文/謝逸楓
一線城市北上廣深上半年樓市火爆,堪稱從來不會辜負購房者。按照2025年上半年一二手住宅成交、土地出讓金額、去庫存周期看,一線城市北上廣深房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸低,完成止跌回穩(wěn),仍需要鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢。
盡管2025年上半年一線城市北上廣深樓市火爆,但是6月一線城市北上廣深樓市呈現(xiàn)政策持續(xù)力弱、銷售增長乏力、市場回暖放慢、二手房市場以價換量,其中廣州庫存壓力大,北京庫存上升,深圳房價下跌。
未來一線城市北上廣深樓市政策調(diào)整方向來看,北京、上海、深圳,首先是集中在住房限購、限價、限貸、限售、限簽、限企、限離婚、限外企購房等限制措施優(yōu)化、取消,取消二手房指導(dǎo)價、二手房商業(yè)和公積金貸款帶押過戶。
其次是北京、上海、深圳、廣州是在購房落戶、購房補貼、以舊換新、取消外資企業(yè)購房、商業(yè)貸款和公積金貸款的首付、利率及公積金政策方面優(yōu)化調(diào)整。再次是北京、上海、深圳、廣州在購買稅收(取消增值稅)、存量貸款利率優(yōu)化。
最后是北京、上海、深圳、廣州在收儲存量商品房用作保障性住房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟適用房和收回閑置土地及城市更新專項借款、城市更加貨幣化、土地出讓、落戶的戶籍放松、項目白名單方面的政策調(diào)整。
第一是北京樓市,總體表現(xiàn)為火爆。一二手房地產(chǎn)市場的成交創(chuàng)3年新,房價上漲,地價大漲。但是6月樓市呈現(xiàn)熱度、回暖放緩的趨勢,政策的持續(xù)力下降,樓市動能減弱。因此,未來需要新的政策刺激,鞏固樓市火爆的態(tài)度。
第三方的機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2025年1月-6月,北京新房成交18563套,二手房成交88573套。二者加在一起,北京樓市2025年總成交總套數(shù)已經(jīng)達到107136套。107136套總成交,已經(jīng)達到2024年全年212865套總成交的50.33%。
2025年上半年北京新房的各項數(shù)據(jù)同比去年上半年都是上漲狀態(tài)。其中18563套新房成交,同比上漲23.89%;238.31萬平成交面積,同比上漲23.39%;6.12萬/平成交均價,同比上漲5.11%;1459.95億元成交金額,同比上漲29.70%。
新房“量價齊升”,北京新房成交均價攀升至6.12萬元/平方米,同比上漲5.11%。這一增長主要得益于朝陽、海淀等區(qū)域高端項目的集中入市,拉升了全市均價水平。最引人注目的是朝陽、海淀區(qū)的爆發(fā)式增長。
2025年上半年北京二手房成交8.56萬套,相較于去年同期的7.49萬套,多賣了超1萬套,同比增長14.3%。2025年前6個月北京的二手房月成交都在1萬套以上,連春節(jié)假期所在的2月份,有1.19萬套的成交,基本上在1.2萬套的榮枯線上。
二手房以價換量,北京市住建委數(shù)據(jù),2025年1月-6月北京市二手住宅累計網(wǎng)簽88574套,其中6月單月成交15139套,環(huán)比增長6%,同比增長1%。2025年上半年,北京二手房市場呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢,呈現(xiàn)回暖放緩。
上半年全市二手住宅網(wǎng)簽總量逼近9萬套,定格于88574套。這一數(shù)字不僅同比大幅增長約25%,更創(chuàng)下了自2022年以來的三年同期成交峰值。市場呈現(xiàn)明顯的“金三銀四”特征,成為上半年峰值。
6月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為15139套,環(huán)比增長6%,同比增長1%。2025年1月-6月,北京二手住宅網(wǎng)簽量達88575套,為近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手住宅網(wǎng)簽量分別為69754、84332、74780套。
主要受學(xué)區(qū)購房需求集中釋放及前期政策效應(yīng)疊加推動。北京核心區(qū)域二手房源憑借教育資源與地段優(yōu)勢持續(xù)走俏,而石景山、大興等區(qū)域則依靠4萬元/平方米左右的均價和便捷的軌道交通,承接了超40%的核心區(qū)外溢客群。
市場回暖是買賣雙方深度博弈下的價格現(xiàn)實。隨著成交放量,二手房市場的掛牌房源數(shù)量相比春節(jié)前有所增加,二手房掛牌再次超16萬套。上半年北京新房套均價格約786萬元,二手房憑借價格優(yōu)勢吸引剛需群體,形成雙軌并行格局。
盡管上半年二手住宅總量處于近三年高位,隨著二手房掛牌房源(超過16萬套)持續(xù)增加,供需關(guān)系趨緊,疊加暑期傳統(tǒng)淡季影響,買賣雙方博弈將延續(xù)。若無新政策刺激,7月市場大概維持買方市場特征。
