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在房屋買賣交易中，付款與過戶的先后順序往往影響合同履行的穩(wěn)定性。北京大興一起案件中，賣方先將房屋 50% 份額過戶給買方，后因買方未支付房款且拒絕履行，訴至法院要求解除合同并返還產(chǎn)權(quán)。法院最終判決支持賣方的訴訟請求。這起案件為房屋交易中付款義務(wù)履行及合同解除權(quán)行使提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：劉芳

被告：趙敏

涉案房屋：二號房屋（北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)某小區(qū)房屋）

（二）爭議焦點

趙敏是否已通過借款抵扣方式支付購房款 43 萬元？

劉芳行使合同解除權(quán)是否超過除斥期間？

趙敏未支付房款的行為是否構(gòu)成根本違約？

（三）事件經(jīng)過

2022 年 5 月 17 日，劉芳與趙敏簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉芳將二號房屋 50% 份額以 43 萬元價格出售給趙敏，趙敏應(yīng)于當(dāng)日前支付房款。同日，雙方辦理過戶手續(xù)，房屋登記為劉芳與趙敏按份共有（各占 50%）。

2024 年 6 月，劉芳向趙敏發(fā)送催款函，要求支付 43 萬元房款。趙敏回函稱房款已通過之前的借款抵扣，拒絕再次支付。劉芳主張雙方系同性伴侶關(guān)系，因信任先過戶但趙敏未付款，分手后多次協(xié)商無果；趙敏則辯稱 2020 年至 2022 年間分五筆現(xiàn)金借款 43 萬元給劉芳，涉案房款已用借款抵扣，且劉芳起訴超過解除權(quán)除斥期間。

經(jīng)查，劉芳與趙敏于 2022 年 3 月相識，2023 年關(guān)系破裂。趙敏未能提供借款憑證、現(xiàn)金交付記錄等證據(jù)證明借款事實，劉芳否認(rèn)存在借款。2023 年 8 月劉芳曾起訴趙敏要求支付房款后撤訴，2024 年 6 月發(fā)送催款函遭拒后再次起訴。

二、案件分析

（一）購房款支付事實的認(rèn)定

法院否定 “借款抵扣房款” 的核心依據(jù)：

舉證不能的不利后果：趙敏主張以五筆現(xiàn)金借款抵扣房款，但未能提供借條、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、證人證言等任何證據(jù)證明借款事實，且無法說明借款用途。根據(jù)《民事訴訟法》第 67 條，當(dāng)事人對主張的事實需提供證據(jù)，趙敏因證據(jù)不足，其抗辯主張未被法院采信。

交易常理的違背：趙敏稱 2020 年起借款給劉芳，但雙方 2022 年 3 月才相識，時間線存在矛盾；且大額現(xiàn)金借款無任何書面記錄，不符合日常交易習(xí)慣，法院難以認(rèn)定借款真實性。

（二）根本違約的構(gòu)成

法院認(rèn)定趙敏構(gòu)成根本違約的邏輯：

核心義務(wù)未履行：支付房款是買方的主要合同義務(wù)，合同明確約定趙敏應(yīng)于 2022 年 5 月 17 日前支付 43 萬元房款，但其未實際支付。經(jīng)劉芳 2024 年 6 月催告后，趙敏回函明確拒絕付款，屬于 “遲延履行主要債務(wù)且經(jīng)催告后仍未履行”，符合《民法典》第 563 條規(guī)定的根本違約情形。

合同目的無法實現(xiàn)：劉芳簽訂合同的核心目的是獲取房款，趙敏長期未付款且明確拒絕履行，導(dǎo)致劉芳的合同目的落空，具備解除合同的法定條件。

（三）解除權(quán)除斥期間的起算

法院關(guān)于除斥期間的審查要點：

起算點的合理認(rèn)定：《民法典》第 564 條規(guī)定，解除權(quán)除斥期間自知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起算。本案中，雖合同約定付款時間為 2022 年 5 月，但無證據(jù)證明趙敏在此后明確表示拒絕付款，雙方可能存在協(xié)商。直至 2024 年 6 月 4 日趙敏回函拒絕付款，劉芳才明確知曉解除事由，故除斥期間從此時起算，本案起訴未超過 1 年除斥期間。

對 “付款時間即起算點” 的否定：趙敏主張以 2022 年 5 月 17 日為除斥期間起算點，但未提供證據(jù)證明此時已明確拒絕履行，該主張缺乏事實依據(jù)，法院不予采納。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

一、劉芳與趙敏簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2025 年 1 月 9 日（起訴狀副本送達(dá)之日）解除；

二、趙敏于判決生效后 10 日內(nèi)協(xié)助劉芳辦理二號房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將其名下 50% 房產(chǎn)份額過戶至劉芳名下，由劉芳享有 100% 產(chǎn)權(quán)。

四、案件啟示

（一）房屋交易應(yīng)明確付款與過戶順序

書面約定履行節(jié)點：交易時應(yīng)在合同中明確付款與過戶的先后順序、付款方式及逾期責(zé)任，避免因 “先過戶后付款” 產(chǎn)生風(fēng)險。本案因未明確約定過戶后付款的約束條款，導(dǎo)致劉芳陷入被動。

謹(jǐn)慎選擇 “先過戶后付款”：非特殊信任關(guān)系下，建議采用 “付款后過戶” 或 “資金監(jiān)管” 模式，確保房款安全。如確需先過戶，應(yīng)約定逾期付款的違約金及解除條件，增加違約成本。

（二）及時行使權(quán)利并留存證據(jù)

催告義務(wù)的履行：發(fā)現(xiàn)對方未付款時，應(yīng)及時發(fā)送書面催告函（如短信、郵件、快遞等），明確付款期限及逾期后果，并留存送達(dá)證據(jù)。本案劉芳 2024 年的催告行為為解除合同提供了關(guān)鍵依據(jù)。

證據(jù)意識的強化：對借款抵扣、口頭約定等主張，需留存書面協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄等證據(jù)。趙敏因無法證明借款事實，導(dǎo)致抗辯失敗，警示交易中需注重證據(jù)留存。

（三）解除權(quán)行使的時間把控

及時主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)對方違約后，應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起 1 年內(nèi)行使解除權(quán)，避免因超過除斥期間喪失權(quán)利。本案劉芳在趙敏明確拒絕付款后及時起訴，未超過法定期限。

協(xié)商過程的記錄：若雙方就付款事宜存在協(xié)商，應(yīng)留存溝通記錄（如微信聊天、錄音等），證明未及時行使權(quán)利存在合理理由，為除斥期間起算點提供佐證。

本案中，法院嚴(yán)格依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，結(jié)合付款事實、違約行為及權(quán)利行使期限，支持了賣方的解除請求。這一判決警示房屋交易當(dāng)事人，應(yīng)恪守合同義務(wù)，注重風(fēng)險防控，在權(quán)利受損時及時依法維權(quán)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）