朋友們,整整10年了,地產(chǎn)人的頭發(fā)都熬白了。
上一次召開中央城市工作會議,還是2015年,距離現(xiàn)在已經(jīng)10年了。在上一次的中央城市工作會議是,1978年,中間又相隔了37年。
每一次會議,都產(chǎn)生了巨大影響。比如,2015年中央城市工作會議,強調(diào)了提升城市質(zhì)量,聚焦宜居性、可持續(xù)性,并且點了生態(tài)紅線、低碳發(fā)展為核心約束。
一年后,我們就提出了“房住不炒”。經(jīng)過幾年的市場慣性之后,房地產(chǎn)就開啟了下行之路。
現(xiàn)在不少城市的房價,跌幅都30%了,具體到小區(qū)的房價,很多都腰斬了,有的甚至腳踝斬。全國所有城市,沒有哪個城市有例外。
更重要的是,房地產(chǎn)市場大浪潮開啟,已經(jīng)30多年了,很多房子都老了,宜居屬性下降非常嚴重。
一句話,我們的城市也該更新了。
所以,房地產(chǎn)疲軟的背景,結(jié)合當下房子的年齡,我們也確實需要一個頂層會議,來統(tǒng)籌安排樓市。
1、從今天市場表現(xiàn)看,地產(chǎn)板塊、城市更新板塊狂飆,“市場預(yù)期”這個頂層會議快了。
2、如果預(yù)期是對的,那么根據(jù)當下房地產(chǎn)背景,政策重點其實大家都有預(yù)期,就是跟城市更新相關(guān)的內(nèi)容,比如老舊小區(qū)整治啊、智慧基建啊等等。
關(guān)鍵是,錢誰出。
之前各地也都搞城市更新,搞棚改貨幣化,但是錢都讓地方搞,而地方又沒錢,所以就搞不下去。
如果頂層會議定調(diào),那么這個錢大就比較容易解決,比如中央財政出一點,地方專項債搞一點,錢就到位了。
錢到位了,這些項目就能在全國范圍內(nèi),轟轟烈烈的開搞了。
當然,期待是期待,預(yù)期是預(yù)期,就能能不能落地,還得看官方文件。
對于資本市場來說,要信早信,不信就不信。我們根據(jù)之前的文件,給大家梳理一些產(chǎn)業(yè)鏈:
根據(jù)新華網(wǎng)5月15日報道,國家《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》:
主要目標:到 2030年城市更新行動實施取得重要進展、城市更新體制機制不斷完善;
主要任務(wù):包括加強既有建筑改造利用、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、開展完整社區(qū)建設(shè)、推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造等八大任務(wù);
支撐保障:包括建立健全城市更新實施機制、完善用地政策、健全多元化投融資方式等六大內(nèi)容,尤其提到“通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持”。
從城市更新的分類來看,主要分為三大類,包括拆除重建類、有機更新類、綜合整治類。
從過去的情況來看,城市更新已經(jīng)取得一定成果,而目前政策的加持對未來的更新會進一步推動。
從產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看,城市更新基于項目生命周期劃分:規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、建材與設(shè)備供應(yīng)環(huán)節(jié)、建設(shè)施工環(huán)節(jié)、以及其他環(huán)節(jié)。
規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)
包括前期檢測、規(guī)劃方案、設(shè)計服務(wù),重點解決結(jié)構(gòu)安全、文化保護和功能優(yōu)化。
建材與設(shè)備供應(yīng)環(huán)節(jié)
提供綠色建材(如節(jié)能管道)、技術(shù)設(shè)備(如CIM平臺),支撐低碳改造。
建設(shè)施工環(huán)節(jié)
涵蓋EPC總承包、施工建設(shè),涉及拆除重建或微更新。
其他環(huán)節(jié)
主要是一些比如加裝電梯、地下管網(wǎng)改造、停車設(shè)施建設(shè)等增量的項目。
1)地下管網(wǎng)改造:涉及供水、排水、燃氣、熱力等管網(wǎng)更新及智慧化管理,重點公司提供管材供應(yīng)、檢測、設(shè)計施工一體化服務(wù)。政策驅(qū)動需求旺盛(如國家目標年改造15萬公里管網(wǎng)),聚焦城市“里子工程”安全提升。
2)停車設(shè)施建設(shè):涉及停車設(shè)施規(guī)劃、智能設(shè)備和綜合管養(yǎng),重點公司聚焦解決老舊小區(qū)“停車難”問題。 3)加裝電梯:涉及電梯檢測、評估和加裝服務(wù),重點公司響應(yīng)老舊小區(qū)改造需求(如加裝13萬部電梯)。政策明確支持(如《政府工作報告》),聚焦無障礙和適老化設(shè)施建設(shè)。
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