2025年上半年北京土拍成交總額突破千億,2025年上半年北京市土拍市場共供應(yīng)16幅涉宅用地,成交22幅。供應(yīng)總建面160.67萬m2,同比下跌32.04%;成交總建面234.42萬m2,同比下跌1.21%;成交總價1005.556億元,同比上漲37.3%。
2025年上半年北京累計成交22宗涉宅地塊,規(guī)劃建筑面積234.42萬平方米,土地出讓金高達1005.56億元,同比增加37.3%。6月單月迎來土拍小高潮,成交6宗地塊,規(guī)劃建面66.87萬平方米,土地出讓金226.31億元。
其中海淀寶山2宗地塊分別由中建壹品和金隅競得,通州副中心“巨無霸”地塊由中建玖合以74.91億元摘得。土地市場分化特征同樣明顯,上半年成交的22宗地塊中,僅9宗溢價成交,其余13宗均底價成交。
從近五年上半年的土地市場數(shù)據(jù)來看,2021年上半年無疑是市場高點,供應(yīng)總建面達344.93萬㎡、成交總建面達429.16萬㎡、成交總金額達1321.341億元。此后市場進入調(diào)整期,直到2025年上半年成交總價才重新站上千億關(guān)口。
2024年上半年與2025年上半年北京土拍市場成交總建筑面積基本持平,但成交總價卻實現(xiàn)37.3%的同比顯著增長。這主要得益于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的支撐,特別是海淀區(qū)和朝陽區(qū)土拍市場的突出貢獻。
其中海淀區(qū)2025年上半年土地成交總金額363.8億元,占比36.2%。朝陽區(qū)誕生百億級大體量地塊,成交總金額213.3億元,占比21.2%。2024年9月北京土地供應(yīng)政策調(diào)整,每月公布一次擬供地清單,增加了核心城區(qū)稀缺臨鐵宅地的供應(yīng)。
此后,北京主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比增加,海淀、朝陽頻頻出現(xiàn)“王炸“地塊,高地價的成交頻繁出現(xiàn)。CRIC數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年北京成交的22幅宅地中,有12幅位于主城區(qū),占比54.5%,有9幅位于近郊區(qū),占比為40.9%。
這是近5年來主城區(qū)成交占比首次超過近郊區(qū)。鄰近地鐵、規(guī)劃配套完善,貼合北京“職住平衡”的發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加,帶動土拍市場熱度攀升,市場信心得到增強,進而反哺新房市場,推動樓市整體升溫回暖。
高溢價率另一面,上半年成交的22幅涉宅用地中,有13幅是以底價成交,占比高達59.1%,創(chuàng)下近5年來的新高。這一數(shù)據(jù)體現(xiàn)了北京土地市場冷熱分化的格局,雖然高溢價率地塊頻現(xiàn),但這種熱度是“點狀”高熱,而非市場整體升溫。
核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊受追捧,地塊則面臨流拍、延期出讓的困境,為未來供應(yīng)埋下伏筆。2025年6月24日,北京上半年掛牌的最后一宗宅地完成交易。建發(fā)+金茂聯(lián)合體20.8億元底價拿下豐臺槐新NY-030(南區(qū))-02地塊,樓面價40159元/㎡。
隨著北京取消住宅用地限價政策,上半年土地市場迎來顯著變化,高溢價地塊頻頻涌現(xiàn)。其中海淀區(qū)表現(xiàn)亮眼,樹村地塊以27.93%的溢價率創(chuàng)下新高,樓面價突破10萬元/平方米大關(guān),刷新北京土拍紀錄,朱房村2個地塊溢價率均超過15%。
隨著槐新地塊的成交,北京2025內(nèi)上半年土拍收官,累計成交22宗涉宅地塊,金額總計1005.56億元,同比增長37.3%,其中住宅建面合計約217萬㎡,與上年同期基本持平。2024上半年19宗涉宅地塊成交總金額約732.36億元。
平均樓面價來看,2025年北京上半年成交的22幅涉宅用地,平均樓面價突破了4萬,達到了42895元/㎡,同比2024年上半年上漲39%,這是近5年以來的最大增幅。這主要是得益于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊對整體價格水平的拉升作用。
其中中海樹村地塊以10.23萬/㎡的樓面價一舉刷新北京土拍單價紀錄。2021年上半年-2025年上半年北京土地成交樓面價分別為30789元/㎡、32067元/㎡、3458元/㎡、30863元/㎡、42895元/㎡,地價瘋狂上漲,面粉貴過面包。
新房庫存上升,截至2025年7月5日,北京新房住宅庫存76647套(按照100平/套計算,總面積為766.47萬平方米),比2025年7月4日上升804套。二手房掛牌量比2025年7月4日下降約500套,比高點下降約11900套。
7月4日新房住宅網(wǎng)簽94套,5日共453套,環(huán)比6月同期上上升79%。二手住宅網(wǎng)簽387套,5日共1466套,環(huán)比6月同期上升49.43%。新房住宅庫存76647套,比4日上升804套。二手房掛牌量比4日下降約500套,比高點下降約11900套。
