朋友們，整整10年了，地產(chǎn)人的頭發(fā)都熬白了。

　　上一次召開中央城市工作會議，還是2015年，距離現(xiàn)在已經(jīng)10年了。在上一次的中央城市工作會議是，1978年，中間又相隔了37年。

　　每一次會議，都產(chǎn)生了巨大影響。比如，2015年中央城市工作會議，強調(diào)了提升城市質(zhì)量，聚焦宜居性、可持續(xù)性，并且點了生態(tài)紅線、低碳發(fā)展為核心約束。

　　一年后，我們就提出了“房住不炒”。經(jīng)過幾年的市場慣性之后，房地產(chǎn)就開啟了下行之路。

　　現(xiàn)在不少城市的房價，跌幅都30%了，具體到小區(qū)的房價，很多都腰斬了，有的甚至腳踝斬。全國所有城市，沒有哪個城市有例外。

　　更重要的是，房地產(chǎn)市場大浪潮開啟，已經(jīng)30多年了，很多房子都老了，宜居屬性下降非常嚴重。

　　一句話，我們的城市也該更新了。

　　所以，房地產(chǎn)疲軟的背景，結(jié)合當下房子的年齡，我們也確實需要一個頂層會議，來統(tǒng)籌安排樓市。

　　1、從今天市場表現(xiàn)看，地產(chǎn)板塊、城市更新板塊狂飆，“市場預(yù)期”這個頂層會議快了。

　　2、如果預(yù)期是對的，那么根據(jù)當下房地產(chǎn)背景，政策重點其實大家都有預(yù)期，就是跟城市更新相關(guān)的內(nèi)容，比如老舊小區(qū)整治啊、智慧基建啊等等。

　　關(guān)鍵是，錢誰出。

　　之前各地也都搞城市更新，搞棚改貨幣化，但是錢都讓地方搞，而地方又沒錢，所以就搞不下去。

　　如果頂層會議定調(diào)，那么這個錢大就比較容易解決，比如中央財政出一點，地方專項債搞一點，錢就到位了。

　　錢到位了，這些項目就能在全國范圍內(nèi)，轟轟烈烈的開搞了。

　　當然，期待是期待，預(yù)期是預(yù)期，就能能不能落地，還得看官方文件。

　　對于資本市場來說，要信早信，不信就不信。我們根據(jù)之前的文件，給大家梳理一些產(chǎn)業(yè)鏈：

　　根據(jù)新華網(wǎng)5月15日報道，國家《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》：

　　主要目標：到 2030年城市更新行動實施取得重要進展、城市更新體制機制不斷完善；

　　主要任務(wù)：包括加強既有建筑改造利用、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、開展完整社區(qū)建設(shè)、推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造等八大任務(wù)；

　　支撐保障：包括建立健全城市更新實施機制、完善用地政策、健全多元化投融資方式等六大內(nèi)容，尤其提到“通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持”。

　　從城市更新的分類來看，主要分為三大類，包括拆除重建類、有機更新類、綜合整治類。

　　從過去的情況來看，城市更新已經(jīng)取得一定成果，而目前政策的加持對未來的更新會進一步推動。

　　從產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，城市更新基于項目生命周期劃分：規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、建材與設(shè)備供應(yīng)環(huán)節(jié)、建設(shè)施工環(huán)節(jié)、以及其他環(huán)節(jié)。

　　規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)

　　包括前期檢測、規(guī)劃方案、設(shè)計服務(wù)，重點解決結(jié)構(gòu)安全、文化保護和功能優(yōu)化。

　　建材與設(shè)備供應(yīng)環(huán)節(jié)

　　提供綠色建材（如節(jié)能管道）、技術(shù)設(shè)備（如CIM平臺），支撐低碳改造。

　　建設(shè)施工環(huán)節(jié)

　　涵蓋EPC總承包、施工建設(shè)，涉及拆除重建或微更新。

　　其他環(huán)節(jié)

　　主要是一些比如加裝電梯、地下管網(wǎng)改造、停車設(shè)施建設(shè)等增量的項目。

　　1）地下管網(wǎng)改造：涉及供水、排水、燃氣、熱力等管網(wǎng)更新及智慧化管理，重點公司提供管材供應(yīng)、檢測、設(shè)計施工一體化服務(wù)。政策驅(qū)動需求旺盛（如國家目標年改造15萬公里管網(wǎng)），聚焦城市“里子工程”安全提升。

　　2）停車設(shè)施建設(shè)：涉及停車設(shè)施規(guī)劃、智能設(shè)備和綜合管養(yǎng)，重點公司聚焦解決老舊小區(qū)“停車難”問題。 3）加裝電梯：涉及電梯檢測、評估和加裝服務(wù)，重點公司響應(yīng)老舊小區(qū)改造需求（如加裝13萬部電梯）。政策明確支持（如《政府工作報告》），聚焦無障礙和適老化設(shè)施建設(shè)。