案例索引

審理法院：江蘇省鹽城市中級人民法院

案號：（2024）蘇09民終4784號

案由：房屋買賣合同糾紛

裁判要旨

1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2. 合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任。

基本案情

原告甲、乙訴稱：2021年12月22日，甲與丙公司簽訂房屋認(rèn)購合同。12月31日，雙方簽訂《商品房買賣合同》，合同約定商品房總購房款為118萬余元，首付款43萬余元，剩余房款75萬元，由丙公司指定甲、乙向丁銀行貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，甲、乙向丙公司支付首付款43萬余元。2022年2月21日，甲、乙、丙公司與丁銀行簽署《個人購房借款/擔(dān)保合同》，約定甲、乙作為借款人向丁銀行借款75萬元用于支付房款，丙公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月23日，該筆借款轉(zhuǎn)入丙公司賬戶。甲、乙按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息19萬余元，但丙公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過4個月，丙公司稱已無法向甲、乙交付房屋。故甲、乙訴至法院，請求判令解除《房屋認(rèn)購合同》《商品房買賣合同》以及《個人購房借款/擔(dān)保合同》，由丙公司返還丁銀行剩余銀行貸款本金及利息，返還甲、乙43萬余元及利息，19萬余元銀行貸款及利息，并支付違約金1萬余元。

被告丙公司辯稱：案涉住宅項目停工，在短期內(nèi)無法向甲、乙交付。2023年丙公司已主動向甲、乙提出解除合同，并退還購房款，但甲、乙拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由甲、乙自行承擔(dān)，同時丙公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金。

被告丁銀行辯稱：銀行是無過錯方，不應(yīng)承擔(dān)超過合同約定的風(fēng)險責(zé)任，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。

一審法院支持了原告全部訴訟請求。丁銀行不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

爭議焦點

1、案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除。

2、案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除。

3、案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

法院觀點

在商品房建設(shè)工程長時間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且短期內(nèi)無交付房屋可能性的情況下，商品房買賣合同目的已無法實現(xiàn)，買受人有權(quán)主張解除合同。本案中，根據(jù)商品房買賣雙方的合同約定，丙公司應(yīng)于2023年12月30日前向甲、乙交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時尚未建成交付，且案涉商品房建設(shè)工程已經(jīng)長時間停工，在短期內(nèi)無交付可能性，甲、乙作為守約方有權(quán)解除《房屋認(rèn)購合同》及《商品房買賣合同》。

商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同系相互獨(dú)立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構(gòu)成一個完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除后，購房人訂立商品房擔(dān)保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時繼續(xù)要求購房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對購房人不公平。商品房買賣合同被解除后，商品房擔(dān)保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當(dāng)事人訴請，人民法院應(yīng)將商品房買賣合同糾紛與擔(dān)保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)一并解除，故對甲、乙主張解除與丁銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》的訴訟請求依法予以支持。

合同解除后，商品房出賣人應(yīng)按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時承擔(dān)剩余貸款本金及利息的返還責(zé)任。本案中，《商品房買賣合同》《個人購房借款/擔(dān)保合同》解除系因丙公司不能按期交付房屋所致，故丙公司應(yīng)當(dāng)向購房人返還已收受的購房款、已支付的貸款本息，并承擔(dān)賠償購房人支付購房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，在購房人對合同解除并無過錯且未能實際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當(dāng)由商品房出賣人丙公司向丁銀行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

案例評析

本案是典型的因開發(fā)商逾期交房且項目爛尾，導(dǎo)致購房者要求解除《商品房買賣合同》及《擔(dān)保貸款合同》的糾紛。核心爭議在于合同解除后，購房者已付首付款、已還貸款本息以及剩余未還貸款本金及利息應(yīng)由誰承擔(dān)？本案明確了：

支持解除合同

返還購房者已支付的首付款及利息。

賠償購房者已償還的銀行貸款本金及利息。

由開發(fā)商向貸款銀行返還剩余未償還的貸款本金及利息（即購房者無需再承擔(dān)剩余房貸）。

支付合同約定的違約金。

在此，我們建議購房者：

及時行動，固定證據(jù)：一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商出現(xiàn)嚴(yán)重逾期交房（如超過合同約定寬限期）、項目明顯停工且長期無復(fù)工跡象等可能導(dǎo)致“合同目的無法實現(xiàn)”的情形，應(yīng)立即著手收集證據(jù)（合同、付款憑證、催告函、停工照片/公告、溝通記錄等）。

審慎評估，果斷維權(quán)：結(jié)合項目實際情況和自身承受能力，評估繼續(xù)等待還是選擇解除合同。若判斷項目已無望交付，應(yīng)果斷行使法定解除權(quán)。拖延可能擴(kuò)大損失（如繼續(xù)償還按揭）。

警惕“自行解除”陷阱：若開發(fā)商提出“協(xié)商解除”，務(wù)必謹(jǐn)慎對待協(xié)議條款，明確所有款項（尤其是剩余貸款）的返還責(zé)任主體是開發(fā)商，避免簽署對自身不利的條款。最好在律師指導(dǎo)下進(jìn)行。

尋求專業(yè)法律援助：此類案件法律關(guān)系復(fù)雜，涉及開發(fā)商、銀行等多方主體利益。強(qiáng)烈建議聘請專業(yè)律師代理，以制定最佳訴訟策略，確保核心訴求（特別是免除剩余房貸）得到支持。