二手房掛牌量沒有官方數(shù)字,只能通過各種渠道收集,隨時都會發(fā)生動態(tài)變化,因此不是很精確,可以側(cè)面反映出業(yè)主的售房意愿強弱.其他的數(shù)據(jù)都是來自建委官網(wǎng),因此,與市場實際成交存在滯后性。
北京新房和二手房的網(wǎng)簽時間比實際成交時間會滯后,通常來說大部分的成交都會在2個月之內(nèi)網(wǎng)簽。按照2024年的平均網(wǎng)簽量計算,新房住宅的去化周期為18.1個月,二手房住宅的去化周期應(yīng)該不低于11個月。
第二是上海樓市。上海一二手交易市場創(chuàng)2022年以來的最高成交,呈現(xiàn)火爆的趨勢。總體來看,在一線城市北京、上海、廣州、深圳當中,上海房地產(chǎn)市場熱度居前,其次是北京,深圳、廣州。
今年以來,上海持續(xù)落實好“滬九條”“滬七條”等各項政策措施,房地產(chǎn)市場總體延續(xù)去年四季度以來的回穩(wěn)態(tài)勢。2025年1月至6月,一、二手住房累計成交1311萬平方米,為2022年以來同期最高,同比上漲17%。
其中2025年1月至6月,一手住房累計成交326萬平方米,同比基本持平。上海上半年外環(huán)內(nèi)76個項目中,有50個認購比超過1,占比超過65%。從價格指數(shù)看,今年以來一手住房價格指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢,1至5月環(huán)比累計上漲2.7%。
上海市規(guī)劃資源局數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年,上海公開出讓的19幅商品住宅地塊中,有15幅溢價成交,其中7幅溢價率超過30%,最高突破40%。樓面地價屢創(chuàng)新高,區(qū)域地王頻出,溢價圈直接拓展到遠郊。
例如金山和奉賢、松江、青浦、嘉定等新城,上海土地市場熱度持續(xù)長達一年半,在全國走出獨立行情。2025年是上海的“地王年”,市場高熱靠的是核心區(qū)稀缺資源的持續(xù)釋出和人口增長、居民收入增長及經(jīng)濟一枝獨秀的增長。
上海土地公開拍賣市場上半年共進行5次集中拍賣,共成交19幅地塊,攬金609.90億元。其中僅3幅地塊底價成交,其余均溢價成交,并且有1幅地塊溢價率達到41.68%,創(chuàng)近兩年土地溢價率新高。
協(xié)議出讓市場看點頗多,靜安寺商圈地塊樓板價突破16萬元/平方米,暫時成為樓板價地王。徐匯東安新村三幅地塊協(xié)議出讓,總價523億,成為總價地王,被上海地產(chǎn)集團和徐匯城投聯(lián)手拿下,創(chuàng)下中國拆遷史四大紀錄。
位于上海徐匯區(qū)核心地段的東安新村始建于二十世紀五六十年代,2024年初,東安片區(qū)舊城區(qū)改建項目啟動,這是上海史上最大單地塊一次性征收項目,總出讓面積為15.93萬平,總建筑面積達60.04萬平,其中住宅建筑面積為41.83萬平。
上海地產(chǎn)為何能夠通過協(xié)議出讓的方式得到這么稀缺且昂貴的地塊,這得從上海地產(chǎn)的誕生說起。上海地產(chǎn)成立于2002年,是經(jīng)上海市人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)集團公司,注冊資本300億元。
截至2023年底,資產(chǎn)總額超4200億元,共有各級次控股企業(yè)近300家、參股企業(yè)100余家。作為國有功能性企業(yè)集團,致力于打造成為上海最重要的城市更新平臺,業(yè)務(wù)有區(qū)域更新、“兩舊一村”改造。
包括生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運營管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)運營管理等。公開資料顯示,上海地產(chǎn)參與近3年上海全市六成以上舊改,包括浦東三林楔形綠地項目、顧村項目等等,稱為上海存量“地主”。
2025年以來,上海地產(chǎn)已斥資804.8億元(全口徑),通過協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊,主要位于徐匯區(qū)、黃浦區(qū)、楊浦區(qū)等核心區(qū)位。上海地產(chǎn)集團的業(yè)務(wù)模式可以發(fā)現(xiàn),在舊城改造業(yè)務(wù)方面。
上海地產(chǎn)集團主要和區(qū)政府攜手,深度參與一級土地儲備,包括前期的拆遷安置工作,當?shù)貕K變?yōu)閮舻睾螅虾5禺a(chǎn)集團再通過合作拿地以協(xié)議出讓的方式獲得該地塊。以東安新村為例,上海地產(chǎn)集團深度參與其舊改前期工作。
最終,這3宗地塊全部由上海地產(chǎn)集團和徐匯國資委合資公司競得。參與一級土地儲備后,通過協(xié)議拿下這些黃金地塊后,上海地產(chǎn)集團可選擇“獨吞”,可以引入開發(fā)商進行合作開發(fā)。地方出于地塊太大需要有實力的國企參加土地儲備。
房企拿地之后,回籠資金的需求,上海地產(chǎn)集團拿地后通常會有選擇性地通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售部分地塊,而這些地塊足以讓開發(fā)商“兩眼放光”。這種打法稱之為“一級土地儲備+協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開發(fā)”模式。
