圖片來源為成都內江商會

拿地策略，很大程度可以反映一家房企的性格和經營理念。

成都樓市的堅韌度有目共睹，即便在全國市場進入調整期的情況下，仍有不少新面孔涌入拿地，彎道超車的本土民營房企更不在少數。有趣的現象是，近兩年來成都拿地的新面孔都紛紛選擇了從二圈層入手。

嘉禾興的拿地布局也不例外。自2023年至今，該公司已近在蓉拿地布局14次，合計拿地規模約704畝，其中13宗均位于雙流、溫江、郫都、新都等二圈層區域。成都二圈層區域中，嘉禾興尚未涉足的區域僅剩龍泉驛區。（注：由于嘉禾興和西部金沙鷺島公司的實控人都為嚴興桃，兩家公司為關聯品牌，本文拿地數據為兩家公司的合并統計，同時包含公開土拍和合作、收購拿地數據和已退出地塊）

▲2023年至今，嘉禾興及關聯品牌在蓉拿地區域分布情況

但不同于一般新面孔的小規模試水發力，該公司的拿地速度和擴張規模都相對大膽，成為了近年成都樓市中的一匹黑馬。

2023年4月，該公司底價拍下溫江約41.7畝住宅用地，后打造為嘉禾華府，落下入蓉拿地的第一步棋，隨后當年內又分別在青羊、雙流持續拿地，僅2023年就拿地4宗，合計約258.4畝；

2024年，嘉禾興在新都、雙流、溫江、郫都等地合計拿地約227.7畝，共5宗；

2025年僅過半，嘉禾興又在這幾個區域拿下5宗，合計約217.7畝宅地。

三年時間，嘉禾興在蓉拿地支出總金額合計約65.23億（含合作、收購地塊），深耕二圈層的決心可見一斑。

嘉禾興為什么對成都二圈層如此情有獨鐘？

這可能與該公司的經營策略有密切關系。據媒體報道，嘉禾興地產曾在公開受訪中提及，該公司堅持“自有資金開發”模式，堅持不融資、不貸款，以確保在樓市低利潤行情下順利運營。

而二圈層地塊成本相對可控，雖然當前來看并非成都頭部板塊，但在城市配套、交通配套逐步完善，城市需求外溢、人口導入的效應下，長期價值逐漸顯現，對于嘉禾興這樣的民企而言，是具備高性價比的選擇。

需要注意的是，在大膽的同時，嘉禾興也保持了相對審慎的態度。去年7月，嘉禾興聯合空港興城競得了雙流東升約27.67畝地塊，據股權關系顯示，嘉禾興已經退出該地塊。至于退地原因，是合作溝通不暢，還是對地塊所在板塊的價值信心缺失，尚未可知。

▲2023年至今，嘉禾興及關聯品牌在蓉拿地情況

大量拿地的直接導向當然是——多個新盤集中入市。

▲嘉禾興成都在售和待售項目（待售項目僅統計已公布案名的），由成都新樓市不完全統計，僅供參考

據成都新樓市不完全統計，目前，嘉禾興在成都在售和待售項目已超10個，其中在售項目更是達到7個之多。

無論從哪個維度來看，嘉禾興都已經成為成都新房市場上不可忽視的中堅力量。

在這里插一個題外話。2024年，嘉禾興在成都甚至在全國性媒體上“露臉”，原因并不是因為其產品力和銷售額，而是因為其高調宣布自國慶節起，公司旗下所有在售項目在售房源單價上調2%。

▲圖據網絡

要知道，彼時無論是成都樓市還是全國樓市，仍處在止跌回穩的關鍵階段，嘉禾興的這一操作，顯然與市場大背景“和而不同”。

這一操作的背后原因我們不得而知，但至少也從這件事可以管窺嘉禾興的其中一種企業特質——不走尋常路。

在嘉禾興的發展歷程中，有兩個關鍵節點：

其一是2020年，金沙鷺島（嘉禾興關聯公司）接手鷺島金沙壹品，金沙鷺島自此進入主城視野；

其二是2024年，嘉禾濱湖頌入市，自此嘉禾興正式開啟快銷時代，嘉禾濱湖頌也進一步奠定了嘉禾興的產品基調：剛需剛改定位、高得房率、品牌物業。

關于嘉禾興的這些產品基調，我們可以一一來看。

①剛需剛改定位

嘉禾興的項目大多位于二圈層，這就注定了項目大概率不會走高端系列，而是從貼合地緣性客戶的剛需和剛改產品入手。

數據端也印證了這一判斷。

在嘉禾興的多個在售產品中，戶型面積段大多集中在建面約100-143㎡。

不過，近期嘉禾興的產品也出現了一定變化：在深耕剛需剛改領域的同時，向改善和高端領域不斷突破。

以郫都區的鷺島臻宸壹品為例，項目在傳統的建面約109-143㎡戶型之外，還規劃了建面約175㎡大平層戶型；而溫江區的嘉禾鳳棲和鳴，在建面約125-139㎡小高層之外，還規劃了建面約151-212㎡的疊拼產品。

▲鷺島臻宸壹品建面約175㎡戶型，圖據成都購房通小程序

②高得房率

這也是嘉禾興產品打動購房者的關鍵要素之一。

在成都尚未迎來新規時代時，嘉禾興就已經將得房率幾乎做到了極致。

以嘉禾濱湖頌為例，該項目并非新規產品，但項目建面約143㎡戶型已經做到了套四三衛，據成都購房通小程序顯示，套內實得面積約140.5㎡，得房率約98%。

▲嘉禾濱湖頌建面約143㎡戶型

自去年6月，成都新規時代開啟后，嘉禾興更是在高得房率上一路狂奔。

以近期剛亮相的溫江區嘉禾鳳棲和鳴為例，項目建面約139㎡戶型，規劃為套四三衛，得房率約116%，套內面積做到了約161㎡！

▲嘉禾鳳棲和鳴建面約139㎡戶型

③品牌物業

在物業服務方面，嘉禾興并沒有針對自家樓盤而安排自家物業，而是匹配了龍湖、萬科、綠城等口碑物業。

正是在以上多重因素影響下，嘉禾興逐步贏得了市場話語權。不僅有多個樓盤創造了開盤即罄的好成績，在克而瑞四川統計的每月項目銷售榜上，嘉禾興旗下項目已是常客。

以5月成都項目榜為例，嘉禾興城和頌以1.75萬方的成交面積，排名第三；以3.35億元的銷售額，排名第6。

▲圖據克而瑞四川

新規之下，嘉禾興以精準定位+高得房率+高性價比+品牌物業的“組合拳”，讓二圈層市場的格局徹底重塑。深耕地價相對較低的二圈層，堅持以自有資金拿地開發的品牌理念，也讓嘉禾興的發展之路走得更為穩健。

下半年，隨著嘉禾瑞府、嘉禾瀾府、嘉禾光華九璽臺等項目陸續入市，嘉禾興或許有望沖擊更高的銷售額排名。

但也不排除的隱憂在于：在行業沉淀期，更多購房者回歸主城的大背景下，將重心下沉二圈層城區，多個項目中如果有部分項目一旦銷售不暢，也可能掣肘整個公司的發展步伐。

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