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在農(nóng)村房屋買賣中，宅基地使用權的身份限制常常引發(fā)合同效力爭議。北京順義區(qū)一起案件中，外地購房者與村民簽訂房屋買賣合同并支付 20 萬元房款，后因賣家拒不交房訴至法院要求確認合同無效并索賠。法院最終認定合同因違反宅基地政策無效，判決賣家返還房款及法定利息，但駁回了高額賠償請求。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙剛（非本村集體經(jīng)濟組織成員）

被告：孫強、孫偉（叔侄關系，孫偉為房屋登記權利人）

（二）爭議焦點

非農(nóng)戶口人員購買農(nóng)村房屋的買賣合同是否有效？

合同無效后，購房款、利息及賠償款如何處理？

合同中 “無償使用 20 年” 的違約條款是否有效？

（三）事件經(jīng)過

2020 年 5 月，趙剛與孫強、孫偉簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定以 20 萬元購買孫偉名下位于順義區(qū)某村的十號宅院（6 間房，集體土地使用證登記在孫偉名下），房款指定支付至孫強賬戶。協(xié)議特別約定：若合同被認定無效，賣家需返還房款并按 36% 年息賠償，且趙剛可無償使用房屋至付清賠償后再續(xù)用 20 年；孫強承擔共同責任。

趙剛當日支付 20 萬元，但孫偉以 “不知情” 為由拒絕交房，孫強稱系因賭博欠債被迫簽協(xié)議，房款未實際取得。2022 年，趙剛起訴要求：確認合同無效；返還房款 20 萬元、賠償信賴利益損失 10 萬元；按 LPR 四倍支付利息；無償使用房屋 20 年。

二、案件分析

（一）合同效力的核心認定

法院判定合同無效的關鍵依據(jù)：

宅基地使用權的身份限制：十號宅院占用的宅基地屬于農(nóng)村集體所有，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，宅基地使用權僅能在本村集體經(jīng)濟組織成員間流轉(zhuǎn)。趙剛作為非本村村民，不具備購買資格，雙方簽訂的買賣合同因違反法律強制性規(guī)定，應屬無效。

協(xié)議條款不能規(guī)避法律禁止性規(guī)定：盡管合同中約定了 “不可撤銷”“無效后無償使用 20 年” 等條款，但違反法律強制性規(guī)定的合同自始無效，違約條款亦無法獨立生效。孫偉作為登記權利人在協(xié)議上簽字并交付土地使用證，主張 “不知情” 缺乏證據(jù)支持，應承擔相應責任。

（二）合同無效后的責任劃分

法院關于返還與賠償?shù)牟门羞壿嫞?/p>

購房款應予返還：孫強認可收到 20 萬元房款，雖辯稱 “當天轉(zhuǎn)付他人”，但收款賬戶為其指定，資金后續(xù)流向不影響返還義務。孫偉作為房屋權利人參與簽約，需與孫強承擔共同返還責任。

利息按法定標準計算：趙剛主張按 LPR 四倍支付利息缺乏依據(jù)，因雙方對合同無效均有過錯（趙剛明知非農(nóng)身份不能購房，賣家明知政策仍出售），法院僅支持自起訴之日起按同期 LPR 計算的法定利息。

（三）賠償請求的審查要點

法院駁回額外賠償?shù)睦碛桑?/p>

信賴利益損失證據(jù)不足：趙剛主張 10 萬元損失未提供評估報告等實際損失證據(jù)，且農(nóng)村房屋買賣的風險應由雙方預見，間接損失不屬法定賠償范圍。

無償使用約定無效：合同中 “無效后無償使用 20 年” 的條款因主合同無效而失效，趙剛未實際占有房屋，無權主張使用權補償。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認趙剛與孫強、孫偉 2020 年 5 月 5 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效；

孫強、孫偉于判決生效后七日內(nèi)返還趙剛購房款 20 萬元及利息（以 20 萬元為基數(shù)，自 2022 年 5 月 6 日起至實際給付之日止，按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計付）；

駁回趙剛的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣的核心風險

身份限制不可突破：宅基地具有強烈的身份屬性，非本村村民購買農(nóng)村房屋的合同幾乎必然被認定無效，購房者需警惕 “不限購”“可過戶” 等虛假承諾。

違約條款難救合同效力：即使約定高額違約金或使用權補償，也無法規(guī)避法律強制性規(guī)定，類似 “合同無效仍可長期使用” 的條款不具有法律效力。

（二）交易雙方的注意事項

賣家需謹慎簽約：農(nóng)村房屋出售前應明確買方身份，避免因違規(guī)出售承擔返還責任。本案中孫偉作為權利人簽字即需承擔責任，不得以 “不知情” 抗辯。

買家需評估風險：非農(nóng)戶口購房者應充分認識到合同無效風險，避免支付大額房款后無法取得物權。若已交易，需留存付款憑證、協(xié)議原件等證據(jù)，以便主張返還。

（三）合同無效后的權益維護

及時主張返還房款：合同被確認無效后，購房者可要求返還已支付房款及法定利息，但需在訴訟時效內(nèi)主張權利。

舉證實際損失：若因合同無效造成裝修、修繕等直接損失，應保留施工記錄、費用票據(jù)等證據(jù)，法院可根據(jù)過錯程度酌情支持合理賠償。

本案中，法院嚴格適用宅基地管理政策，明確了農(nóng)村房屋買賣的身份限制邊界。這一判決提醒公眾，農(nóng)村房屋交易需嚴守法律底線，非農(nóng)戶口購房者切勿輕信私下協(xié)議，避免因合同無效導致財產(chǎn)損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）