先參加區(qū)政府一級土地儲備,后以協(xié)議出讓拿下地塊,再通過上海聯(lián)交所引入央企、國企、頭部房企共同開發(fā)。盡管上海地產(chǎn)集團背靠上海市國資委,身負“存量地主”的名號,但其同樣面臨營收下滑及負債高企的壓力。
2024年度上海地產(chǎn)營業(yè)收入317.55億元,同比下滑15%。歸屬母公司凈利潤10億元,同比下滑44%。總負債2741億元,同比微增。同時上海地產(chǎn)旗下的上市房企中華企業(yè)股份有限公司在去年還錄得了虧損。
年報顯示,2024年,上市房企中華企業(yè)股份有限公司實現(xiàn)營業(yè)收入69.59億元,同比減少47.23%。歸屬于上市公司股東的凈利潤為負3.17億元,同比減少157.06%。毫無疑問,上海地產(chǎn)的負債規(guī)模不可小看。
6月2日,徐匯區(qū)東安片區(qū)舊改項目三宗涉住宅地塊陸續(xù)以協(xié)議方式出讓,總額523.03億元,面積15.93萬平,地上計容面積60.05萬平。徐匯區(qū)C030301單元125-31、127b-23、127b-24,意向者為上海徐匯城市建設(shè)投資集團和上海地產(chǎn)集團。
東安新村始建于二十世紀五六十年代,2024年初,東安片區(qū)舊城區(qū)改建項目啟動,這是上海史上最大單地塊一次性征收項目,涉及5個居委會、117幢居民樓、6057證住戶。5月31日,上海徐匯區(qū)東安新村第三幅地塊公示協(xié)議出讓。
125-31地塊出讓價格為341.35億元,用地者為上海新東安公司,平均樓板價為7.5萬元/平。上海徐匯城市建設(shè)投資集團持有新東安公司50%的股權(quán),上海地產(chǎn)集團通過上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持有新東安公司另外50%的股權(quán)。
該地塊位置優(yōu)越,位于上海市內(nèi)環(huán)線內(nèi),東至楓林路、南至中山南二路、西至東安路、北至零陵路,地塊內(nèi)含地鐵出入口。公示文件顯示,該地塊建設(shè)用地面積10.39萬平方米,土地用途為三類組團住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計用地。
容積率4.38,地上計容建筑面積45.51萬平方米,標志性建筑高度不超過195米,地塊基準高度100米。該地塊新建商品住宅全裝修比例為100%,地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積為地塊住宅總建筑面積的15%,計3.9萬平方米。
中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標準為多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。文件要求,在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區(qū)空間節(jié)點。
宜加強空間設(shè)計和建筑設(shè)計,體現(xiàn)空間節(jié)點門戶性和標志性。標志性建筑為非住宅功能。關(guān)于自持,出讓文件要求,受讓人應(yīng)當按出讓年限自持建筑面積100%的地上和地下商業(yè)物業(yè)、菜場物業(yè)、科研設(shè)計物業(yè)。
受讓人應(yīng)當按出讓年限自持建筑面積不低于40%的辦公物業(yè)。另外宗地塊均為住宅用地,已于3月26日及5月17日分別完成出讓。其中127b-24地塊的出讓價格為98.18億元,樓板價為12.41萬元/平方米。
意向使用者為上海新百安經(jīng)濟發(fā)展有限公司,上海徐匯城市建設(shè)投資集團司和上海地產(chǎn)集團分別持股50%。今年截至目前,上海地產(chǎn)已斥資804.8億元(全口徑)以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊,是上海真正的“最大地主”。
127b-24地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊,建設(shè)用地面積3.02萬平方米,容積率2.62,地上計容建筑面積7.91萬平方米,建筑高度不超過100米。
127b-23地塊的出讓價格為83.5億元,樓板價為12.6萬元/平方米,意向使用者為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司,該公司由上海徐匯城市建設(shè)投資(集團)有限公司和上海地產(chǎn)(集團)有限公司分別持股40%和60%。
127b-23地塊東至東安路、南至127b-24地塊、西至上海音樂學(xué)院、北至零陵路,建設(shè)用地面積2.52萬平方米,容積率2.63,地上計容建筑面積6.62萬平方米,建筑高度不超過100米。
文件要求,兩宗住宅用地新建商品住宅全裝修比例為100%,兩地塊均不對中小套型住宅占比做要求。最近2年周邊豪宅項目開盤即清盤,市場熱度較高。與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔的能建西岸譽府于今年3月28日開盤。
