商品住宅

作為人們最基礎的生活設施

不僅具有居住、使用等現實功能

還具有銜接教育資源

關聯戶籍戶口等功能

在二手房買賣交易過程中，戶籍遷移問題常常成為容易引發糾紛的“隱形雷區”。一旦出賣人未按合同約定及時遷出戶口，很可能給買受人帶來諸多不便，進而引發違約金支付等一系列爭議……

JIN JIANG FA YUAN

基本案情

蔣某與陳某簽訂《存量房屋買賣合同》，將其房屋出售給陳某，且蔣某需在過戶取件完成后90日內辦理原有戶口遷出手續；若逾期履行本合同約定義務的，違約方應按日計算向守約方支付本合同成交價0.5‰的違約金。

陳某取得案涉房屋不動產權證后，蔣某卻遲遲未將戶籍遷出，直至陳某催促，蔣某才將其戶籍遷出，此時蔣某已逾期。陳某遂訴至法院，要求蔣某依據合同約定標準向其支付違約金。

JIN JIANG FA YUAN

法院審理

法院經審理后認為——

依據該合同約定及查明事實，蔣某戶口遷出日期晚于各方合同約定的時間，確實構成違約。但綜合全案而言：

01

找出主要矛盾

本案系房屋買賣合同糾紛，出賣人的主要合同義務為交付房屋并辦理過戶，買受人的主要合同義務為支付房款，案涉《存量房買賣合同》中針對逾期付款、逾期交房約定了違約金的計算標準，而戶口遷出并不是出賣人最主要的合同義務，若苛求以出賣人與逾期交房同等標準的違約責任，顯屬過重；

02

認定主觀過錯

考慮到蔣某在陳某提出要求后隨即完成戶口遷出手續，且戶口遷出時間逾期較短，存在一定過錯，但其主觀惡意不大；

03

補償為主 處罰為輔

鑒于違約金系以補償守約方的實際損失為主，以對違約方的財產性處罰為輔的功能，違約金條款亦不應導致合同權利與義務失衡。就本案證據而言，陳某未舉示證據證明因蔣某未及時遷出案涉房屋給其造成的具體客觀損失。

據此，綜合考慮合同約定違約金標準、蔣某的過錯程度、戶籍逾期遷出時長、陳某的實際損失等，酌情認定蔣某向陳某支付一定違約金。判決作出后，雙方均無異議，蔣某當庭履行支付義務。

JIN JIANG FA YUAN

法官說法

在日常二手房買賣交易過程中

配合遷出房屋內戶口

是出賣人的合同附隨義務

通常當事人在合同中

也會明確約定出賣人不按約履行

該項義務的違約責任

如果出賣人未及時履行遷移戶口義務

買受人會依據合同約定標準主張權利

法院會依據合同約定的違約責任基礎上，綜合考量出賣人的過錯程度、戶籍逾期遷出的時長及買受人的實際損失等因素，確定公平合理的違約責任，以此平衡雙方當事人的權利義務，維護守約方的合法權益，弘揚誠實守信社會風尚。在此法官也提醒，在房屋買賣合同履行過程中，雙方應堅持誠信、全面、及時履行合同義務，避免產生不必要的糾紛。

供稿｜民四庭 許琳琳

編輯｜一糖

一審｜一丹

二審｜橙子

三審｜宙宙

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