熱銷項(xiàng)目普遍具備“高得房率、高兌現(xiàn)力、價(jià)格親民”三大特征，在市場觀望情緒濃重的背景下，更容易促成購房者的快速決策。

呂穎雅/發(fā)自廣州

“成交有韌性、價(jià)格有分化、預(yù)期仍反復(fù)。”

這是多位受訪房企與市場分析人士對廣州樓市過去半年表現(xiàn)的共識。

2025年上半年，廣州樓市在“政策真空期”中完成了一場結(jié)構(gòu)性修復(fù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州商品住宅供應(yīng)面積272萬平方米，同比減少9%；成交套數(shù)32867套，成交總面積355萬平方米，同比增長12%。截至6月底，市場庫存為1447萬平方米，去化周期為24.4個(gè)月。

年中節(jié)點(diǎn)的促銷效應(yīng)更是進(jìn)一步釋放市場熱度。6月一手住宅成交7247套，創(chuàng)下年內(nèi)新高，市場實(shí)現(xiàn)翹尾收官。

一位TOP20房企營銷負(fù)責(zé)人表示，成交回暖背后，一方面受益于“高使用率”新規(guī)項(xiàng)目集中上市，帶動剛需和改善性需求；另一方面，房企促銷持續(xù)發(fā)力，如渠道提傭、價(jià)格讓利、購房禮包與靈活付款政策等，有效撬動客戶決策。

市場以自主修復(fù)為主

2025年上半年，廣州樓市保持著穩(wěn)定修復(fù)趨勢。

一季度延續(xù)去年底政策利好帶動的熱度，3月迎來一波“小陽春”；4月受中美貿(mào)易摩擦等外部因素影響，市場情緒短暫承壓；5月以來，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市疊加年中促銷潮，成交動力逐步恢復(fù)。

多位廣州項(xiàng)目操盤手反饋稱，樓盤年中沖刺期間，優(yōu)惠力度顯著加大。6月底前一周，新增促銷項(xiàng)目超過百個(gè)，直接帶動了到訪量與成交量的雙雙提升，吸引了不少前期觀望的客戶入場。

與此同時(shí)，“房票”政策效果初步顯現(xiàn)，天河?xùn)|部、黃埔等重點(diǎn)舊改區(qū)域的成交逐漸走強(qiáng)，多個(gè)項(xiàng)目躋身月度榜單前列。針對村民購房需求，不少房企推出團(tuán)購折扣、贈送禮品、茶歇接待等活動，對庫存去化和價(jià)格穩(wěn)定形成正向支撐。

政策端亦有提振信號。6月，《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案（征求意見稿）》提出“全面取消限購、限售、限價(jià)”，引發(fā)市場熱議。不過，廣州“三限”政策已于2024年9月全面退出，當(dāng)前首付最低可至15%，商貸利率維持在3%低位，處于全國最寬松水平。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，方案重點(diǎn)在于促進(jìn)剛需和改善、新房和二手房，存量消費(fèi)和增量消費(fèi)的全鏈條、全行業(yè)循環(huán)。此外，通過對老舊小區(qū)、城中村、公積金等方面的政策部署，降低了購房能力較弱群體的居住消費(fèi)成本。這不僅體現(xiàn)住房向一般消費(fèi)品回歸的趨勢，也構(gòu)建起梯次分層、健康遞進(jìn)的住房消費(fèi)新模式。

“高使用率”新規(guī)盤領(lǐng)跑

從成交結(jié)構(gòu)來看，新規(guī)項(xiàng)目已然成為市場主力。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，廣州有21個(gè)得房率超過100%的新盤集中入市，主要分布在荔灣、黃埔、番禺和海珠等改善需求較為旺盛的區(qū)域。

以廣州市荔灣區(qū)的萬科理想花地為例。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目上半年累計(jì)成交357套，銷售金額達(dá)19.29億元，位居中心四區(qū)成交套數(shù)榜首。位于廣州市海珠區(qū)的綠城馥香園也表現(xiàn)不俗，截至6月底累計(jì)成交13.78億元，在競爭激烈的海珠西板塊脫穎而出。

萬科理想花地銷售現(xiàn)場。

多位項(xiàng)目操盤手表示，熱銷項(xiàng)目普遍具備“高得房率、高兌現(xiàn)力、價(jià)格親民”三大特征，在市場觀望情緒濃重的背景下，更容易促成購房者的快速決策。

相比之下，舊規(guī)項(xiàng)目與尾盤庫存仍面臨價(jià)格調(diào)整壓力。還有一些新盤過度“偷面積”的設(shè)計(jì)，引發(fā)了市場的質(zhì)疑。此外，二手房交易也受到影響，價(jià)格持續(xù)承壓。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，當(dāng)前降價(jià)項(xiàng)目主要集中在黃埔、白云、番禺等近郊板塊，部分單盤降幅超過1萬元/平方米。而遠(yuǎn)郊項(xiàng)目價(jià)格已基本筑底，降幅有限，且受新規(guī)產(chǎn)品分流影響，降價(jià)促銷帶動成交的效果明顯減弱。

對此，土地端已出現(xiàn)修正信號。目前廣州在土地出讓階段已收緊計(jì)容規(guī)則，未來新房使用率將被控制在100%以內(nèi)，這將促進(jìn)市場更良性競爭。同時(shí)，市面上高使用率產(chǎn)品將逐漸減少，對買家的吸引力將相應(yīng)增加。

從拼價(jià)格到拼服務(wù)

隨著競爭加劇，房企的焦點(diǎn)逐漸從單純的價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向了服務(wù)提升。

以越秀地產(chǎn)為例，上半年推出“品質(zhì)保價(jià)”行動，部分項(xiàng)目承諾“買貴退差”；“90天無憂換房”“先收樓后供樓”等一系列政策，也緩解了改善型客戶的交易阻力。在年中業(yè)績沖刺階段，越秀旗下多個(gè)明星項(xiàng)目如越秀觀樾、天河和樾府等銷售節(jié)奏明顯提速。

部分新盤為促進(jìn)“開門紅”推出保價(jià)策略。例如，6月28日開售的黃埔未來城承諾，在開盤前兩天購買的業(yè)主可享受保價(jià)至項(xiàng)目清盤的服務(wù)。若期間同戶型、同樓層出現(xiàn)降價(jià)，開發(fā)商將補(bǔ)償差價(jià)、提供換房或退房選擇，進(jìn)一步增強(qiáng)購房者信心。

不僅如此，越來越多的房企開始注重前置體驗(yàn)，并將生活理念融入到產(chǎn)品中。

克而瑞報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)下半年約有25個(gè)新盤入市，主要分布在主城、近郊及南沙區(qū)，市場競爭將更趨激烈。

上述TOP20房企營銷負(fù)責(zé)人表示，隨著廣州樓市限制性措施全面退出和城市更新穩(wěn)步推進(jìn)，購房需求將得到穩(wěn)定支撐。盡管部分板塊和個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格可能仍有波動，但行業(yè)已從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)導(dǎo)向”，“好房子”的市場需求依然強(qiáng)勁。

李宇嘉則認(rèn)為，廣州房票安置已基本達(dá)成共識，下半年將成為穩(wěn)定樓市的重要動力。同時(shí)，舊改釋放的新增空間也將助力廣州補(bǔ)齊公共短板、促進(jìn)招商引資和房地產(chǎn)發(fā)展。