該項目推出的312套房源吸引849組購房者認籌,最終開盤當日即實現(xiàn)清盤,實現(xiàn)銷售額47.68億元,均價為14.3萬元/平方米。距離該地塊不足千米的綠城潮鳴東方項目于5月11日開盤,均價約19.5萬元/平方米。
復(fù)式最高單價達26萬元/平方米,總價段介于4123萬元—1.54億元,120套房源實現(xiàn)“日光”,單日銷售金額69.88億元。城潮鳴東方項目所在的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊,是上海徐匯濱江的“單價地王”。
2024年8月綠城中國以48.05億元的總價搖中該地塊,成交樓板價為13.1萬元/平方米,刷新融信中國2016年創(chuàng)下的上海單價地王紀錄。招商匯元璽于2023年11月首次開盤,銷售均價13.1萬元/平。
項目xh128D-06地塊于2022年6月1日成交,成交總價47.33億元,成交樓板價為8.63萬元/平。2024年4月29日香港置地啟元首次開盤,80套房源吸引188組購房者認購,開盤即清盤,銷售均價17.8萬元/平,銷售額達44.55億元。
2020年2月20日香港置地聯(lián)合體以310.5億元的總價競得徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C等28個地塊,土地用途為辦公用地、餐飲旅館業(yè)用地、文體用地、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。
7月2日,上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布4則地塊股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息,涉及浦東新區(qū)耀華后灘九宮格2幅涉宅地塊和黃浦區(qū)余慶里組合地塊。4個項目標的捆綁轉(zhuǎn)讓共計244.7億元。
其中浦東新區(qū)耀華組合地塊包括浦東新區(qū)上鋼社區(qū)Z000101單元07-1地塊、04-1地塊,已由上海地產(chǎn)旗下上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司通過協(xié)議出讓方式摘得。
半年公開出讓成交數(shù)百億元、單幅土地百輪競價頻現(xiàn)帶來的感官刺激背后,上海正在探索踐行超大城市推進人民城市建設(shè)的新路。堅持一張藍圖干到底,聚焦美好生活和高質(zhì)量發(fā)展,實現(xiàn)資源配置效率最優(yōu)化和效益最大化。
樓面地價看,區(qū)域地王頻出,覆蓋中心到郊區(qū)。虹口瑞虹新城周邊地塊樓面地價11.75萬元/平方米,成為有記錄以來全國成交樓面地價第三高。楊浦濱江地塊樓面地價9.55萬元/平方米,刷新區(qū)域紀錄。
金山新城匯龍湖地塊,以9.78%的溢價率創(chuàng)下金山近年來土拍新高。競價情況看,浦東曹路、浦東北蔡和嘉定新城等3幅非傳統(tǒng)市中心地塊,競爭激烈程度位居19幅地塊的前3名,表明市中心傳至郊區(qū)的火爆狀態(tài)。
自2024年年中,上海宅地出讓開始執(zhí)行“雙高雙競”規(guī)則,即兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標準。換句話說,競拍越激烈,觸發(fā)第二輪競高品質(zhì)環(huán)節(jié)的可能性就越大,代表房企為了拿地,愿意投入更多成本去提高產(chǎn)品的建設(shè)品質(zhì)。
規(guī)劃賦能發(fā)揮了關(guān)鍵作用,土拍表現(xiàn)反映的是市場未來預(yù)期和企業(yè)投資策略。2025年的供地邏輯繼續(xù)緊扣城市發(fā)展戰(zhàn)略,強調(diào)城市總規(guī)統(tǒng)領(lǐng),讓新的發(fā)展極,例如一江一河沿岸、中城地區(qū)、五個新城,和傳統(tǒng)的內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)區(qū)位共同發(fā)力。
上海土拍市場需求活躍,拿地主體呈現(xiàn)多元化特征。除了大型央企以外,外地國企逐漸增多,大華等民企、新加坡星獅等外企正加速回歸上海土地市場。企業(yè)愿意真金白銀地投入巨資購買土地,對未來投下的一張強有力的“信心票”。
上海持續(xù)創(chuàng)造獨一無二的吸引力,和營商環(huán)境優(yōu)化密切相關(guān)。2025年供應(yīng)的19幅宅地,已有6幅全面啟動建設(shè)。外界感嘆開發(fā)商的超強執(zhí)行力,其實背后也有政府審批流程的迭代升級提速。2025年3月底出讓的大寧“地王”早已開工。
大寧地塊是靜安區(qū)首個“五證齊發(fā)”案例,在企業(yè)中標之后,相關(guān)部門帶著政策上門輔導(dǎo)企業(yè)辦理審批,提前介入指導(dǎo)設(shè)計方案確保高品質(zhì)住宅標準。在項目交地一月內(nèi),企業(yè)同時拿到了《建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.
