有網(wǎng)友問，北京要建這么多保障房，會不會沖擊商品房市場？

前幾天北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布了一個重磅通知，就是《2025年全市保障性住房建設(shè)籌集計劃（第一批）》，我仔細(xì)研究了一下，今天就跟大家聊聊這個話題。

先看看官方數(shù)據(jù)，心里有個底

這次的計劃規(guī)模確實不小：

- 建設(shè)計劃：38個項目，53220套房源

- 籌集計劃：5個項目，2428套房源

- 竣工計劃：41個項目，56083套房源

光看這個數(shù)字，確實挺嚇人的，5萬多套房子，這要是都投到市場上，那還了得？

但是，各位，你們有沒有注意到一個關(guān)鍵信息？這里面包括了公租房、保租房、安置房，還有共有產(chǎn)權(quán)房，這些房子的性質(zhì)和平時買賣的商品房完全不一樣！

看完這個文件，我有三個很明確的判斷，跟大家分享一下。

第一，國家的思路很清楚，雙軌制各走各路

這幾年國家一直在提探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式？其實說白了，就是要搞商品房和保障房的雙軌制。

什么意思呢？就是讓商品房歸商品房，保障房歸保障房，各管各的事兒，互不相干。

商品房主要解決改善性需求，你有錢想住得更好，那就去買商品房；保障房主要解決基本居住需求，收入不高但需要住房，那就申請保障房。

這就像高鐵和綠皮火車，雖然都是交通工具，但服務(wù)的人群不一樣，價格也不一樣，誰也替代不了誰。

第二，位置和產(chǎn)品力差距明顯

我特別留意了一下這次計劃中保障房項目的分布，大部分都在五環(huán)外，甚至六環(huán)外。

你想想，真正有購買力的改善客戶，會去五環(huán)外買保障房嗎？人家要么在城里換個大戶型，要么在三四環(huán)找個好地段，誰會跑到那么遠(yuǎn)的地方去？

而且從產(chǎn)品力來說，保障房和商品房根本不在一個檔次上，文件里也提到了，要解決"滲漏、串味、噪聲"等問題，要提升"功能空間靈活度"，這說明什么？說明現(xiàn)在的保障房在品質(zhì)上確實還有很大提升空間。

申明一下，我不是貶低保障房，畢竟是解決基本居住需求的，但你要說和商品房競爭，那真的是想多了。

第三，目標(biāo)客群完全不重合

最關(guān)鍵的是，這兩個市場服務(wù)的人群完全不一樣。

保障房主要面向的是什么人？剛畢業(yè)的大學(xué)生、城市服務(wù)人員、收入不高的夾心層，文件里特別提到要增加"一間房"和"一張床"的產(chǎn)品供應(yīng)，這說明主要解決的是基本居住問題。

而商品房的客戶呢？要么是首次置業(yè)的剛需，但這部分人看重的是地段、學(xué)區(qū)、配套；要么是改善客戶，人家追求的是品質(zhì)、舒適度、社區(qū)環(huán)境。

你說一個年薪百萬的金融從業(yè)者，會因為有了保租房就不買商品房了？不可能的事兒！

好了，說了這么多理論，咱們來點實際的。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，這次計劃中的5萬多套房源，分散在全市各個角落，而且很多是安置房，根本不會流入市場交易，真正可能對市場產(chǎn)生影響的，主要是保租房和公租房。

但這部分房源，一是位置相對偏遠(yuǎn)，二是只租不售，三是有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，對商品房市場來說，更多的是分流了一部分租房需求，而不是購房需求。

從價格傳導(dǎo)上看，保障房的定價機制和商品房完全不同，保障房是政府主導(dǎo)的民生工程，定價考慮的是保障性和可承受性；商品房是市場化定價，考慮的是供需關(guān)系和投資價值。

兩個完全不同的定價邏輯，怎么可能形成直接的價格沖擊呢？

所以我的建議是：

如果你是剛需，該買還是要買。保障房解決不了你對地段、學(xué)區(qū)、品質(zhì)的需求，而且輪候時間也不確定，與其等著申請保障房，不如踏踏實實攢錢買套自己滿意的房子。

如果你是改善需求，更不用擔(dān)心。你看中的那些核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)樓盤，跟保障房根本不在一個維度上。

總的來說，保障房和商品房就像兩條平行線，各有各的軌道，各有各的客群。

對好地段的商品房，我覺得影響真的很有限，至少從這次發(fā)布的計劃來看，無論是位置分布、產(chǎn)品定位，還是客群需求，都和商品房有明顯區(qū)別。

你們覺得呢？有什么想法歡迎留言討論！