《建筑工程施工許可證(樁基)》《不動產(chǎn)權(quán)證》和抵押證五張證書。從競得地塊到正式開工,全程不足3個月,連講求效率的開發(fā)商都感到意外,這比原計劃的開發(fā)周期節(jié)約了3個月時間,遠超行業(yè)平均水平。
一房一萬數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截止至2025年4月底,上海全市新房庫存61916套。不過這是網(wǎng)簽口徑,已經(jīng)下定、全款但仍未網(wǎng)簽的,依然算進網(wǎng)簽庫存中。按照2024年5月至2025年4月新房去化59178套的速度計算。
上海現(xiàn)有庫存賣完還需要12.6個月,這個速度在全國已經(jīng)算是非常快了。從環(huán)線來看,新房存量以外環(huán)以外為主,庫存壓力較大,個別遠郊樓盤甚至釋放出95折的優(yōu)惠,想要撿漏的購房者可以重點關(guān)注。
從區(qū)域分布來看,浦東外環(huán)外、金山、嘉定、奉賢等區(qū)域庫存壓力較大,浦東由于地域遼闊,網(wǎng)簽庫存達到15000多套。細化到具體板塊,庫存排名TOP5的是臨港、嘉定新城、安亭汽車城、奉賢新城、朱涇等板塊。
從面積段來看,90-110㎡庫存將近2.6萬套,占比41.9%,以三居室為主。此類產(chǎn)品購房者其實選擇空間依然較大。70㎡以下供應(yīng)量本身就很小,不是開發(fā)商青睞開發(fā)的產(chǎn)品。200㎡以上豪宅產(chǎn)品,庫存4337套,占比7.0%,一直賣一直熱銷。
第三是廣州樓市。廣州樓市上半年成績單出爐,量價上漲。數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年,廣州新房網(wǎng)簽30871套,平均每天成交約170套,超越去年同期的28618套。上半年全市新房成交均價為3.52萬/平方米,環(huán)比上漲2.8%。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計,今年1-6月(統(tǒng)計周期:2024年12月26日至2025年6月25日),廣州市二手住宅共網(wǎng)簽56613套,網(wǎng)簽面積為569.08萬平方米,同比分別大幅增長12.98%、13.31%。相當于每天成交約314套。
廣州住建局數(shù)據(jù)顯示,6月廣州成交6796套新房,創(chuàng)下年內(nèi)新高。至此,上半年賣出了32861套新房,同比上漲近17%。當中有一部分成交來自于政府收購安置房,例如天河區(qū)6月最后一周網(wǎng)簽的915套房源中有一部分為安置房集中簽約。
合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年,廣州全市一手住宅網(wǎng)簽367萬㎡,同比升17%。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)(以下簡稱中原研發(fā)部)顯示,2025年1月-6月,廣州賣出了32861套新房,同比上漲17%。
網(wǎng)簽量同比增長,主要得益于三個因素。一是“高使用率” 項目大量集中入市,有效滿足需求,帶動市場成交。二是房企積極促銷應(yīng)對市場,大部分項目采用 “升傭+加碼成交贈送+升級銷售獎勵+來訪/復(fù)訪有禮”等組合拳引流吸客,成效良好。
第三個因素相對特別,2025年上半年的網(wǎng)簽量中,有一部分來自于政府收購安置房。中原研發(fā)部的統(tǒng)計中,2025年上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為34442元/㎡,而去年同期均價為37655元/㎡,2023年同期均價則為36864元/㎡。
房價(均價)下降,和供應(yīng)量增加有關(guān)。上半年廣州一手住宅供應(yīng)套數(shù)超過2.5萬套,同比微增1%,同時成交量同比增長超10%,這是房企以價換量的結(jié)果。新增供應(yīng)量大的外圍區(qū)域,以價換量情況尤為明顯,例如增城。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會監(jiān)測顯示,2025年上半年,廣州二手住宅共成交56613套,同比上漲約13%,為2022-2025年上半年成交量的高位,按區(qū)域來看,黃埔、海珠、番禺、增城和南沙均保持穩(wěn)中有升。
上半年二手住宅共網(wǎng)簽56613套和569.08萬平方米,同比分別增長12.98%和13.31%,為2022-2025年上半年二手住宅成交量的高位。2025年上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價27390/㎡,同比下跌4%。這只能說明,二手房市場仍未走出以價換量。
克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,2025年上半年廣州經(jīng)營性用地供應(yīng)37宗,供應(yīng)總建面189.97萬㎡,較去年同時期增長19%。成交33宗,成交總建面153.5萬㎡,較去年同時期翻倍增長,成交金額227.35億元。
其中涉宅用地供應(yīng)23宗,供應(yīng)總建面142.22萬㎡,較同比增長42%。成交19宗,成交面積105.75萬㎡,同比增長超2倍,成交金額195.38億元,是同比增長3倍以上。番禺排名第一,上半年成交6宗地塊,成為上半年廣州涉宅用地供求主力。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示,截至2025年6月,廣州全市一手住宅庫存1036萬㎡,同比降12%,但去化周期仍維持20個月左右。當中天河、海珠、荔灣、越秀去化周期回落至15個月以內(nèi),白云19個月。
番禺、黃埔、南沙、從化的去化周期維持高位,舊規(guī)產(chǎn)品去貨緩慢的問題長期困擾市場。增城、花都去化周期均為17個月,較去年同期(30個月)明顯回落。增城多年調(diào)整后,價格處于低位,去貨速度加快。花都以高性價比大盤支撐成交。
第四是深圳樓市。深圳樓市一二手房成交上漲,但呈降溫行情。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,2025年6月深圳市預(yù)售新房共成交2054套,環(huán)比下降7.0%,同比下降35.7%,其中住宅成交1898套,環(huán)比下降7.6%,同比下降35.2%。
2025年上半年預(yù)售新房成交16522套,較2024年上半年同期增長11.9%,其中住宅成交15101套,較去年同期增長24.4%。6月,龍華、寶安、龍崗、光明等是深圳新房成交主力區(qū)域,一手住宅網(wǎng)簽量合計占比79%。
深圳中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年深圳一手住宅共網(wǎng)簽21868套,其中預(yù)售成交15101套,同比增長24.4%。6月深圳一手住宅網(wǎng)簽3275套,環(huán)比上升3.6%。其中預(yù)售成交1898套,環(huán)比下滑7.6%。現(xiàn)售成交1377套,環(huán)比上升24.3%。
貝殼數(shù)據(jù)顯示,深圳上半年新房二手房成交超6.5萬套,同比增長53.2%,其中住宅成交超5.1萬套,同比增長41.8%。其中新房住宅21867套,同比增長49.3%,環(huán)比下降36.2%。二手住宅29231套,同比增長36.6%,環(huán)比下降11.7%。
憑借政策利好與市場需求的雙重驅(qū)動,市場成交表現(xiàn)亮眼,同比實現(xiàn)顯著增長。貝殼數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年,深圳新房共成交31074套,同比增長79.9%,環(huán)比下降17%。其中住宅成交21867套,同比增長49.3%,環(huán)比下降36.2%。
成交量穩(wěn)定增長的同時,上半年深圳新房市場供應(yīng)端卻呈現(xiàn)顯著收縮態(tài)勢。2025年上半年,深圳全市新房供應(yīng)總量17232套,同比降幅達44.5%,環(huán)比降幅更達47.7%。其中新房住宅供應(yīng)14983套,同比下降45.6%,環(huán)比下降47.3%。
貝殼數(shù)據(jù)顯示,2025上半年深圳全市二手房共成交34548套,同比增長35.1%,環(huán)比下降11.3%,其中二手住宅29231套,同比增長36.6%,環(huán)比下降11.7%。盡管價格呈現(xiàn)下行趨勢,但2025年上半年深圳二手房成交量卻逆勢上漲。
上半年二手成交量保持活躍態(tài)勢,尤其春節(jié)假期結(jié)束后,積壓的各類購房需求加快釋放,整體市場表現(xiàn)超過去年同期。二手房供應(yīng)端壓力在持續(xù)顯現(xiàn)。截至2025年6月30日,全市有效二手房源量已達73858套,較前期呈現(xiàn)顯著增長態(tài)勢。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,6月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量7777套,環(huán)比下降0.9%,同比下降0.1%,同環(huán)比均持平。其中一手住宅網(wǎng)簽3275套,環(huán)比增長3.6%,同比下降9.3%;二手住宅網(wǎng)簽4502套,環(huán)比下降3.9%,同比增長7.9%。
深圳上半年二手住宅成交量同比增幅居四大城市之首。深圳中原研究中心統(tǒng)計,上半年深圳二手錄得35106套,同比增長30.7%。今年上半年,深圳市二手房市場快速回溫,“金三銀四”成色足。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計,2025年6月,深圳市二手房錄得(錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù),并非最終成交過戶套數(shù))5546套,環(huán)比下降3.2%,同比增長4.5%,仍超5000套榮枯線。
2025年上半年的情況來看,深圳二手房買賣合同共計錄得35106套,較2024年同期增長30.7%。5月以后受季節(jié)性影響波動回落,6月單月錄得5546套,環(huán)比下降3.2%,同比增長4.5%,超過5000套榮枯線。
成交客群來看,2025年上半年成交小于90平的房源占總量55.9%,小面積房源是市場成交主力(2024年上半年61.4%),有明顯下滑,反映出改善型需求在逐步釋放。6月1000萬以上改善房源成交占比上漲,環(huán)比提升3.8%,同比提升5.1%。
成交保持平穩(wěn)的同時,傳統(tǒng)淡季使得業(yè)主議價空間有所提升,促使掛牌價、成交均價均有小幅下跌。根據(jù)樂有家門店掛牌數(shù)據(jù)計算,6月深圳二手住宅掛牌均價為6.42萬元/平方米,環(huán)比小幅下滑1.2%;二手住宅成交均價為6.03萬元/平方米,環(huán)比小幅下降1.5%。
截至2025年6月30日,據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計,深圳市有效在售二手房源73858套,環(huán)比增長2.9%。從月度走勢看,在春節(jié)假期復(fù)工后,市場二手房在售量呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢,業(yè)主出售意愿在增強。
2025年6月3日,經(jīng)深圳市政府同意,深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)實施《深圳市2025年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》,全市(含前海、深汕)2025年度計劃供應(yīng)建設(shè)用地1060公頃。本年度將大幅增加產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng),為深圳經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展筑基。
足量供應(yīng)居住和公配等民生用地,靈活安排供應(yīng)時序,實現(xiàn)各類用地精準供應(yīng)。產(chǎn)業(yè)用地方面,2025年度計劃供應(yīng)514公頃(含深汕404公頃),較2024年度313公頃大幅增加。深圳堅持工業(yè)立市,保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給。
充分滿足“20+8”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)的用地需求,助力實現(xiàn)基本建成辨識度高、集群集聚、承載力強的先進制造業(yè)園區(qū)體系和創(chuàng)新濃度高、經(jīng)濟密度高、服務(wù)水平高、人文活力高的科技創(chuàng)新集聚區(qū)體系的規(guī)劃目標。
居住用地方面,2025年度計劃供應(yīng)100公頃,其中商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃(含深汕3公頃),租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模占居住用地的比例不低于10%。深圳推動“人、房、地、錢”要素聯(lián)動,合理平衡商品住房市場需求和保障性住房建設(shè)需求的關(guān)系,統(tǒng)籌“市場+保障”的居住用地供應(yīng)安排。
公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地方面,2025年度計劃供應(yīng)435公頃(含深汕65公頃)。深圳加快打造“民生幸福標桿”,全面推進“十五分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè),優(yōu)先補齊教育、醫(yī)療、文化、體育、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施短板。
深圳2024年的宅地供應(yīng)略顯冷清,2024年出讓了5宗宅地(2023年13宗、2022年34宗、2021年39宗、2020年34宗),環(huán)比去年減少60%。宅地供應(yīng)驟減原因在于,前期深圳樓市的新房高壓庫存。
深圳新房2024年1月-8月庫存去化周期均在20個月+,其中5月末更是高達26.4個月,直到9月才開始回落至20個月以內(nèi)。截至2024年11月末,深圳新房庫存消化周期為11.2個月,已經(jīng)進入了6-12個月的周期范圍。
另外是國家對用地供應(yīng)的控制。2024年4月,住建部通知要求各地宅地出讓執(zhí)行“以需定供”。其中,商品房消化周期超過36個月的,要停止供地。18-36個月的,要減少供地。在6-12月的,要增加供地。在6個月以下的,要加大、加快供地節(jié)奏。
2025年6月30日,深圳公共資源交易中心再掛牌兩宗宅地,分別位于龍華上塘與寶安沙井兩大潛力板塊。深圳2025年上半年土地市場僅有3宗宅地成功交易。而隨著新掛牌宅地的加入,下半年已公布的可出讓宅地數(shù)量攀升至4宗。
深圳2025年上半年住宅用地市場呈現(xiàn)“精準放量、核心聚焦”特征,共計3宗宅地成功出讓,合計成交金額為62.71億元,較2024年同期的1宗實現(xiàn)翻倍增長,釋放出土地市場逐步回暖的積極信號。
同2024年上半年深圳僅成功出讓1宗住宅用地(龍華梅林關(guān)地塊,成交金額51.79億元)相比,2025年上半年宅地供應(yīng)增至3宗,同比增幅200%。2024年土地市場受房企資金鏈緊張、市場預(yù)期低迷等因素影響,呈現(xiàn)“冰封”狀態(tài)。
2025年則通過優(yōu)化出讓條件(如取消限價、配建要求)和釋放核心地塊,逐步激活市場活力。土拍結(jié)果看,央企國企是拿地主力,民企參與度有限的現(xiàn)狀尚未根本改變,核心地塊的高溢價表現(xiàn),已釋放出行業(yè)對深圳中長期發(fā)展的堅定預(yù)期。
數(shù)據(jù)顯示,2025年6月末深圳新房住宅可售房源25661套,去化周期下降至7.5個月,達到近四年同期新低,主要是新房供應(yīng)明顯減少,房企集中精力去化在售項目,因此,深圳新房庫存呈現(xiàn)同步下降趨勢。
同時,在多項利好樓市的政策推動下,置業(yè)者入市意愿上升,令部分熱度較高的項目去化加快。非住宅可售套數(shù)為19416套,去化周期雖然回落至50.7個月,但整體去化壓力依然巨大。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年,深圳新房預(yù)售量處于近年的低位水平,拖累新房備案水平上升。6月底,深圳一手預(yù)售住宅庫存量較低,僅有25661套,去化周期為7.5個月。
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